租金上漲過快可采取必要措施調(diào)控

淺笑心柔

北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委日前起草了《北京市住房租賃條例》（征求意見稿）（以下簡稱《條例》），現(xiàn)面向社會公開征求意見。

《條例》在《民法典》和國家《住房租賃條例》（征求意見稿）的框架內(nèi)，進一步落實中央經(jīng)濟工作會議精神和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》要求，針對住房租賃市場出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)、面臨的新問題予以規(guī)范。此次公開征求意見的《條例》共6章81條，分別是：總則、出租與承租、租賃服務(wù)、培育和發(fā)展、法律責任和附則。

此外，針對租金貸、短租房、發(fā)布虛假房源等問題，北京市此前已出臺相關(guān)文件，相應(yīng)措施也已吸收到《條例》當中，通過立法予以鞏固，并有針對性地配套了罰則，保持了政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從時間來看，地方性法規(guī)需在公開征求意見并修改完善后提交市人大審議，預(yù)計明年上半年左右提交審議。

各方對征求意見稿的意見建議，請于2021年9月23日17：00前，以傳真或電子郵件方式反饋至市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委。傳真：55597634，郵箱：zhufangzulin@126.com

專家解讀

住房租賃條例的七大亮點

北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任、樓建波教授表示：此次征求意見的《條例》是在《民法典》和國家《住房租賃條例》（征求意見稿）的框架內(nèi)，結(jié)合北京的城市定位和實際起草的，主要有七大亮點：

亮點1

“房住不炒”擬寫入地方立法

北京是首個將黨中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立“租購并舉”的住房制度寫入地方性法規(guī)的城市。與一般的政策文件相比，地方性法規(guī)是城市立法的最高等級。此舉既體現(xiàn)了北京市“看北京首先要從政治上看”的政治覺悟，又體現(xiàn)了北京市貫徹黨中央決策部署的堅定決心。

亮點2

保護承租人權(quán)益

《條例》一是明確了房屋出租規(guī)定，要求出租住房應(yīng)當具備供水、供電等基本條件，符合建筑、消防、室內(nèi)裝修相關(guān)規(guī)定，不得以違反規(guī)劃設(shè)計要求出租、居住人數(shù)超標等形式違法群租，不得出租違法建設(shè)、危房、甲醛房等。二是擬規(guī)定合同期限內(nèi)出租人不得單方面提高租金，出租人提前解除合同的，應(yīng)當經(jīng)承租人同意。三是要求出租方應(yīng)在簽約前將房屋狀況，特別是裝修完成時間告知承租人，保障承租人知情權(quán)。四是減輕承租人負擔，提倡出租人按月收取租金，押金一般不超過一個月租金。五是規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔合同約定之外的費用。六是擬規(guī)定住房租賃合同期限內(nèi)，承租人與業(yè)主享受同等物業(yè)服務(wù)。七是重申了《民法典》賦予承租人的“買賣不破租賃”“承租人優(yōu)先購買權(quán)”“優(yōu)先承租權(quán)”等法定權(quán)利，特別是租賃住房及其附屬設(shè)施危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該住房或其附屬設(shè)施質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除租賃合同。

亮點3

增加多種調(diào)控手段

此次北京版《條例》即對必要措施進行了具體化，一是限制住房租賃企業(yè)“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金。二是實行傭金指導價。傭金是承租人的負擔之一，2016年之后，住房租賃傭金由指導價調(diào)整為市場調(diào)解價，即由政府設(shè)定封頂價改為雙方協(xié)商的市場價，一般由承租人交納，標準多為1個月租金。實行傭金指導價將有助于減輕承租人的實際負擔，特別是減輕換租的壓力；三是實行租金指導價，即由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。

亮點4

培育發(fā)展住房租賃市場

為落實黨中央、國務(wù)院培育發(fā)展住房租賃市場的重要部署，《條例》設(shè)立“培育和發(fā)展”專章，在增加市場供給、調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面加大了力度。如在盤活存量方面，北京市將鼓勵單位和個人依法出租住房，穩(wěn)定租賃關(guān)系，穩(wěn)定租金水平；在擴大增量方面，將鼓勵利用集體用地新建租賃住房，鼓勵低效、閑置的非居住房屋按規(guī)定改建租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。此外，《條例》還擬規(guī)定逐步推行租賃住房和購買住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

亮點5

建立租賃合同網(wǎng)簽系統(tǒng)

《條例》規(guī)定北京市將建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，利用科技手段提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務(wù)，并與公安、教育等部門建立信息互通共享機制。出租人應(yīng)當通過住房租賃管理服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。按照國家法律法規(guī)，出租房屋需要向?qū)俚刈〗ǚ抗懿块T辦理登記備案，向公安部門辦理出租登記。通過全市統(tǒng)一的租賃平臺網(wǎng)簽租賃合同，相當于給租賃市場提供了一項公共基礎(chǔ)設(shè)施，出租人不用“一事兩跑”，也不用擔心個人信息保存在企業(yè)的安全性。此外，《條例》還規(guī)定承租人可以憑備案的租賃合同作為依法申請辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學、公積金提取等公共服務(wù)事項的憑證。實現(xiàn)了讓信息多跑路，群眾少跑腿。

亮點6

嚴管長租公寓 單次收租不得超3個月

此次《條例》充分體現(xiàn)了“嚴管”的思路，一是主體有門檻，要求長租公寓應(yīng)當具備相應(yīng)的人員、資金和管理能力，名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當包含“住房租賃”相關(guān)字樣，便于社會識別。二是從業(yè)要實名，規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)當按照規(guī)定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，實名從業(yè)。住房租賃合同和房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)由提供服務(wù)的從業(yè)人員簽字并注明從業(yè)人員信息卡號。實名從業(yè)便于鎖定人員的責任，為今后建立信用體系建立基礎(chǔ)。三是資金要監(jiān)管，規(guī)定租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額不得超過3個月租金總和，押金不超過一個月租金。防止住房租賃企業(yè)利用“資金池”無序擴張。四是違規(guī)有處罰，《條例》針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)常見違法違規(guī)行為，按照情節(jié)輕重設(shè)定了罰則，增加了機構(gòu)和從業(yè)人員的違法成本。

亮點7

嚴管群租房

《條例》規(guī)定出租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計的套、間出租，符合人均使用面積和每個房間居住人數(shù)的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。這些規(guī)定與北京市2013年公布的居住管理規(guī)定是一致的，將群租房治理措施升格為地方性法規(guī)，并配套相應(yīng)的處罰措施，將為治理工作帶來極大利好。本組文/本報記者 朱開云

統(tǒng)籌/余美英 供圖/視覺中國

《條例》中保護

承租人權(quán)益的主要內(nèi)容

一，不得出租違法建設(shè)、危房、甲醛房等

二，出租人不得單方面提高租金，提前解除合同時應(yīng)經(jīng)承租人同意

三，簽約前將房屋狀況告知承租人，特別是裝修完成時間

四，提倡按月收取租金，押金一般不超過一個月租金

五，出租人不得采取威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房

六，合同期限內(nèi)承租人與業(yè)主享受同等物業(yè)服務(wù)

七，訂合同時明知該住房或附屬設(shè)施質(zhì)量不合格，承租人仍可隨時解除租賃合同

來源：北京青年報