市場(chǎng)進(jìn)入低溫區(qū) 房企以價(jià)換量

浪子不回頭

[融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.110倍。]

全國(guó)樓市加速駛向低溫通道時(shí)，開(kāi)發(fā)商正撕開(kāi)降價(jià)之口，試圖“以價(jià)換量”向冷淡行情進(jìn)行最后一搏。

8月20日，中國(guó)恒大（03333.HK）深圳（樓盤(pán)）公司推出全員營(yíng)銷優(yōu)惠升級(jí)活動(dòng)，在8月20日至10月8日期間，恒房通推薦購(gòu)房均享9·8折優(yōu)惠，每日推出5套特價(jià)房。

降價(jià)促銷在市場(chǎng)中并非個(gè)例。但在當(dāng)下行業(yè)低溫環(huán)境中，外部融資渠道不暢、行業(yè)規(guī)模增速整體放緩，竭力創(chuàng)造內(nèi)生現(xiàn)金流成為房企求生的可靠途徑。

降價(jià)之口被撕開(kāi)

市場(chǎng)行情加速轉(zhuǎn)冷，正迫使開(kāi)發(fā)商忍痛讓渡利潤(rùn)空間。

近日有市場(chǎng)消息稱，8月初廣州（樓盤(pán)）多處新盤(pán)大幅降價(jià)促銷。番禺祈福繽紛匯推出一口價(jià)3.39萬(wàn)元/平方米的促銷單位，與其前期銷售價(jià)格相比，一口氣下降6000元/平方米，但要求一次性付款。

項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，如此大力促銷是為了盡快回籠資金。據(jù)悉，此次降價(jià)不分樓層，不分單位，價(jià)格統(tǒng)一為一次性付款3.39萬(wàn)/平方米，按揭五成以上首付款3.5萬(wàn)/平方米，五成以下3.6萬(wàn)/平方米。

開(kāi)發(fā)商如此大力促銷并非孤例。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州增城已有9個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)不同幅度降價(jià)現(xiàn)象。以碧桂園（02007.HK）云頂為例，去年該項(xiàng)目推出90~128平方米戶型，均價(jià)3.6萬(wàn)/平方米，樓王戶型均價(jià)3.7萬(wàn)/平方米以上。但如今，90平方米戶型均價(jià)降至2.8萬(wàn)左右，樓王單位售價(jià)僅在3.5萬(wàn)/平方米左右。

其他城市同樣存在類似現(xiàn)象。據(jù)多個(gè)消息源透露，廈門（樓盤(pán)）“陽(yáng)光城(000671)文瀾府”近日頻頻推出特價(jià)房源，吸引眾多買房人前往購(gòu)房。這批房源帶精裝，最低29800元/平方米起，一口價(jià)267萬(wàn)，折后均價(jià)在3.2萬(wàn)/平方米。對(duì)比預(yù)售最高價(jià)達(dá)3.7萬(wàn)/平方米，降價(jià)幅度可見(jiàn)一斑。

房企撕開(kāi)降價(jià)之口，與低迷的市場(chǎng)行情關(guān)系密切。據(jù)廈門中原研究中心數(shù)據(jù)，上周（8月12日~8月18日）廈門住宅成交265套，環(huán)比下跌34.9%，日均成交為38套，周成交面積3.76萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌25.7%，客戶觀望情緒濃厚。

回到廣州，克而瑞廣州區(qū)域總經(jīng)理梁永光分析稱，7月廣州商品住宅新增供應(yīng)環(huán)比增加，但仍不及去年同期，成交量較上月小幅減少，整體市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目不多，整體去化率約38%，環(huán)比上月有所回落。

42家發(fā)布年度銷售目標(biāo)的房企為樣本，上半年目標(biāo)完成率過(guò)半的占40.48%，47.62%的房企目標(biāo)完成率在40%~50%，更有5家房企目標(biāo)完成率僅一成有余。

行情冷淡時(shí)，大型房企能相對(duì)安全度過(guò)已成為行業(yè)共識(shí)。但如今，這一局面也悄然改變。近日，富力地產(chǎn)（02777.HK）對(duì)內(nèi)發(fā)布《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》，要求“加緊銷售”、“加快回款”、“暫停拿地”。

而碧萬(wàn)恒這3家龍頭房企，銷售規(guī)模增速亦觸及天花板。8月9日，中國(guó)恒大發(fā)布盈利預(yù)警，2019年上半年稅后凈利潤(rùn)同比下滑49%至270億元，旗下恒大健康（00708.HK）錄得約20億元虧損。

低溫行情襲來(lái)

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為56次。而1~7月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)307次。近期，海南（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）等地均發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)措施。

房企的觀望態(tài)度已在宏觀層面有所體現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已在5~7月連續(xù)出現(xiàn)增幅回落情況。今年1~7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資72843億元，同比增長(zhǎng)10.6%，增速比1~6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，涉房融資全面收緊，信托、信貸和債券融資渠道被全方位圍追堵截。密集調(diào)控之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金也出現(xiàn)增幅回落的情況。1~7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1~6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

不僅是企業(yè)一端，個(gè)人房貸端，資金面也在持續(xù)收緊。融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.110倍；二套房貸款平均利率為5.76%。

全方位落實(shí)“房住不炒”的效果是，今年全國(guó)商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下降。1~5月、1~6月及1~7月，商品房銷售面積的同比降幅則分別達(dá)1.6%、1.8%及1.3%，而2018年全年則為增長(zhǎng)1.3%。

房?jī)r(jià)層面對(duì)調(diào)控的回應(yīng)同樣明顯。7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市為60個(gè)，較上月63個(gè)繼續(xù)減少;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量，連續(xù)兩個(gè)月達(dá)20個(gè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具這一原則下，房地產(chǎn)市場(chǎng)退燒表現(xiàn)明顯。不論是投資數(shù)據(jù)還是銷售數(shù)據(jù)，在收緊調(diào)控的影響下，市場(chǎng)再次出現(xiàn)放緩。而且從趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)8月還會(huì)持續(xù)。

8月20日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)政策例行吹風(fēng)會(huì)，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)透露，近期人民銀行將在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房貸款利率政策的公告。新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。

“金融行業(yè)應(yīng)當(dāng)注意，‘房住不炒’的定位不能偏離。同時(shí)，避免把房地產(chǎn)工具化�！彼�表示。調(diào)控持續(xù)落實(shí)之下，中指研究院認(rèn)為，行業(yè)調(diào)整預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化，疊加前期需求積極釋放，后期需求入市動(dòng)力將有所減弱，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售規(guī)模仍將處于調(diào)整通道。


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