東莞商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品成交4年來(lái)新低

趁早

 樓市調(diào)控、房?jī)r(jià)高企之下，商業(yè)公寓曾一度成為了東莞市場(chǎng)的寵兒，量?jī)r(jià)齊升。但是，隨著調(diào)控深入，市場(chǎng)回歸理性與價(jià)值，再加之經(jīng)濟(jì)放緩等大環(huán)境因素，商業(yè)公寓、寫(xiě)字樓、商鋪等投資型產(chǎn)品均出現(xiàn)明顯下跌。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東莞公寓、寫(xiě)字樓成交套數(shù)為近4年來(lái)的同期新低，商鋪的成交量也為近7年來(lái)的同期新低。業(yè)內(nèi)表示，市場(chǎng)投資需求減少，樓市投資型產(chǎn)品消化庫(kù)存時(shí)間進(jìn)一步拉長(zhǎng)。
  商業(yè)公寓成交下挫近四成
  2016年?yáng)|莞開(kāi)啟限購(gòu)政策，在住宅價(jià)格高企、政策嚴(yán)苛之下，不限購(gòu)、不限貸、總價(jià)低的商業(yè)公寓項(xiàng)目受到了市場(chǎng)的青睞，表現(xiàn)出超強(qiáng)活力，一度被譽(yù)為商業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)了春天。隨之，商業(yè)公寓開(kāi)啟了一路量?jī)r(jià)齊升的發(fā)展之勢(shì)。
  根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，從2016年下半年開(kāi)始，東莞商業(yè)公寓供應(yīng)開(kāi)始明顯增加，與此同時(shí)均價(jià)也突破萬(wàn)元，全年均價(jià)達(dá)到了11522元/㎡。隨后，2017年下半年，商業(yè)公寓明顯放量，供應(yīng)成倍增長(zhǎng)，成交均價(jià)飛躍式上漲，達(dá)到了17043元/㎡。2018年以后，商業(yè)公寓量?jī)r(jià)維持在較穩(wěn)定水平。
  不過(guò)，今年或許將迎來(lái)商業(yè)公寓的一個(gè)拐點(diǎn)。樓市調(diào)控持續(xù)，住宅回歸自住屬性，洋房逐漸回歸市場(chǎng)主導(dǎo)地位。與此同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)放緩等大環(huán)境影響，投資信心受挫，作為投資屬性占據(jù)主導(dǎo)的商業(yè)公寓成交低迷。
  東莞中原戰(zhàn)略研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年客戶(hù)投資信心下降，疊加公寓供應(yīng)縮減的影響，上半年公寓成交套數(shù)為5871套，成交大幅降溫，成交套數(shù)創(chuàng)近4年同期新低，同比下降36%。
  消化周期拉長(zhǎng)達(dá)17個(gè)月
  盡管市場(chǎng)熱度消退，但是商業(yè)公寓供應(yīng)卻仍呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東莞商業(yè)公寓供應(yīng)套數(shù)為6797套，供應(yīng)面積36萬(wàn)㎡，供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)18%。
  供需矛盾也導(dǎo)致了商業(yè)公寓進(jìn)一步拉長(zhǎng)。東莞中原戰(zhàn)略研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示，6月底，東莞全市住宅庫(kù)存584.8萬(wàn)平方米(含商業(yè)公寓)，其中洋房存量377.83萬(wàn)㎡，公寓存量104.38萬(wàn)㎡，相比于消化周期日漸走低的洋房，商業(yè)公寓消化周期拉長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá)17個(gè)月。
  從去年開(kāi)始，東莞商業(yè)公寓降價(jià)現(xiàn)象已逐步顯現(xiàn)。近幾年來(lái)，公寓供應(yīng)量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上投資需求的進(jìn)一步退卻，不少公寓產(chǎn)品不得不降價(jià)促銷(xiāo)。
  業(yè)內(nèi)分析，從商業(yè)公寓的購(gòu)房群體來(lái)看，青年置業(yè)者、投資型客戶(hù)、自用辦公群體、限購(gòu)無(wú)資格外來(lái)客戶(hù)是公寓的主流，絕大部分是作投資用途。但是，從商業(yè)公寓整體市場(chǎng)來(lái)看，其投資回報(bào)率卻并不算高。而且，由于沒(méi)有住宅產(chǎn)品可落戶(hù)、可享受學(xué)區(qū)房教育的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)小公寓轉(zhuǎn)手率很低，而且相對(duì)于住宅產(chǎn)品，商業(yè)公寓的升值也比較慢。
  熱銷(xiāo)前10榜單：中心城區(qū)占七席
  市場(chǎng)回歸理性?xún)r(jià)值之后，投資屬性強(qiáng)的商業(yè)公寓更為考驗(yàn)投資者的眼光�！敖煌ā⒊鞘信涮�、商業(yè)氛圍、區(qū)域價(jià)值是核心關(guān)注點(diǎn)�！弊罱�，東莞的嚴(yán)先生就準(zhǔn)備入手一套公寓，他看了萬(wàn)江、南城的幾個(gè)項(xiàng)目后，最終決定入手“南城總部基地”的寰宇匯金中心公寓。
  嚴(yán)先生分析，這里緊鄰地鐵站蛤地、東莞大道，離連接莞惠城軌的市內(nèi)重要交通樞紐站西平站僅一站，區(qū)域價(jià)值突出�！案�重要的是，這里未來(lái)將是集群式的商業(yè)綜合體，有成片的寫(xiě)字樓，公寓要放租無(wú)論是便利度還是價(jià)格都會(huì)更好�！�
  實(shí)際上，這也比較符合市場(chǎng)整體的價(jià)值判斷。昨日，南都記者在位于南城總部基地的“灣ONE”項(xiàng)目了解到，從今年6月開(kāi)盤(pán)后，該項(xiàng)目產(chǎn)品消化速度較快，但是，產(chǎn)品單價(jià)也并不低，達(dá)到2.4萬(wàn)，已接近片區(qū)二手洋房?jī)r(jià)格。銷(xiāo)售人員表示，目前僅剩下14、15、18樓的部分房源了。
  根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公寓網(wǎng)簽套數(shù)排行前10項(xiàng)目中，寰宇匯金中心也位列榜單。從整體成交來(lái)看，中心城區(qū)成為商業(yè)公寓市場(chǎng)最熱衷的區(qū)域。在成交前10項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目位于中心城區(qū)，另外卓越中寰成交以594套拿下冠軍，奧園城市天地以418套排名第二，萬(wàn)科首鑄東江之星以374排名第三。
  50㎡以下低總價(jià)項(xiàng)目占成交七成
  產(chǎn)品戶(hù)型也是投資商業(yè)公寓的一個(gè)重要考量。商業(yè)公寓經(jīng)歷了前期的量?jī)r(jià)齊升之后，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目單價(jià)已破兩萬(wàn)，如果面積超過(guò)50㎡，總價(jià)也并不低。因此，當(dāng)前小公寓成交更為搶眼。
  近兩年，為了打造“面積小、低首付、實(shí)用高”的產(chǎn)品特性，滿(mǎn)足住房需求，開(kāi)發(fā)商普遍推出了loft戶(hù)型。建筑面積在20～60平方米之間，層高為4.5米，可以將中空部分搭建出一至兩個(gè)小房間，甚至三房產(chǎn)品，這成為了市場(chǎng)的主流。
  從今年上半年公寓成交面積段分布來(lái)看，今年上半年50㎡以下LOFT公寓為市場(chǎng)成交熱點(diǎn)，成交占近七成。上半年，主要是卓越中寰、萬(wàn)科首鑄東江之星及灣ONE等小公寓放量入市，帶動(dòng)成交。
  另外，從其總價(jià)分布來(lái)看，100萬(wàn)-150萬(wàn)總價(jià)的公寓成交相對(duì)搶眼，這一總價(jià)區(qū)間的占比也從2018年的19%增長(zhǎng)到27%，產(chǎn)品主要是處于優(yōu)質(zhì)地段公寓項(xiàng)目，如萬(wàn)科城市之光，寰宇匯金中心，卓越中寰等成交相對(duì)搶眼。
  相關(guān)
  寫(xiě)字樓、公寓成交降溫
  除公寓外，寫(xiě)字樓也是商業(yè)市場(chǎng)投資的一個(gè)重要產(chǎn)品。近兩年，一批批地段優(yōu)越的甲級(jí)寫(xiě)字樓紛紛入市，吸引了大量投資客及企業(yè)購(gòu)買(mǎi)，高品質(zhì)寫(xiě)字樓價(jià)格加速上升。
  但是，今年以來(lái)，投資熱度減退，寫(xiě)字樓成交也遭遇大幅降溫，創(chuàng)近4年同期新低。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，寫(xiě)字樓成交套數(shù)506套，同比下降36%。主要是民盈山國(guó)貿(mào)中心和萬(wàn)科首鑄東江之星兩個(gè)地上蓋項(xiàng)目成交為主，分別占比39%、29%。
  在今年上半年寫(xiě)字樓網(wǎng)簽套數(shù)排行前十中，民盈山國(guó)貿(mào)中心和萬(wàn)科首鑄東江之星分別第一和第二，成交套數(shù)為197套和146套，寰宇匯金中心以47套位居第三。
  成交不濟(jì)，寫(xiě)字樓供應(yīng)卻迎來(lái)井噴。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東莞寫(xiě)字樓供應(yīng)套數(shù)1404套，供應(yīng)面積24萬(wàn)㎡，面積同比增190%，創(chuàng)下了6年新高。其中寰宇匯金中心再推一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，供應(yīng)套數(shù)726套，占全市比重達(dá)56%。
  商鋪成交量為七年同期新低
  同樣投資熱度減退的商業(yè)產(chǎn)品還有商鋪。一直以來(lái)，東莞商鋪投資氛圍較弱，價(jià)格上升疲軟，且高庫(kù)存壓頂。近兩年，趁著樓市調(diào)整，投資回歸商業(yè)市場(chǎng)的東風(fēng)，商鋪投資也一度扭轉(zhuǎn)頹廢之勢(shì)。
  但是，今年上半年，東莞商鋪成交量創(chuàng)近七年同期新低。數(shù)據(jù)顯示，上半年?yáng)|莞商鋪供應(yīng)2894套，供應(yīng)面積22萬(wàn)㎡，面積同比增5%。而成交套數(shù)僅為1970，成交面積16萬(wàn)㎡，面積同比降26%。
  除了塘廈、東城及鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)成交突出，全市近八成鎮(zhèn)區(qū)成交低至百套。


來(lái)源:南方都市報(bào)
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