樊綱：樓市調(diào)控一松就有泡沫 房企要適應(yīng)變化

面對疾風(fēng)吧

“中國政策最大的變化是城市化戰(zhàn)略調(diào)整�！�7月28日，在2019博鰲（樓盤）·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、中國（深圳（樓盤））綜合開發(fā)研究院院長樊綱表示。

樊綱認(rèn)為，近幾年，房地產(chǎn)調(diào)控頻頻，購房需求被大大約束。嚴(yán)控之下，當(dāng)前房地產(chǎn)并沒有大泡沫，為長遠發(fā)展留下了空間。

未來，城市群和都市圈戰(zhàn)略的實施，將改變大中小城市住房市場供求關(guān)系。只有擁抱這輪城市群發(fā)展戰(zhàn)略，房企才能在新一輪浪潮中把握先機。


當(dāng)前沒有大泡沫

樊綱指出，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的需求是在嚴(yán)限下的需求，主要被限制的需求有改善性需求、遷移性需求、投資需求。

其中，前兩條限制，使住的需求大部分受限，如限制二、三套房，限制外地人買房。而投資需求則長期被抑制。中國在過去十五六年里，儲蓄率一直在40%以上，其中有幾年是高于50%。

“中國目前是低收入，高儲蓄、高財富國家。這對房地產(chǎn)以及投資需求都產(chǎn)生了影響�！狈�綱稱，老百姓(603883)手里有這么多的錢等著投資的機會。但現(xiàn)在股市不好，國外投資也有各種限制。如果資本賬戶放開限制的話，需求仍然很強烈。

但需要警惕的是，如果炒房和投資的需求過大，又會形成一種泡沫�！艾F(xiàn)在不得不在長效機制沒有出臺的情況下，采取短期的限制措施，這是行政的手段�！狈�綱說。

樊綱近年來一直表達這個觀點，經(jīng)濟過熱的時候，掙錢太容易、太舒服，如果繼續(xù)過熱而沒有限制，讓各種需求完全迸發(fā)出來，就會產(chǎn)生大泡沫，最后導(dǎo)致大危機，甚至崩盤。

而在沒有建立長效機制的時候，采取抑制措施，就不會有大崩盤和大危機。他認(rèn)為，做這些宏觀調(diào)控措施的好處是，中國不會有像日本1990年代初期，或像香港地區(qū)1998年前后樓市暴跌60%—70%的狀態(tài)，“不斷進行調(diào)整，軟著陸，這是好事。”因為，“一旦經(jīng)濟危機出現(xiàn)，很多企業(yè)都要倒閉破產(chǎn)，房企的日子會很難過。某種意義講，走出舒適期，面對調(diào)整才是健康的狀態(tài)�！狈�綱說。

供求格局改變

“近幾年，中國房地產(chǎn)市場最大的一件事，就是城市化戰(zhàn)略的調(diào)整�！狈�綱說。

過去多年，發(fā)展大城市，人口涌向大城市。結(jié)果是，2014、2015年市場兩極分化：一方面大城市房價高企，一方面小城市、小城鎮(zhèn)庫存積壓。

“現(xiàn)在鼓勵發(fā)展大城市群�！狈�綱指出，粵港澳大灣區(qū)等城市群的發(fā)展，對于房地產(chǎn)市場而言是最重大的變化，并將對下一站中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。

比如，土地供給的增加，會改變住房市場供給關(guān)系的格局；城市群的發(fā)展，則帶動需求進一步擴大。大中小城市的土地和住房的供給，通過基礎(chǔ)設(shè)施、軌道交通的連接互補打通，屆時，城市群的區(qū)域、整體住房供給格局將大大改善。

樊綱說，供給的增加是市場穩(wěn)定的重要因素，會帶動整個城市群地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)，吸引更多的人口進入整個區(qū)域。在這輪調(diào)整下，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)主動擁抱市場和變化。

“無論是新的城市化戰(zhàn)略，還是房地產(chǎn)調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過產(chǎn)權(quán)的交換、融資、盤活，調(diào)整整個產(chǎn)業(yè)。”樊綱稱，近期很多房地產(chǎn)企業(yè)進行收并購，這說明房地產(chǎn)市場化程度較高，改變單純靠貸款來獲得資金的方式，用產(chǎn)權(quán)置換得到相應(yīng)資源整合，促進供給及需求平衡。

“能夠被兼并重組說明企業(yè)和資本市場都成熟了，就像‘鳳凰涅槃’，從企業(yè)和市場來看都是在向好的方面發(fā)展�！狈�綱表示，任何一個產(chǎn)業(yè)都是經(jīng)過一輪一輪的調(diào)整，進而從供給和需求的各個方面，走向均衡和健康。


來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道
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