深圳購房動能全國最高 資源型城市成投資雷區(qū)

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  深圳由于當(dāng)前較低的住房自有率，以及對人口開放的姿態(tài)，人口增長持續(xù)性強，未來購房需求潛力大而排在榜首。
  市場邏輯正在無限變幻中，以過去的線性思維來看待市場，難免陷入片面。
  開發(fā)商在決定是否進入一個新城市或拿下一個新項目時，需參考的指標(biāo)有一大籮筐，如產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、人群結(jié)構(gòu)、交互效率等，以及當(dāng)?shù)囟�手房市場對新房的帶動和擠壓、未來存量更新改造的新機會等等。
  綜合來看，衡量一個城市住房消費的發(fā)展?jié)摿�，主要看三個變量，第一是未來要入市的剛需規(guī)模，包括目前城市無房群體的規(guī)模、基于城市軟硬性吸引力而流入的無房群體規(guī)模；第二是，剛需入市的難度；第三，剛需的入市在乘數(shù)的帶動下對整個市場規(guī)模的擴大效應(yīng)。
  所謂乘數(shù)效應(yīng)，則由市場選擇二手房的比例及換房需求比例所決定。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2018年，全國新房交易GMV（ 一段時間內(nèi)的成交總額）是 13萬億，二手房 GMV 是 6.5 萬億，整個房地產(chǎn)行業(yè)向存量時代邁進。
  如果說，增量需求是城市房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)的話，那乘數(shù)效應(yīng)是催化劑。
  貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，一個城市房地產(chǎn)市場的增量需求（首次入市需求）越充足、換房的比例越高，交易的乘數(shù)效應(yīng)越大，未來城市房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模越大，即城市未來購房動能越大。
  而城市住房市場增量需求，又受到城市當(dāng)下住房需求被滿足的程度、城市未來人口增長的潛力、無房群體入市的難易程度等因素影響。
  貝殼研究院將目前的剛需規(guī)模、未來潛在的剛需規(guī)模（人均 GDP、GDP增速、經(jīng)濟外向度、萬人軌道交通米數(shù)、學(xué)校數(shù)量、萬人醫(yī)療機構(gòu)床位數(shù)、建成區(qū)綠化覆蓋率）、剛需入市的難度（房價收入比、剛需政策壓力）、換房及二手房的帶動效應(yīng)（二手房成交占比、換房比例、換房政策壓力）等影響因素指標(biāo)化，形成評價城市購房動能的指標(biāo)評價，又在此基礎(chǔ)上，構(gòu)成了城市購房動能排行榜。
  許小樂表示，城市購房動能可以理解為一個城市未來房地產(chǎn)的交易規(guī)模潛力，可以是新房+二手房規(guī)模；也可以是剛需+改善+投資規(guī)模。這個全流通的框架可為開發(fā)商布局、購房者投資提供參考。
  《全流通視角下的樓市增長潛力暨購房動能排行榜TOP100》包括100個城市，從城市購房動能綜合榜單看，一線及重點二線城市基本進入TOP20。
  一線三城穩(wěn)居TOP3，其中深圳由于當(dāng)前較低的住房自有率，以及對人口開放的姿態(tài)，人口增長持續(xù)性強，未來購房需求潛力大而排在榜首。
  與北京、上海等60%以上的住房自有率相比，深圳當(dāng)前住房自有率未超過50%，城市中一多半的常住人口租房居住，這部分存量人口及未來引入的增量人口將成為支撐深圳住房市場的重要力量。
  北京、上海雖然同樣“缺房”，其無房群體入市的難度大，較大的轉(zhuǎn)化難度削弱了購房動能。
  二線城市中，杭州、南京、武漢及蘇州緊隨一線城市之后，其中杭州由于其持續(xù)優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)吸納外來人口，購房動能大。此外，“網(wǎng)紅城市”西安及成都也躋身榜單前15 名。
  城市圈也是排行榜中值得重視的因素。城市購房動能榜單中前20 名中有9 城屬于三大城市圈范疇，三大城市圈的核心城市分列榜單前三。城市圈的發(fā)展是經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、基礎(chǔ)設(shè)施及資源等綜合作用的結(jié)果，城市圈內(nèi)不同城市均衡協(xié)同發(fā)展才能充分發(fā)揮人口集聚優(yōu)勢，擴大規(guī)模效應(yīng)，推動城市圈的快速崛起。
  與城市圈帶來的積極影響相比，100個城市中有14 個城市屬于資源型城市，然而不管是資源成長型城市（南充為例），還是資源成熟型城市（湖州、濟寧為例）或者是資源衰退型城市（韶關(guān)、瀘州為例），除包頭外，整體購房動能指數(shù)排名均在50 名開外，動能偏弱，購房潛力相對不足。
  資源型城市的典型特點是對資源的依賴度很高，伴隨著資源由繁榮到枯竭，城市的發(fā)展也必然經(jīng)歷著從成長、成熟到衰退的周期變動。資源繁榮時，資源型產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，人口持續(xù)流入，城市潛在的住房需求增加；資源衰竭時，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不足，人口大量流出，人口老齡化程度加劇，潛在的購房需求減少。
  從榜單來看，在所有資源型城市中，資源再生型（包頭、洛陽、唐山、馬鞍山、淄博、宿遷和徐州）、成熟型（湖州、濟寧、平頂山和贛州）及成長型（南充）城市購房動能指數(shù)排名相對靠前，而資源衰退型（韶關(guān)和瀘州）則墊底。
  許小樂指出，資源型城市的典型問題就是由于資源的逐漸衰竭而帶來的產(chǎn)業(yè)落后與人口流出，人口是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)是吸引人口流入的重要源泉，且這些城市的住房緊缺度低，中小城市首次購房就可以實現(xiàn)交通、教育等資源的同時滿足，后期換房規(guī)模不高。
  許小樂建議，“開發(fā)商應(yīng)更多聚焦一、二線城市及少數(shù)有活力的三四線城市，從地產(chǎn)開發(fā)向城市綜合運營轉(zhuǎn)變；購房者一方面考慮未來城市發(fā)展?jié)摿�，也要考慮購房可支付性，中短期來看，二線城市是未來不錯的選擇�！�


來源：第一財經(jīng)日報
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