學者談如何避免房產(chǎn)稅加重老百姓負擔

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房產(chǎn)稅能否撼動高房價

話題緣起 自從財政部部長謝旭人在兩會的記者會上表示將適當擴大房產(chǎn)稅試點范圍后，有關(guān)房產(chǎn)稅“擴容”的話題被傳得沸沸揚揚。房產(chǎn)稅在上海、重慶的試點已一年有余，對抑制過高的房價取得了一定的成效。作為一項長效政策，房產(chǎn)稅無疑有利于房地產(chǎn)市場長期的健康發(fā)展，而且房產(chǎn)稅改革，其更大的意義在于完善稅制，建立地方支柱稅源。究竟房產(chǎn)稅能否遏制高房價？開征房產(chǎn)稅會否增加百姓負擔？下一步的擴大試點如何在總結(jié)上海、重慶試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上推進？本專欄特約專家建言。

降房價應 建立新思路

□林文俏

用房產(chǎn)稅取代有爭議的限購令進行樓市調(diào)控，寄希望于“房產(chǎn)稅”接過“限購令” 的接力棒來降房價，似乎已成為人們共識�？墒�，房產(chǎn)稅能降房價嗎？上海和重慶的試點已作出回答。

房產(chǎn)稅為何難撼高房價

房產(chǎn)稅為何難撼高房價？因為，在市場經(jīng)濟條件下，最終決定價格的只能是供求關(guān)系而不是其他因素。中國樓市的供求關(guān)系有眾多因素，但核心是三個問題：

一是城市化進程引發(fā)巨大剛性需求。2011年中國的城市化率超50%，比2001年（38%）提高約12個百分點。照此推算，年均城市化速度為1.2%。按此速度估算，每年平均有近1600萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，它帶來的住房剛性與基礎(chǔ)性的需求是何等巨大。關(guān)于住房需求引發(fā)的房價大幅上漲，近年我們的認識陷于一個誤區(qū)，就是認為主要是投機性需求推動房價上漲，因此出臺了抑制投機性需求的限購令�？墒牵�人們很少去想：為何投機者敢高價入市炒樓？難道他們沒考慮過其中的巨大風險？為何車價炒不起，唯獨樓價一再被炒高？沒有市場上漲的機會作為前提，誰敢投機？剛性與基礎(chǔ)性的需求才是房價上漲的主推力，投機性需求只是一個助推力而已。限購令執(zhí)行一年多的事實表明，針對投機性需求的限購令從短期看雖能抑制房價繼續(xù)上漲，但從長期看，它為限購令取消后房價報復性反彈埋下隱患。因為限購向人們傳遞一個消息：住房是稀缺商品。強化了人們購買欲望和導致人們惜售心理。

二是有限的土地供給。隨著近幾年城鎮(zhèn)化進程加速，房地產(chǎn)用地和企業(yè)用地不斷擴張，耕地一再受到侵蝕。目前中國耕地面積僅約為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億畝，中國人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.38畝，僅為世界平均水平的40%。18億畝耕地紅線岌岌可危，保護耕地的壓力不斷增大。只要中國城市化與土地供給的矛盾還存在，大城市房價上漲就會成為常態(tài)。

三是區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展不均衡。如果中國區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展均衡，有好多城市的教育、醫(yī)療、文化、交通、社會等水平都跟北上廣深相近，誰還想留在北上廣深呢？誰愿意每天上班受堵車之苦？誰愿意每個周末逛商場受擠人之罪？

從理論角度看，作為持有稅的房產(chǎn)稅會增加投機成本，抑制投機性需求，降房價。但從實踐角度看，如購房需求旺盛，投機利潤大過持有房產(chǎn)的稅收支出，房產(chǎn)稅就可能被后續(xù)購房者接受，傳導和轉(zhuǎn)移這部分成本的結(jié)果必然是房價上漲。因此，在供小于求的情況下，任何增加的購買和持有成本，都只能轉(zhuǎn)嫁到購買者身上。從美國看，實行州差別化的地稅（類似持有稅）后，房價指數(shù)翻了2.8倍。持有稅的征收并沒有抑制房價上漲。

保障房缺位、房地產(chǎn)業(yè)私有化程度超越經(jīng)濟發(fā)展階段也是房價上漲原因

房價上漲除了供求關(guān)系外，保障房缺位也是重要原因。住房具有雙重功能——經(jīng)濟功能和社會功能。經(jīng)濟功能主要著眼于市場效率，社會功能更注重社會公平。衣食住是人生存的最基本支出，是人類的最基本生存權(quán)利。本人無能力，則應由政府保障。因此，房地產(chǎn)政策應同時考慮兩種功能。然而，我國過去的房地產(chǎn)政策過分強調(diào)經(jīng)濟功能，保障房缺位，而靠打壓市場價格來滿足民眾對住房需求。還有，房地產(chǎn)業(yè)私有化程度超越了經(jīng)濟發(fā)展階段。在經(jīng)濟發(fā)展初期，由于大部分居民沒有足夠的購房能力，這時以公房為主。當經(jīng)濟發(fā)展到一定的程度，社會出現(xiàn)較大比例的中產(chǎn)階級，此時，才以私有住房為主。土地資源較缺乏的國家，即使經(jīng)濟發(fā)展程度較高，也保留了較大比例的公房。然而，從人均GDP角度看，我國經(jīng)濟尚處于世界中下水平，但住房產(chǎn)權(quán)私有化程度高達89%，超過了發(fā)達國家水平。

降房價的新思路

對降房價，我們應建立新思路：第一，高房價是多種復雜因素形成，不可能一蹴而就。降房價出臺政策要立足價格長治久安，而不是短期效應。第二，解決供求關(guān)系失衡，土地供給難以大幅度增加，主要應從引導需求角度著力。從觀念和政策上，引導居民尤其是缺乏購房能力的年輕人和低收入者，轉(zhuǎn)向租房。第三，盡快建立和完善市場和保障兩種住房體系，當前應著重建立完善保障住房體系。第四，出臺房產(chǎn)稅應該同時改革現(xiàn)有土地出讓制度，將土地價格降下來，特別是改革70年出讓金一次性收取的制度。第五，取消土地財政的前提是要有一種新的地方財政制度，保證地方政府收入。作者系廣東商學院教授