劉洪玉：房企不能再簡單地關注開發(fā)業(yè)務

魚哭了沒人知道

2019年7月26日至29日，博鰲（樓盤）·21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞（樓盤）隆重召開。清華大學房地產研究所所長劉洪玉發(fā)表了題目為《高質量轉型發(fā)展下的房地產：政策與市場趨勢》的主題演講。

劉洪玉表示，當前房地產市場的發(fā)展面臨著非常大的變化。一是房地產市場內部的環(huán)境發(fā)生了變化。經(jīng)過連續(xù)20多年的高速發(fā)展，住房市場告別了短缺的時代。市場從關注數(shù)量到關注質量，從關注增量到存量，從簡單的開發(fā)到開發(fā)和管理并重，甚至管理變得更加的重要。

從外部環(huán)境來看，經(jīng)濟增長速度和城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度都開始變慢了，更加強調提高城鎮(zhèn)化發(fā)展的質量。

另一個變化在于，房地產領域的相關技術在迅猛發(fā)展。

一是綠色健康的技術，這些技術被證明是有益于改善人類的工作績效和工作狀況，且根據(jù)研究，綠色建筑的成本和收益也是能夠匹配的。目前，市場有機制使居民愿意為綠色建筑買單。

二是智慧科技，包括智慧社區(qū)、智慧建筑等。這種智慧技術，會給房地產的服務、房企的管理能力進行賦能。比如用大數(shù)據(jù)、云計算等技術，可以對建成的商業(yè)空間進行非常高效的管理，能夠有效的節(jié)約成本、提高效率。這些應用將逐漸改變房地產的傳統(tǒng)經(jīng)驗和格局。

此外，在二手房市場的服務中，還有很多新的技術出現(xiàn)，比如空間的營造、柔性工作空間的創(chuàng)作、資產的再定位等，這些有助于聯(lián)合辦公，聯(lián)合居住等業(yè)態(tài)的發(fā)展。而3D打印和智能建造技術，則將對建筑環(huán)節(jié)產生深遠影響。

劉洪玉表示，對于房地產企業(yè)來說，要完成從快速成長到高質量發(fā)展方式的轉變。“過去是關注機會型的投資，未來更加關注穩(wěn)健和持有型的投資，這樣才可以促使房地產企業(yè)從單一的開發(fā)商的角色向多重的角色轉變�！�

其中，“多重的角色”包括資產管理、運營、服務提供商甚至是基金的管理者。

對于當前的房地產市場走勢，劉洪玉表示，現(xiàn)在正處于樓市穩(wěn)定期，政策上不希望上漲，也不希望下降，但上漲和下降的風險都還存在。開發(fā)商獲取資金、土地資源時，規(guī)模是非常重要的因素。

在這一時期，企業(yè)運行的速度、資產的周轉、資金的使用效率都要關注�！捌髽I(yè)到底追求什么？有的時候不一定做到極致就是最好，有些時候關鍵是要防止失速，避免欲速則不達�！彼�認為，現(xiàn)在競爭越來越激烈，未來的利潤不能只靠拓展規(guī)模和增加杠桿的方式，更多需要創(chuàng)新，優(yōu)化管控，提升品質。

劉洪玉還指出，房地產住房制度基礎和土地制度、規(guī)劃管理制度、預算財政的收支制度相關聯(lián)，沒有這樣的制度基礎，很難形成健康的發(fā)展模式�！胺康禺a主要的貢獻就是促進城市化和工業(yè)化，促進了城市的增長，但也有一些負面的效果，就是造成了土地資源的錯配、推高了房價�！�

來源：21世紀經(jīng)濟報道
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