學(xué)者談如何避免房產(chǎn)稅加重老百姓負(fù)擔(dān)

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房產(chǎn)稅能否撼動(dòng)高房?jī)r(jià)

話題緣起 自從財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在兩會(huì)的記者會(huì)上表示將適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍后，有關(guān)房產(chǎn)稅“擴(kuò)容”的話題被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。房產(chǎn)稅在上海、重慶的試點(diǎn)已一年有余，對(duì)抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)取得了一定的成效。作為一項(xiàng)長(zhǎng)效政策，房產(chǎn)稅無(wú)疑有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的健康發(fā)展，而且房產(chǎn)稅改革，其更大的意義在于完善稅制，建立地方支柱稅源。究竟房產(chǎn)稅能否遏制高房?jī)r(jià)？開征房產(chǎn)稅會(huì)否增加百姓負(fù)擔(dān)？下一步的擴(kuò)大試點(diǎn)如何在總結(jié)上海、重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上推進(jìn)？本專欄特約專家建言。

降房?jī)r(jià)應(yīng) 建立新思路

□林文俏

用房產(chǎn)稅取代有爭(zhēng)議的限購(gòu)令進(jìn)行樓市調(diào)控，寄希望于“房產(chǎn)稅”接過(guò)“限購(gòu)令” 的接力棒來(lái)降房?jī)r(jià)，似乎已成為人們共識(shí)�？墒�，房產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)嗎？上海和重慶的試點(diǎn)已作出回答。

房產(chǎn)稅為何難撼高房?jī)r(jià)

房產(chǎn)稅為何難撼高房?jī)r(jià)？因?yàn)椋�在市�?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，最終決定價(jià)格的只能是供求關(guān)系而不是其他因素。中國(guó)樓市的供求關(guān)系有眾多因素，但核心是三個(gè)問(wèn)題：

一是城市化進(jìn)程引發(fā)巨大剛性需求。2011年中國(guó)的城市化率超50%，比2001年（38%）提高約12個(gè)百分點(diǎn)。照此推算，年均城市化速度為1.2%。按此速度估算，每年平均有近1600萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，它帶來(lái)的住房剛性與基礎(chǔ)性的需求是何等巨大。關(guān)于住房需求引發(fā)的房?jī)r(jià)大幅上漲，近年我們的認(rèn)識(shí)陷于一個(gè)誤區(qū)，就是認(rèn)為主要是投機(jī)性需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，因此出臺(tái)了抑制投機(jī)性需求的限購(gòu)令�？墒牵�人們很少去想：為何投機(jī)者敢高價(jià)入市炒樓？難道他們沒(méi)考慮過(guò)其中的巨大風(fēng)險(xiǎn)？為何車價(jià)炒不起，唯獨(dú)樓價(jià)一再被炒高？沒(méi)有市場(chǎng)上漲的機(jī)會(huì)作為前提，誰(shuí)敢投機(jī)？剛性與基礎(chǔ)性的需求才是房?jī)r(jià)上漲的主推力，投機(jī)性需求只是一個(gè)助推力而已。限購(gòu)令執(zhí)行一年多的事實(shí)表明，針對(duì)投機(jī)性需求的限購(gòu)令從短期看雖能抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但從長(zhǎng)期看，它為限購(gòu)令取消后房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈埋下隱患。因?yàn)橄拶?gòu)向人們傳遞一個(gè)消息：住房是稀缺商品。強(qiáng)化了人們購(gòu)買欲望和導(dǎo)致人們惜售心理。

二是有限的土地供給。隨著近幾年城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)用地和企業(yè)用地不斷擴(kuò)張，耕地一再受到侵蝕。目前中國(guó)耕地面積僅約為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億畝，中國(guó)人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.38畝，僅為世界平均水平的40%。18億畝耕地紅線岌岌可危，保護(hù)耕地的壓力不斷增大。只要中國(guó)城市化與土地供給的矛盾還存在，大城市房?jī)r(jià)上漲就會(huì)成為常態(tài)。

三是區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展不均衡。如果中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展均衡，有好多城市的教育、醫(yī)療、文化、交通、社會(huì)等水平都跟北上廣深相近，誰(shuí)還想留在北上廣深呢？誰(shuí)愿意每天上班受堵車之苦？誰(shuí)愿意每個(gè)周末逛商場(chǎng)受擠人之罪？

從理論角度看，作為持有稅的房產(chǎn)稅會(huì)增加投機(jī)成本，抑制投機(jī)性需求，降房?jī)r(jià)。但從實(shí)踐角度看，如購(gòu)房需求旺盛，投機(jī)利潤(rùn)大過(guò)持有房產(chǎn)的稅收支出，房產(chǎn)稅就可能被后續(xù)購(gòu)房者接受，傳導(dǎo)和轉(zhuǎn)移這部分成本的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)上漲。因此，在供小于求的情況下，任何增加的購(gòu)買和持有成本，都只能轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者身上。從美國(guó)看，實(shí)行州差別化的地稅（類似持有稅）后，房?jī)r(jià)指數(shù)翻了2.8倍。持有稅的征收并沒(méi)有抑制房?jī)r(jià)上漲。

保障房缺位、房地產(chǎn)業(yè)私有化程度超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段也是房?jī)r(jià)上漲原因

房?jī)r(jià)上漲除了供求關(guān)系外，保障房缺位也是重要原因。住房具有雙重功能——經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能。經(jīng)濟(jì)功能主要著眼于市場(chǎng)效率，社會(huì)功能更注重社會(huì)公平。衣食住是人生存的最基本支出，是人類的最基本生存權(quán)利。本人無(wú)能力，則應(yīng)由政府保障。因此，房地產(chǎn)政策應(yīng)同時(shí)考慮兩種功能。然而，我國(guó)過(guò)去的房地產(chǎn)政策過(guò)分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)功能，保障房缺位，而靠打壓市場(chǎng)價(jià)格來(lái)滿足民眾對(duì)住房需求。還有，房地產(chǎn)業(yè)私有化程度超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，由于大部分居民沒(méi)有足夠的購(gòu)房能力，這時(shí)以公房為主。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度，社會(huì)出現(xiàn)較大比例的中產(chǎn)階級(jí)，此時(shí)，才以私有住房為主。土地資源較缺乏的國(guó)家，即使經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高，也保留了較大比例的公房。然而，從人均GDP角度看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)尚處于世界中下水平，但住房產(chǎn)權(quán)私有化程度高達(dá)89%，超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

降房?jī)r(jià)的新思路

對(duì)降房?jī)r(jià)，我們應(yīng)建立新思路：第一，高房?jī)r(jià)是多種復(fù)雜因素形成，不可能一蹴而就。降房?jī)r(jià)出臺(tái)政策要立足價(jià)格長(zhǎng)治久安，而不是短期效應(yīng)。第二，解決供求關(guān)系失衡，土地供給難以大幅度增加，主要應(yīng)從引導(dǎo)需求角度著力。從觀念和政策上，引導(dǎo)居民尤其是缺乏購(gòu)房能力的年輕人和低收入者，轉(zhuǎn)向租房。第三，盡快建立和完善市場(chǎng)和保障兩種住房體系，當(dāng)前應(yīng)著重建立完善保障住房體系。第四，出臺(tái)房產(chǎn)稅應(yīng)該同時(shí)改革現(xiàn)有土地出讓制度，將土地價(jià)格降下來(lái)，特別是改革70年出讓金一次性收取的制度。第五，取消土地財(cái)政的前提是要有一種新的地方財(cái)政制度，保證地方政府收入。作者系廣東商學(xué)院教授