戴德梁行亮相博鰲房地產論壇，深度解析平衡與重構

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  上海，8月12日——8月6-9日，2019博鰲房地產論壇在海南正式開幕，超過800位之多的政府協(xié)會、經濟金融、房地產、媒體等房地產及相關行業(yè)的行業(yè)嘉賓、地產精英們匯聚于此，圍繞論壇主題“平衡與重構地產的多維世界“，深度交流和探討房地產行業(yè)如何在平衡與發(fā)展中重構自身，突破舊格局和舊思維，沖往新的世界。
  作為房地產咨詢行業(yè)標桿，戴德梁行再度出席博鰲房地產論壇，亮相多個對話環(huán)節(jié)、深剖行業(yè)動態(tài)。
  地產行業(yè)往后怎么走？
  戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)行政總裁趙錦權接受了博鰲房地產論壇專訪，對2019復雜的經濟環(huán)境、市場環(huán)境背景下中國房地產行業(yè)走向進行了提前研判。

戴德梁行環(huán)球董事，大中華區(qū)行政總裁趙錦權

  談及2019中國房地產的形勢變化，趙錦權先生表示行業(yè)形勢嚴峻并不是一朝一夕的事情，也不只在中國單獨存在。于地產從業(yè)人士而言，這需要警惕，但從大的基調來看還是要樂觀地看問題。在個稅改革、產業(yè)興起等利好因素的刺激下，諸如零售地產、物流地產、購物中心等都將獲得較大關注，中國龐大的地產市場規(guī)模，以及多樣化的城市、物業(yè)類型，仍將持續(xù)吸引投資者的目光。對于未來市場熱點與發(fā)展趨勢，趙錦權先生也做了自己的研判。首先，未來行業(yè)馬太效應會愈加明顯，企業(yè)間的差異會進一步放大，行業(yè)集中度將明顯提升；同時，對于部分海外資金來說，他們正在尋找國內部分位置較好的區(qū)域進行投資，這對于國內地產商而言其實可以結合起來合作進行。而關于時下火熱的舊城改造，趙錦權先生表示隨著中國城市化進程的推進，核心區(qū)域的存量物業(yè)從外觀到功能等都在逐漸落后于時代，物業(yè)價值也不斷出現(xiàn)貶損，順應時代發(fā)展和需求進行更新改造其實是必然的趨勢。而對于投資者而言，緊跟這樣的大勢去分配資產、投資布局，不僅能獲取到日益稀缺的老舊資源、甚至是位于核心區(qū)域的高潛力物業(yè)，對于企業(yè)的品牌形象樹立、社會關系維護等亦有顯著的正面效應。
  挑戰(zhàn)與機遇并行的2019
  在理事博鰲沙龍高端閉門會議中，戴德梁行大中華區(qū)資本市場執(zhí)行董事蘇暐婷女士，就“如何應對空前收緊的貸款融資環(huán)境”發(fā)表了自己獨特的見解。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場執(zhí)行董事蘇暐婷

  蘇暐婷女士稱，2019其實是充滿挑戰(zhàn)的一年，貿易摩擦帶來了很多衍生性的影響，市場又面臨著融資難、拿地難、開發(fā)難的“三難”境況——在這一的大背景下，大宗交易市場受到了不小沖擊。
  但蘇暐婷女士亦談到，在國家和地區(qū)的政策扶持之下，以大灣區(qū)為代表的新興投資區(qū)域迅速崛起；依仗城市更新的熱潮，一些老舊物業(yè)也重新迎來新機；加之外部環(huán)境擠壓之下，資金回流至實體產業(yè)，投資市場的抗風險能力提高——三管齊下，投資市場暗藏重要機遇。對此，蘇暐婷女士也創(chuàng)新性地提出了“跟著政策走”、“跟著趨勢走”、“跟著價值走”的建議，認為在未來投資市場中，新興區(qū)域內的小體量項目與核心區(qū)域的城市更新項目將成為重要投資亮點，值得特別關注。
  樓市內外，穩(wěn)字當頭
  戴德梁行華南區(qū)資本市場主管陳俊儒先生，在“博鰲開講”環(huán)節(jié)，就“樓市內外的因果故事”展開探討。

戴德梁行華南區(qū)資本市場主管陳俊儒

  對于下半年樓市走勢，陳俊儒先生表示在當前“房住不炒”、“三穩(wěn)”的大基調下，短期內房價不會出現(xiàn)大漲，但與此同時大落可能性也不大，整體還是會維持平穩(wěn)的態(tài)勢。購房者將有較為充足的時間進行挑選與決策，建議下半年應該積極持續(xù)地在市場上看盤保持對市場的敏感度。同時，陳俊儒先生也提出，商辦市場其實也蘊含不少看點，其中以大宗交易市場為甚，未來將更受外資關注——華南區(qū)就是個中典型。過去像華南尤其是大灣區(qū)幾個市場是較少受到外資關注的，因為之前還處于快速發(fā)展期，市場以銷售為主導，買家也以自用為主，物業(yè)投資回報率相對較低；但得益于大灣區(qū)規(guī)劃的逐步落實，可以看到深圳、廣州的大宗交易市場成交出現(xiàn)了成倍增長，僅2019上半年，深圳的大宗交易成交幾乎追平去年全年，其中近1/3的比例來自外資——換言之，過去不是外資不想進華南，而是合適機構投資的物業(yè)太少，隨著近期市場的變化，我們預計大灣區(qū)的大宗交易市場將迎來一個充滿機會的窗口期。
  如何解決短期融資困難？
  關于實際操作層面的融資困難問題，戴德梁行大中華區(qū)資本市場董事陳彩麗女士提出了具體化的解決建議。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場董事陳彩麗

  陳彩麗女士認為，對于融資困難、但又必須做投資擴張的開發(fā)商而言，首先可以考慮聯(lián)合投資——這不僅可以解決資金短缺的問題，在開發(fā)過程中亦可分散風險；同時，引入外資基金做小股進入、并享有優(yōu)先收益權的方式也不失為有效的解決方法，戴德梁行目前也在做這樣的項目，而且從開發(fā)商和基金公司的反饋來看，這樣的方式還是比較容易被接受；此外，如果是重資產開發(fā)商，不妨考慮出售旗下一些資產以回籠部分現(xiàn)金，但這可能會有地域性的差別——據(jù)戴德梁行監(jiān)測，2018年全國大概有3000億左右的大宗交易，75%是在一線城市，其中有40%是辦公樓的項目的退出，換言之開發(fā)商如果想要短期回籠一些現(xiàn)金，可以重點考慮一線城市的辦公樓；另外，還可以考慮嘗試短期類REITs產品——對于銀行貸款有問題的的開發(fā)商而言，像ABS、CMBS這樣的類REITs產品可以幫助融到資金，且比例可能比銀行貸款更高，同時后期還有實現(xiàn)完全退出的可能性，整體來說還是很值得嘗試。
  此次博鰲房地產論壇，不僅是行業(yè)前沿信息的交流探討，也是同行間難得的觀點碰撞。戴德梁行以大視野格局縱觀房地產改革、從獨特角度闡述地產未來創(chuàng)新生命線，成就“博鰲智慧”高光時刻。未來，戴德梁行將繼續(xù)發(fā)力，為房地產市場提供更加豐富的研究成果、貢獻更為多元的專業(yè)服務，爭當行業(yè)“風向標”，與更多的開發(fā)商、投資商等行業(yè)內外人士一起共鑒地產新時代。


來源：中房網
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