東莞商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品成交4年來新低

趁早

 樓市調(diào)控、房價高企之下，商業(yè)公寓曾一度成為了東莞市場的寵兒，量價齊升。但是，隨著調(diào)控深入，市場回歸理性與價值，再加之經(jīng)濟放緩等大環(huán)境因素，商業(yè)公寓、寫字樓、商鋪等投資型產(chǎn)品均出現(xiàn)明顯下跌。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東莞公寓、寫字樓成交套數(shù)為近4年來的同期新低，商鋪的成交量也為近7年來的同期新低。業(yè)內(nèi)表示，市場投資需求減少，樓市投資型產(chǎn)品消化庫存時間進一步拉長。
  商業(yè)公寓成交下挫近四成
  2016年東莞開啟限購政策，在住宅價格高企、政策嚴苛之下，不限購、不限貸、總價低的商業(yè)公寓項目受到了市場的青睞，表現(xiàn)出超強活力，一度被譽為商業(yè)市場迎來了春天。隨之，商業(yè)公寓開啟了一路量價齊升的發(fā)展之勢。
  根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計顯示，從2016年下半年開始，東莞商業(yè)公寓供應(yīng)開始明顯增加，與此同時均價也突破萬元，全年均價達到了11522元/㎡。隨后，2017年下半年，商業(yè)公寓明顯放量，供應(yīng)成倍增長，成交均價飛躍式上漲，達到了17043元/㎡。2018年以后，商業(yè)公寓量價維持在較穩(wěn)定水平。
  不過，今年或許將迎來商業(yè)公寓的一個拐點。樓市調(diào)控持續(xù)，住宅回歸自住屬性，洋房逐漸回歸市場主導(dǎo)地位。與此同時，隨著經(jīng)濟放緩等大環(huán)境影響，投資信心受挫，作為投資屬性占據(jù)主導(dǎo)的商業(yè)公寓成交低迷。
  東莞中原戰(zhàn)略研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年客戶投資信心下降，疊加公寓供應(yīng)縮減的影響，上半年公寓成交套數(shù)為5871套，成交大幅降溫，成交套數(shù)創(chuàng)近4年同期新低，同比下降36%。
  消化周期拉長達17個月
  盡管市場熱度消退，但是商業(yè)公寓供應(yīng)卻仍呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東莞商業(yè)公寓供應(yīng)套數(shù)為6797套，供應(yīng)面積36萬㎡，供應(yīng)面積同比增長18%。
  供需矛盾也導(dǎo)致了商業(yè)公寓進一步拉長。東莞中原戰(zhàn)略研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)還顯示，6月底，東莞全市住宅庫存584.8萬平方米(含商業(yè)公寓)，其中洋房存量377.83萬㎡，公寓存量104.38萬㎡，相比于消化周期日漸走低的洋房，商業(yè)公寓消化周期拉長，長達17個月。
  從去年開始，東莞商業(yè)公寓降價現(xiàn)象已逐步顯現(xiàn)。近幾年來，公寓供應(yīng)量大、競爭激烈，加上投資需求的進一步退卻，不少公寓產(chǎn)品不得不降價促銷。
  業(yè)內(nèi)分析，從商業(yè)公寓的購房群體來看，青年置業(yè)者、投資型客戶、自用辦公群體、限購無資格外來客戶是公寓的主流，絕大部分是作投資用途。但是，從商業(yè)公寓整體市場來看，其投資回報率卻并不算高。而且，由于沒有住宅產(chǎn)品可落戶、可享受學(xué)區(qū)房教育的優(yōu)勢，商業(yè)小公寓轉(zhuǎn)手率很低，而且相對于住宅產(chǎn)品，商業(yè)公寓的升值也比較慢。
  熱銷前10榜單：中心城區(qū)占七席
  市場回歸理性價值之后，投資屬性強的商業(yè)公寓更為考驗投資者的眼光。“交通、城市配套、商業(yè)氛圍、區(qū)域價值是核心關(guān)注點�！弊罱�，東莞的嚴先生就準備入手一套公寓，他看了萬江、南城的幾個項目后，最終決定入手“南城總部基地”的寰宇匯金中心公寓。
  嚴先生分析，這里緊鄰地鐵站蛤地、東莞大道，離連接莞惠城軌的市內(nèi)重要交通樞紐站西平站僅一站，區(qū)域價值突出�！案�重要的是，這里未來將是集群式的商業(yè)綜合體，有成片的寫字樓，公寓要放租無論是便利度還是價格都會更好�！�
  實際上，這也比較符合市場整體的價值判斷。昨日，南都記者在位于南城總部基地的“灣ONE”項目了解到，從今年6月開盤后，該項目產(chǎn)品消化速度較快，但是，產(chǎn)品單價也并不低，達到2.4萬，已接近片區(qū)二手洋房價格。銷售人員表示，目前僅剩下14、15、18樓的部分房源了。
  根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公寓網(wǎng)簽套數(shù)排行前10項目中，寰宇匯金中心也位列榜單。從整體成交來看，中心城區(qū)成為商業(yè)公寓市場最熱衷的區(qū)域。在成交前10項目中，有7個項目位于中心城區(qū)，另外卓越中寰成交以594套拿下冠軍，奧園城市天地以418套排名第二，萬科首鑄東江之星以374排名第三。
  50㎡以下低總價項目占成交七成
  產(chǎn)品戶型也是投資商業(yè)公寓的一個重要考量。商業(yè)公寓經(jīng)歷了前期的量價齊升之后，不少優(yōu)質(zhì)項目單價已破兩萬，如果面積超過50㎡，總價也并不低。因此，當前小公寓成交更為搶眼。
  近兩年，為了打造“面積小、低首付、實用高”的產(chǎn)品特性，滿足住房需求，開發(fā)商普遍推出了loft戶型。建筑面積在20～60平方米之間，層高為4.5米，可以將中空部分搭建出一至兩個小房間，甚至三房產(chǎn)品，這成為了市場的主流。
  從今年上半年公寓成交面積段分布來看，今年上半年50㎡以下LOFT公寓為市場成交熱點，成交占近七成。上半年，主要是卓越中寰、萬科首鑄東江之星及灣ONE等小公寓放量入市，帶動成交。
  另外，從其總價分布來看，100萬-150萬總價的公寓成交相對搶眼，這一總價區(qū)間的占比也從2018年的19%增長到27%，產(chǎn)品主要是處于優(yōu)質(zhì)地段公寓項目，如萬科城市之光，寰宇匯金中心，卓越中寰等成交相對搶眼。
  相關(guān)
  寫字樓、公寓成交降溫
  除公寓外，寫字樓也是商業(yè)市場投資的一個重要產(chǎn)品。近兩年，一批批地段優(yōu)越的甲級寫字樓紛紛入市，吸引了大量投資客及企業(yè)購買，高品質(zhì)寫字樓價格加速上升。
  但是，今年以來，投資熱度減退，寫字樓成交也遭遇大幅降溫，創(chuàng)近4年同期新低。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，寫字樓成交套數(shù)506套，同比下降36%。主要是民盈山國貿(mào)中心和萬科首鑄東江之星兩個地上蓋項目成交為主，分別占比39%、29%。
  在今年上半年寫字樓網(wǎng)簽套數(shù)排行前十中，民盈山國貿(mào)中心和萬科首鑄東江之星分別第一和第二，成交套數(shù)為197套和146套，寰宇匯金中心以47套位居第三。
  成交不濟，寫字樓供應(yīng)卻迎來井噴。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東莞寫字樓供應(yīng)套數(shù)1404套，供應(yīng)面積24萬㎡，面積同比增190%，創(chuàng)下了6年新高。其中寰宇匯金中心再推一棟甲級寫字樓，供應(yīng)套數(shù)726套，占全市比重達56%。
  商鋪成交量為七年同期新低
  同樣投資熱度減退的商業(yè)產(chǎn)品還有商鋪。一直以來，東莞商鋪投資氛圍較弱，價格上升疲軟，且高庫存壓頂。近兩年，趁著樓市調(diào)整，投資回歸商業(yè)市場的東風(fēng)，商鋪投資也一度扭轉(zhuǎn)頹廢之勢。
  但是，今年上半年，東莞商鋪成交量創(chuàng)近七年同期新低。數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞商鋪供應(yīng)2894套，供應(yīng)面積22萬㎡，面積同比增5%。而成交套數(shù)僅為1970，成交面積16萬㎡，面積同比降26%。
  除了塘廈、東城及鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)成交突出，全市近八成鎮(zhèn)區(qū)成交低至百套。


來源:南方都市報
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