二手房庫(kù)存超10萬(wàn)套 新房去化也低 鄭州樓市膠著

丟失了記憶

“從去年開(kāi)始，我們店主營(yíng)業(yè)務(wù)就轉(zhuǎn)為新房銷(xiāo)售，結(jié)果今年新房賣(mài)得也不行�！�8月26日，鄭州管城區(qū)一家二手房門(mén)店負(fù)責(zé)人陳康向中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州表示，“盡管統(tǒng)計(jì)出來(lái)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在上漲，但據(jù)我所知同行里兩個(gè)月沒(méi)開(kāi)一單的大有人在�！�

陳康說(shuō)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是二手房交易。今年鄭州整體成交量較去年同期均有所下降，其中2月份二手房銷(xiāo)量?jī)H34套；截至8月底前，鄭州二手房掛牌總量為10.4萬(wàn)套，7月份鄭州二手房共成交7246套，按目前去化速度，鄭州二手房去化周期大約超過(guò)18個(gè)月。

新房市場(chǎng)也沒(méi)有出現(xiàn)往年“金九”之前的火熱。8月17日至21日這周，鄭州一共有6個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共推出房源1380套，整體去化率約70%；其中位于港空港區(qū)恒大未來(lái)之光去化率不足10%。

“就現(xiàn)在市場(chǎng)情況來(lái)看，今年的‘金九’估計(jì)是2016年以來(lái)最慘淡的一年。”某TOP10房企鄭州區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，促銷(xiāo)未必能促活鄭州樓市。

不過(guò)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售疲態(tài)并未影響土地市場(chǎng)�？硕�瑞發(fā)布的《2020年500城土地供應(yīng)動(dòng)向研究》顯示，鄭州是突破2016年以來(lái)新高的城市之一。研究稱(chēng)，目前鄭州土地價(jià)格此前多還處于相對(duì)低位階段，市場(chǎng)發(fā)力較晚，近兩年受“人才政策”利好影響，土地價(jià)格上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，上半年成交的土地價(jià)格對(duì)比過(guò)去幾年均有大幅提升，地價(jià)正值高位。

一邊是難以去化的樓市，一邊是高漲的土地，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著。

二手房市場(chǎng)：降價(jià)20萬(wàn)元仍難出手

“往年二手房賣(mài)不動(dòng)了，可以轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房，今年做分銷(xiāo)項(xiàng)目也不多了，很多同行都開(kāi)始做回二手房了。”在七里河路一家中介門(mén)店工作的小鐘表示。

每天下午，他和同事們都會(huì)拿著二手房掛價(jià)牌去到一些人流量大的路口發(fā)傳單，期望招攬些生意。

小鐘所在的門(mén)店主營(yíng)小區(qū)為美景鴻城、陽(yáng)光城等，“美景鴻城一期有一套89平方米三房，掛了半年，從155萬(wàn)元降到了139萬(wàn)元，至今沒(méi)有出手，周邊的幾家門(mén)店已經(jīng)不再推這套房子了。”小付表示。

這并不是個(gè)例。小付說(shuō)，往年這種戶(hù)型是最受歡迎的，只要價(jià)格相對(duì)合適，基本上掛牌時(shí)間不會(huì)超過(guò)2個(gè)月，成交并不難。但是今年明顯能感覺(jué)到“變天了”。

據(jù)他介紹，附近二手房難賣(mài)的很大一部分原因在于稅費(fèi)。“在房?jī)r(jià)和新房相差不多的情況下，有的二手房不是滿(mǎn)五唯一，交易中會(huì)多出一部分稅費(fèi)，導(dǎo)致二手房最終成交價(jià)甚至高于同區(qū)域新房，所以客戶(hù)為什么要買(mǎi)二手房？”

無(wú)獨(dú)有偶，鄭東新區(qū)東風(fēng)南路一家房產(chǎn)中介工作人員也表示，他們門(mén)店今年3月份正式復(fù)工之后，業(yè)績(jī)一直處于不上不下?tīng)顟B(tài)，“市場(chǎng)受疫情影響實(shí)在太大了，有不少房源是從去年就掛牌出售，掛到今年都無(wú)人問(wèn)津。除非降價(jià)才會(huì)有意向購(gòu)房者去看看房�！�

但降價(jià)并不意味著就會(huì)成交�！跋駯|風(fēng)南路沿線(xiàn)原來(lái)89平方米戶(hù)型相對(duì)熱門(mén)，最近好多套總價(jià)都降了10多萬(wàn)元，但整體來(lái)說(shuō)還是比較貴，不太好賣(mài)。”該工作人員表示，航海路沿線(xiàn)也有那種不帶電梯的小區(qū)，一次性降價(jià)20萬(wàn)元房源也有，但帶看量依然不高。

據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近3個(gè)月鄭州市累計(jì)有16245套二手住宅調(diào)價(jià)，其中漲價(jià)房源2715套，平均漲價(jià)幅度5.68萬(wàn)元/套；降價(jià)房源13530套，平均降幅4.55萬(wàn)元/套，降價(jià)房源占比超過(guò)83%。

“其實(shí)，鄭州市場(chǎng)目前不乏降價(jià)幅度在10萬(wàn)元以上房源，但一般不會(huì)直接掛牌降價(jià)，只有購(gòu)房者意向確定得差不多了，在看房過(guò)程中房東才會(huì)表示價(jià)格可議�！币晃徊辉竿嘎┬彰�的從業(yè)者告訴中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，為了“自救”還有的小區(qū)業(yè)主會(huì)在群里商量主推房源順序，“比如張家急著出手，如果其他出售同戶(hù)型的小區(qū)業(yè)主同意，大家的掛牌價(jià)就都比張家高出一部分，然后下一次輪到王家。不過(guò)這種情況比較少見(jiàn)，一般是小戶(hù)型老小區(qū)鄰里之間比較熟。”

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，截至8月26日，鄭州二手房整體掛牌已達(dá)到10.4萬(wàn)套，7月份鄭州全市二手房共成交7246套（間），6月份成交7222套（間）。

超過(guò)10萬(wàn)套的庫(kù)存，月均7000套銷(xiāo)量，按照目前去化速度鄭州二手房大約需要18個(gè)月才能清完，當(dāng)然，這還是在沒(méi)有新增掛牌出售的假設(shè)情況下。然而真實(shí)情況是，新房不斷開(kāi)盤(pán)，新增二手房掛牌并未停止，從2019年10月起鄭州二手房供應(yīng)量每月都維持在17000+套高位。

目前，鄭州二手房房源可選擇空間很大，市場(chǎng)上已經(jīng)有不少小區(qū)庫(kù)存量達(dá)到了2017年的2—3倍，成交量卻不及往年同期水平，不難預(yù)見(jiàn)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。

“促銷(xiāo)未必能促活鄭州樓市”

新房銷(xiāo)售的日子也不好過(guò)。

上周鄭州一共6個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共推出房源1380套，整體去化率約70%，其中位于港空港區(qū)的恒大未來(lái)之光去化率不足10%。二七區(qū)千畝大盤(pán)鄭州華僑城推出房源16套，仍未售罄。華僑城最近幾次推盤(pán)均為“擠牙膏式”，每次推盤(pán)幾乎都在20套以?xún)?nèi)。

另一方面，7月份鄭州全市商品房銷(xiāo)售21659套（間），較去年同期下降了28.08%；商品房銷(xiāo)售面積235.53萬(wàn)平方米，較去年同期下降了25.5%。

據(jù)前段時(shí)間國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，7月份，鄭州商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月持平，與去年同期相比下降了0.7%。其他一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲3.6%和5.7%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

跟去年同期比起來(lái)，鄭州是全國(guó)70個(gè)大中城市中為數(shù)不多出現(xiàn)價(jià)格下跌的城市，且是3個(gè)月以來(lái)連續(xù)下降（5月下降0.2%，6月下降0.4%）。

“我們這兒現(xiàn)在1萬(wàn)元可以定房，等首付款補(bǔ)齊后，就可以簽訂購(gòu)房協(xié)議。”濱河國(guó)際新城經(jīng)開(kāi)十五大街某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，目前項(xiàng)目預(yù)售證還未辦下來(lái)，但所剩房源已經(jīng)不多，“等到預(yù)售證下來(lái)后就可以立刻簽購(gòu)房合同。”

該項(xiàng)目目前在售均價(jià)16000元/平方米，去年該片區(qū)新房在售均價(jià)約為18000元/平方米。在售樓處，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州看到待客區(qū)只有一組客戶(hù)在洽談，正中央沙盤(pán)圖沒(méi)有開(kāi)燈，整個(gè)售樓部?jī)H有3名工作人員，“同事們基本都出去拓客了，不過(guò)，我們項(xiàng)目銷(xiāo)售情況挺好的。”負(fù)責(zé)接待的置業(yè)顧問(wèn)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房源所剩無(wú)幾，可以盡快交1萬(wàn)元定房。

此前“8•18購(gòu)房節(jié)”，濱河國(guó)際新城片區(qū)內(nèi)不少新房項(xiàng)目推出優(yōu)惠活動(dòng)吸引購(gòu)房者，某國(guó)企項(xiàng)目恰逢15周年慶，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出多重優(yōu)惠，但去化率僅為36%。

“今年優(yōu)惠活動(dòng)是真金白銀回饋，最高可以在優(yōu)惠后總價(jià)上再優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，但是去化結(jié)果并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期�！痹擁�(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，駐扎濱河近一年時(shí)間明顯能感覺(jué)到鄭州購(gòu)房者對(duì)這個(gè)片區(qū)熱情在逐漸消退。

不僅僅是濱河片區(qū)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州2019年整年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)平均去化率是72%，但2020年上半年平均去化率只有42%，銷(xiāo)售難以打開(kāi)局面、購(gòu)房者觀(guān)望情緒加重等特征在鄭州市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)。

為了吸引購(gòu)房者關(guān)注刺激成交，不斷有房企釋放層出不窮的“花式”營(yíng)銷(xiāo)。上述某TOP10房企鄭州區(qū)域負(fù)責(zé)人介紹，為了獲客，目前大多數(shù)營(yíng)銷(xiāo)主要采取高傭金、高折扣方式，部分項(xiàng)目會(huì)給到拓客人員高額傭金，以提高拓客人員積極性和帶客效率。然后在銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)配合高折扣促成成交；還有低首付、首付分期，努力爭(zhēng)取每一位潛在購(gòu)房者，降低購(gòu)房門(mén)檻以緩解購(gòu)房者暫時(shí)購(gòu)買(mǎi)力不足問(wèn)題；特價(jià)房團(tuán)購(gòu)，一些尚未進(jìn)入節(jié)點(diǎn)或者銷(xiāo)售不理想的項(xiàng)目，推出少量特價(jià)房源或者低于市場(chǎng)價(jià)團(tuán)購(gòu)房源，聚攏人氣，提升市場(chǎng)影響。

7月底，就有部分開(kāi)發(fā)商推出了一批特價(jià)房，其中萬(wàn)科大都會(huì)125平方米戶(hù)型特價(jià)10500元/平方米；富田九鼎華府特價(jià)12000元/平方米起；萬(wàn)科溪望此前高層12000元/平方米，推出洋房特價(jià)10000元/平方米起；碧桂園西湖約123平方米房源，特價(jià)12000/平方米起。

這其中不乏品牌房企，甚至有二環(huán)內(nèi)樓盤(pán)加入促銷(xiāo)隊(duì)伍，且從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，8月中旬的“促銷(xiāo)戰(zhàn)”只是一個(gè)開(kāi)始，9月才是真正的“主戰(zhàn)場(chǎng)”�！熬同F(xiàn)在市場(chǎng)情況來(lái)看，今年的‘金九’估計(jì)是2016年以來(lái)最慘淡的一年�！边@位區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，促銷(xiāo)未必能促活鄭州樓市。

市場(chǎng)需求穩(wěn)中有降

“面包”不好賣(mài)，“面粉”市場(chǎng)也很安靜。

2020年前7月，鄭州成交了上百宗土地，大多數(shù)為底價(jià)成交，其中最貴當(dāng)屬鄭州市1月成交經(jīng)開(kāi)區(qū)“福塔三兄弟”，區(qū)域內(nèi)3塊稀缺土地分別被保利、華潤(rùn)等高價(jià)拍走，其中鄭政經(jīng)開(kāi)出[2019]025號(hào)（網(wǎng)）地塊以溢價(jià)率50.25%、9798元/平方米樓面價(jià)成為了當(dāng)月NO.1。

一直到7月8日，主城區(qū)才又迎來(lái)一場(chǎng)“搶地大戰(zhàn)”，位于楊金片區(qū)的鄭政出〔2020〕23號(hào)（網(wǎng)）地塊出讓?zhuān)�吸引了超過(guò)50家房企參與競(jìng)拍，最終被碧桂園以8.42億摘得，溢價(jià)率70.6%，樓面價(jià)7670元/平方米。

但是，鄭州今年前7個(gè)月土拍市場(chǎng)基本上有且僅有這兩宗“圈地運(yùn)動(dòng)”引起了一些水花，其他地塊出讓幾乎沒(méi)有掀起波瀾。說(shuō)起來(lái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)今年最受關(guān)注的動(dòng)作當(dāng)屬契稅補(bǔ)貼。

6月以來(lái)，鄭州市以部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處為發(fā)布方，陸續(xù)印發(fā)了關(guān)于該轄區(qū)內(nèi)商品房契稅繳納補(bǔ)貼辦法通告，涉及區(qū)域包括二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)等主城區(qū)，8月26日起鄭東新區(qū)也跟進(jìn)了補(bǔ)貼辦法，稅補(bǔ)最高可達(dá)20%。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，鄭州此次跟進(jìn)出臺(tái)契稅補(bǔ)貼政策，影響還是比較大的�！按饲俺雠_(tái)契稅優(yōu)惠政策多為中西部城市，但鄭州作為樓市熱度一直較高的新一線(xiàn)城市，給出較大補(bǔ)貼力度，從政策層面考慮確實(shí)是有鼓勵(lì)、刺激住房消費(fèi)等作用。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前“房住不炒”的大方針不會(huì)放松，但類(lèi)似“契稅補(bǔ)貼”等一些寬松條件的提出有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心，從而有助于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，同時(shí)，也要防范部分投機(jī)者趁機(jī)炒作房?jī)r(jià)。

不過(guò)，樓市調(diào)控自2016年以來(lái)一直沒(méi)有放松，鄭州“限購(gòu)”“限貸”并行，購(gòu)房門(mén)檻一直沒(méi)有下降，一部分改善用戶(hù)除非賣(mài)掉手里的房子否則都沒(méi)有購(gòu)房資格。在平穩(wěn)房?jī)r(jià)環(huán)境下，炒房客基本全部離場(chǎng)，市場(chǎng)需求穩(wěn)中有降。

整體環(huán)境造就資金緊張已成共識(shí)，未來(lái)兩三年內(nèi)鄭州房?jī)r(jià)很難再次暴漲，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，鄭州新房供給和銷(xiāo)售持續(xù)增加，轉(zhuǎn)機(jī)要再待時(shí)日。

（出處：中房報(bào)，作者：馮子雍）