陳淮談房地產(chǎn)：“政策”排在“市場(chǎng)”前是錯(cuò)誤的

魚(yú)哭了沒(méi)人知道

新浪財(cái)經(jīng)訊 8月7日消息，由觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“2019博鰲房地產(chǎn)論壇”于8月6日-9日在海南（樓盤(pán)）舉行。主題為“重構(gòu)與平衡 地產(chǎn)的多維世界”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮圍繞“房地產(chǎn)業(yè)如何改變了中國(guó)”發(fā)表主題演講。

以下為文字實(shí)錄：

陳淮：我們這個(gè)環(huán)節(jié)的主題是“周期：政策、市場(chǎng)與資本”。我們一直討論這個(gè)事，把政策擺在市場(chǎng)之前我認(rèn)為就錯(cuò)了。我當(dāng)了8年住建部政策研究中心主任，在這之前也長(zhǎng)期在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心做政策研究工作，但是我以為政策決定不了市場(chǎng)，只能在一定限度的時(shí)間內(nèi)修正市場(chǎng)，調(diào)整方向。

我們這些年，調(diào)控政策出了多少？但是2018年房地產(chǎn)業(yè)不論在銷售額、銷售面積、銷售價(jià)格上都創(chuàng)出了歷史新高。是不是市場(chǎng)受到資本的左右呢？也不盡然。我們判斷2019、2020年或者更長(zhǎng)的一個(gè)歷史周期，中國(guó)房子蓋夠了沒(méi)有，這個(gè)產(chǎn)業(yè)還有沒(méi)有前景，最重要的力量其實(shí)在十九大報(bào)告里有一句話，沒(méi)有太多地引起大家的重視和媒體的關(guān)心。

那里面有一句話說(shuō)，我們?cè)诮窈笠粋�(gè)長(zhǎng)歷史時(shí)期內(nèi)，社會(huì)的主要矛盾是人們對(duì)美好生活的向往與發(fā)展不充分不平衡之間的矛盾。簡(jiǎn)單說(shuō)，房地產(chǎn)有沒(méi)有前景，還能走多遠(yuǎn)，還需不需要蓋房子，什么政策、市場(chǎng)、資本都不是第一位的，第一位是全中國(guó)老百姓(603883)想過(guò)好日子。

人們對(duì)美好生活的向往決定了，怎么決定的？就是我今天要和大家交流的。

老百姓不是今天才想過(guò)好日子，幾千年來(lái)人們都想過(guò)好日子，想過(guò)好日子和社會(huì)制度讓你過(guò)好日子是兩碼事，我們今天之所以能討論房地產(chǎn)市場(chǎng)，是因?yàn)檫@個(gè)社會(huì)能夠讓你過(guò)好日子了。

十九大報(bào)告說(shuō)我們今后一段時(shí)間的主要矛盾是解決尚未滿足老百姓對(duì)美好生活的向往，我們順著這往下說(shuō)，老百姓向往什么美好生活？這決定我們房地產(chǎn)討論的思路和展望。

在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我們的社會(huì)認(rèn)知、人們的價(jià)值取向，甚至今天的記者寫(xiě)文章也是，認(rèn)為生產(chǎn)是善，消費(fèi)是惡。努力多挖煤、多煉鋼、多發(fā)電，咱們才能社會(huì)富裕、國(guó)家富強(qiáng)、老百姓漲工資，大家過(guò)好日子。

以前我們總是認(rèn)為人是生產(chǎn)者、貢獻(xiàn)者。在改革開(kāi)放之前，從來(lái)沒(méi)有消費(fèi)者的概念。學(xué)雷鋒也是努力為社會(huì)多做貢獻(xiàn)，我們認(rèn)為消費(fèi)是一種罪惡。如果你想穿好衣服、吃好飯、娶漂亮媳婦，你就是被資產(chǎn)階級(jí)腐朽了，你已經(jīng)滑到修正主義的泥坑。

其實(shí)當(dāng)我們?cè)谟懻撨@個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，是老百姓認(rèn)為消費(fèi)，而不僅僅是貢獻(xiàn)和生產(chǎn)才是重要的。

這僅僅是誰(shuí)不想過(guò)好日子的主觀愿望所致嗎？不是。是社會(huì)客觀發(fā)展規(guī)律，是經(jīng)濟(jì)學(xué)證明的必然。

工業(yè)化的中期怎么多煉鋼、多發(fā)電、多蓋房子、多造拖拉機(jī)，多拉煤，形成生產(chǎn)能力，才是社會(huì)富裕的物質(zhì)基礎(chǔ)，這沒(méi)有錯(cuò)。馬克思寫(xiě)《資本論》的時(shí)候就正逢資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初中期。我和賈康老師是同班同學(xué)，一個(gè)老師教的經(jīng)濟(jì)學(xué)，我們學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)講資本的積累、集聚、集中。

積累講的是把利潤(rùn)不斷轉(zhuǎn)化為擴(kuò)大再生產(chǎn)。集聚是在深圳（樓盤(pán)）或者是廣州（樓盤(pán)）這一個(gè)空間市場(chǎng)里集聚。集中是指大企業(yè)不斷地占據(jù)優(yōu)勢(shì)，那是社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵，在那個(gè)時(shí)候生產(chǎn)更重要。

但是馬克思在《資本論》的最后總結(jié)，他說(shuō)這個(gè)時(shí)候是這樣的，過(guò)幾十年就不是了，如何解決生產(chǎn)與消費(fèi)的對(duì)抗性矛盾才是關(guān)鍵，生產(chǎn)無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)與消費(fèi)有支付能力的需求相對(duì)縮小的矛盾，是我寫(xiě)《資本論》這本書(shū)從頭到尾貫穿的基本矛盾。

我們現(xiàn)在動(dòng)輒講馬克思主義，實(shí)際上寫(xiě)這些文章的人，沒(méi)有一個(gè)讀過(guò)馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)的。工業(yè)化中后期，生產(chǎn)出更多的東西，挖更多的煤、煉更多的鋼，這沒(méi)多大難點(diǎn)。我們現(xiàn)在淘汰過(guò)剩生產(chǎn)能力，從1929—1933年的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)，到2008、2009年的美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)引起的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，到未來(lái)中國(guó)面臨的長(zhǎng)期可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，都不是怎么擴(kuò)大生產(chǎn)能力，而是如何把這些東西消費(fèi)掉。

生產(chǎn)和消費(fèi)的對(duì)抗性矛盾，不是生產(chǎn)發(fā)展不足導(dǎo)致的對(duì)抗性，而是消費(fèi)不足導(dǎo)致的對(duì)抗性。2008、2009年由美國(guó)金融危機(jī)引起的世界金融危機(jī)，不是美國(guó)發(fā)展能力不足，而是賣不掉這么多東西，賣不掉怎么辦呢？借錢買，所以就導(dǎo)致了從政府到企業(yè)、社會(huì)、居民部門全部過(guò)度負(fù)債，以平衡供給與需求。

上午巴曙松教授問(wèn)到，現(xiàn)在房地產(chǎn)是不是擠壓消費(fèi)了，這是我們多年的一個(gè)偏見(jiàn)和錯(cuò)誤的認(rèn)知。買房子是中產(chǎn)階級(jí)不斷積累私人資產(chǎn)的過(guò)程，是全社會(huì)居民私人信用累積的過(guò)程。信用的累積才是消費(fèi)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

銀行敢借給你錢，你敢花錢，是因?yàn)槟銈冇屑业�，是因�(yàn)槟阌匈Y產(chǎn)信用。如果你僅僅是在幼兒園就拾金不昧，上小學(xué)就不說(shuō)瞎話，上大學(xué)把同學(xué)錢都還了，銀行就敢借你錢了？你去問(wèn)問(wèn)銀行的行長(zhǎng)。

之所以中國(guó)保持了今天在三架馬車中唯一穩(wěn)定、持續(xù)、不動(dòng)搖地支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消費(fèi)部門，是和城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境不斷改善直接密切相關(guān)的。人們不會(huì)在原有的吃和穿上無(wú)限地?cái)U(kuò)大消費(fèi)，這就是馬克思在《資本論》說(shuō)的，非得有消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，它從衣食到住行的結(jié)構(gòu)性變化。

我們?cè)��?jīng)在很長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)認(rèn)為，你這輩子不要想過(guò)好日子，那是危險(xiǎn)的，你要為你過(guò)上好日子貢獻(xiàn)終生，這是最善的，最符合道德的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)人們沒(méi)意識(shí)到買房子、買大房子、住好環(huán)境，是在追求現(xiàn)世而不是下輩子，是我活得好一點(diǎn)，而不是我兒子、孫子活得好點(diǎn)。你能不能改變這個(gè)趨勢(shì)。

很多年來(lái)，我們認(rèn)為有產(chǎn)是一種見(jiàn)不得人的罪惡，無(wú)產(chǎn)才是善。

今天當(dāng)人們對(duì)美好生活的向往包含不包括希望自己成為有產(chǎn)一族，你自己說(shuō)，當(dāng)你意識(shí)和沒(méi)意識(shí)到買房劃算還是不劃算的時(shí)候，當(dāng)你想著終于買著一套房，將來(lái)我可以對(duì)我兒子、兒媳婦有所交代的時(shí)候，當(dāng)你對(duì)買不起房百般怨恨的時(shí)候，是不是人們?cè)跔?zhēng)先恐后地希望成為有產(chǎn)一族？這就叫客觀，這就叫規(guī)律。我們不能打斷這個(gè)歷史進(jìn)程。

什么叫全面的小康社會(huì)？我們?cè)?980—2000年建了一個(gè)溫飽小康社會(huì)，那時(shí)候我們實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是衣食有余，溫飽為目標(biāo)的小康社會(huì)。

2020年即將到來(lái)，我們這20年叫全面的小康，它和溫飽的小康的差別在哪里？就是越來(lái)越多的人衣食滿足了之后，積累了私人財(cái)富，成為有產(chǎn)一族，買房和不買房，人們討論的不是有沒(méi)有房住的問(wèn)題，意識(shí)和沒(méi)意識(shí)到我進(jìn)沒(méi)進(jìn)到有產(chǎn)者的俱樂(lè)部。

現(xiàn)在沒(méi)有中間層次的中小城鎮(zhèn)可以承接、可以緩沖，大量的農(nóng)民工返鄉(xiāng)直接從珠三角、長(zhǎng)三角回到貴州（樓盤(pán)）山區(qū)，所以才有現(xiàn)在的房?jī)r(jià)問(wèn)題，如果我們有相當(dāng)一部分的省會(huì)城市和地區(qū)中心城市的產(chǎn)業(yè)有集聚度、就業(yè)有承載力，人群不至于過(guò)度地向這些少數(shù)城市集聚和集中。

我們今天才知道，根本解決14億中國(guó)人分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好處，物質(zhì)財(cái)富增加的好處，不是讓人們到農(nóng)村去，是讓農(nóng)民工到城里來(lái)。

前不久國(guó)務(wù)院還在強(qiáng)調(diào)“三個(gè)一億人”，一億城鎮(zhèn)居民優(yōu)先改善居住條件，一億在城市里經(jīng)商務(wù)工的農(nóng)民工就地市民化，一億中西部農(nóng)村的居民向就近的中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移集聚和集中，向城市集聚、集中，城市化、城鎮(zhèn)化是解決十九大提出的到2035年中國(guó)基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，2050年成為現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)這個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)最重要的戰(zhàn)略途徑。

這個(gè)城市化、城鎮(zhèn)化讓我們知道什么是善，什么是惡，什么是客觀規(guī)律，什么是必然選擇。市場(chǎng)和資本決定只能是誰(shuí)住大房子、誰(shuí)住小房子，誰(shuí)有房子住、誰(shuí)沒(méi)房子住，政策只能是糾正市場(chǎng)選擇過(guò)程中為了公平起見(jiàn)，讓住房困難群眾更優(yōu)先一些的問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展根本不是取決于剛才這幾個(gè)字，而是取決于非常通俗的十九大報(bào)告說(shuō)的，人們對(duì)美好生活的向往和需求，用老百姓的話說(shuō)，人人都想過(guò)好日子這個(gè)趨勢(shì)。

來(lái)源：新浪網(wǎng)

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