[克而瑞]2019年7月全國市場月報

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2019年7月，受周期性因素和供貨壓力增大的影響，房企在全國多個城市的推貨量有所收縮。成交看似淡季不淡，但剔除上月已售未備案的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)后實則已顯乏力。加之中央政治局會議再度重申“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)，政策從緊信號已然釋放，樓市轉(zhuǎn)冷已勢不可擋。
  1、供應(yīng)：環(huán)比降21%同比增5%，二三線環(huán)比跌幅高于均值
  29個重點城市整體新增供應(yīng)疲軟，7月新增供應(yīng)面積僅2353萬平方米，環(huán)比銳減21%，同比微升5%。環(huán)比下滑的主要原因有二，一方面是受周期性因素影響，在年中6月業(yè)績沖刺大量推貨之后，7月推盤節(jié)奏必然放緩；另一方面，2018年下半年房企拿地量不足也致使房企近期的供貨乏力。
  7月一線城市新增供面積環(huán)比下降6%，同比亦下降15%，北京自今年以來供應(yīng)持續(xù)放量，7月依舊延續(xù)了前期勢頭，其余三城供應(yīng)均不同程度下降，上海、深圳同、環(huán)比齊降，廣州雖環(huán)比有所上升，但仍不及2018年同期。
  25個重點二三線城市新增供環(huán)比下降22%，同比上升8%。分城市來看，20個供應(yīng)量環(huán)比下跌，徐州、西安、寧波等5城跌幅超過50%，近半數(shù)城市不及去年，可見在市場成交逐月回落、熱度顯著下降的情況下，企業(yè)在二、三線城市的推盤的積極性相對受挫。

  3、庫存：近6成城市庫存同比增30%以上，消化周期仍普遍較低
  7月，由于重點城市供應(yīng)縮量，大部分城市商品住宅供求比有所回落，深圳、西安、蘇州、寧波等6市供求比低于0.5，特別是�？诮抵羶H0.17，當前市場供不應(yīng)求態(tài)勢嚴重。受此影響，近6成城市庫存量環(huán)比回落，寧波、�？诮韵禄�18%跌幅最為顯著，但基于成交不振，整體來看庫存同比仍是漲多跌少。
  隨著庫存回落，半數(shù)以上重點城市消化周期環(huán)比隨之縮短，南京、�？诮捣�超20%，整體而言去化壓力不大，近7成城市消化周期處在12個月正常范圍內(nèi)，杭州、寧波、武漢等市不足4個月，市場成交熱度可見一斑，但大連、廈門消化周期仍持續(xù)在20個月以上，市場觀望情緒依然十分嚴重。

　　從面積段分布來看，北京成交主力面積段90平方米以下產(chǎn)品占比較上月回落3個百分點；上海90-120平方米產(chǎn)品環(huán)比銳減8個百分點，但仍占據(jù)市場最多成交份額；本月京、滬大面積段產(chǎn)品成交開始轉(zhuǎn)暖，144平方米以上產(chǎn)品占比分別增加4個和5個百分點。而深圳各面積段產(chǎn)品占比相較于上月則基本沒有變化，120平方米以下戶型產(chǎn)品持續(xù)熱銷，占比超80%。

  5、綜觀：市場加速轉(zhuǎn)冷，8月份供求或?qū)⒗^續(xù)走弱
  綜合來看，7月整體市場供應(yīng)、成交均有所收縮，基本回歸2018年同期低位水平。六成城市庫存量環(huán)比回落，大部分城市的庫存風(fēng)險基本處于可控范圍。我們認為7月份房地產(chǎn)市場正加速轉(zhuǎn)冷，市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢，3月份以來的“小陽春”行情早已戛然而止，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟，部分城市甚至開始出現(xiàn)需求斷層的極端現(xiàn)象。此外，月末中央政治局會議再次強調(diào)“房住不炒”的政策基調(diào)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”更是明確釋放了房地產(chǎn)調(diào)控仍需從緊執(zhí)行的信號，在缺乏其他利好支撐的情況下，預(yù)計8月份市場供求仍將維持低位盤整甚至回落態(tài)勢。


來源：克而瑞
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