開封限售松綁十二時(shí)辰：三四線樓市政策調(diào)整有風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)疾風(fēng)吧

  雖然中央一直強(qiáng)調(diào)“一城一策，因城施策”，但地方在做出調(diào)控政策時(shí)還需考慮全面、謹(jǐn)慎。
  近日，河南省開封市住建局發(fā)文調(diào)整樓市限售政策，卻又在第二天撤銷了該文件，“自導(dǎo)自演”了一場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)控政策“一日游”的戲碼。
  開封為何發(fā)文“松綁”樓市？為何又隨即叫停？去年菏澤等地相應(yīng)調(diào)整為何順利推行？此次開封樓市政策調(diào)整遇挫，是否會(huì)嚇退那些一度抱有同樣想法的城市？
  多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然中央一直強(qiáng)調(diào)“一城一策，因城施策”，但地方在做出調(diào)控政策時(shí)還需考慮全面、謹(jǐn)慎。
  一樣的政策調(diào)整 不一樣的結(jié)果
  與一二線城市樓市小陽春不同，去年年底至今，大部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫跡象逐漸明顯。
  7月19日，開封市住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易實(shí)現(xiàn)及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時(shí)限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時(shí)限。
  此舉的目的被外界解讀為刺激當(dāng)?shù)剌^為低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
  但一天之后，開封市住建局7月20日發(fā)通知稱，鑒于其作出的“調(diào)整新購商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制”的決定，未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和論證，對(duì)由此可能產(chǎn)生的市場(chǎng)影響缺乏充分的預(yù)判和評(píng)估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。
  其實(shí)，開封并非首個(gè)取消限售令的城市，2018年7月和12月，山西太原、山東菏澤分別發(fā)文取消了限售令。
  此外，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，全國2018年到2019年有接近10個(gè)城市，針對(duì)限售、限購、二手房稅費(fèi)等政策執(zhí)行了微調(diào)松綁，另外全國也有百城針對(duì)人才政策寬松，變相出現(xiàn)了限購調(diào)整。
  然而，太原和菏澤等地的政策順利執(zhí)行了，開封的卻沒有，原因何在？
  一大原因是，政策量級(jí)和沖擊力不一樣。在房地產(chǎn)調(diào)控的諸多政策中，限售可謂重量級(jí)政策，其出臺(tái)目的是為了遏制樓市的短期高頻類的投機(jī)性交易。此類政策調(diào)整，會(huì)被外界認(rèn)為是樓市調(diào)控方向性的大轉(zhuǎn)變，必須慎之又慎。
  另一原因是，時(shí)機(jī)不同。去年年底，山東菏澤調(diào)整的也是樓市限售政策，彼時(shí)全國樓市都處于降溫的通道之中，調(diào)控政策整體放松的預(yù)期在逐漸加大，菏澤的政策方向與大環(huán)境較為相符。
  而當(dāng)前由于樓市小陽春的出現(xiàn)，一些城市房價(jià)和地價(jià)出現(xiàn)了較大波動(dòng)，樓市調(diào)控在總體基調(diào)上已經(jīng)轉(zhuǎn)向于偏緊，此時(shí)如若出臺(tái)樓市調(diào)控的松綁政策，可謂生不逢時(shí)。
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，去年年底，中央提出穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，以此作為房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。樓市調(diào)控可謂“穩(wěn)”字當(dāng)頭，但地方這類政策頻繁變動(dòng)很難對(duì)外釋放穩(wěn)定信號(hào)。
  棚改退潮
  開封樓市政策“一日游”的背后，是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下降的現(xiàn)狀：成交減少，庫存上升，房企拿地降溫。這對(duì)于一些對(duì)房地產(chǎn)、土地出讓依賴性較大的三四線城市而言，松綁樓市調(diào)控的沖動(dòng)在加強(qiáng)。
  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)上城市間分化逐漸明顯，三四線城市受棚改政策及今年調(diào)控政策收緊等多重因素影響下，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，市場(chǎng)信心不足，此類城市下半年有可能會(huì)出臺(tái)部分放松政策，至于放松政策的種類及程度還需要根據(jù)當(dāng)前城市的發(fā)展特點(diǎn)來決定。
  總體上看，棚改退潮對(duì)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是全方位的，一方面降低了房地產(chǎn)總體投資量，一方面減少了房地產(chǎn)購買需求，投資和成交的下降則意味著整個(gè)市場(chǎng)的熱度降低，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力也開始下降，企業(yè)拿地需求減少，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)卣�府土地方面的收入�?/font>

  穆迪助理副總裁楊昱穎表示，三四線城市樓市銷售下滑，一個(gè)原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足，那些位于經(jīng)濟(jì)薄弱地區(qū)或遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市尤其如此。過去1~2年，三四線城市樓市銷售強(qiáng)勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著當(dāng)?shù)睾芏嗳私�年來已�?jīng)購房。
  諸葛找房近日發(fā)布的報(bào)告顯示，從統(tǒng)計(jì)20家品牌房企拿地城市等級(jí)分布情況來看，2019年上半年TOP20房企在二線城市拿地面積占比最大，為52.63%，與2018年比提升了7.58個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市占比為44.53%，與2018年比下降7.43個(gè)百分點(diǎn)。
  這意味著，2019年以來土地市場(chǎng)也開始分化，整體上的回暖并未惠及三四線城市。出于對(duì)市場(chǎng)前景的考慮，開發(fā)商更青睞于積極布局二線城市，而隨著棚改熱度的退卻，房企在三四線城市拿地的積極性則大為下降。
  棚改退潮對(duì)樓市的具體影響來源于兩方面，一是建設(shè)規(guī)模，二是貨幣化安置。
  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部7月19日發(fā)布消息稱，2019年全國棚改計(jì)劃新開工289萬套。今年1~6月，已開工約180萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的62%，完成投資5200多億元。與2018年實(shí)際開工的626萬套相比，今年棚改開工計(jì)劃目標(biāo)已經(jīng)腰斬。
  棚改貨幣化安置比例下調(diào)對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更大。2015年至2018年，受益于棚改貨幣化安置比例的大幅提升，一度庫存巨大的三四線樓市銷售陡然升溫，一度火爆，房價(jià)波動(dòng)加大。
  棚改政策在2018年下半年開始退潮，國務(wù)院和住建部多次表示，各地將因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。
  招商銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁安華7月11日撰文稱，從棚改退潮的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)上看，部分地區(qū)的房地產(chǎn)銷售和地方財(cái)政可能受到較大沖擊，西部地區(qū)和東北地區(qū)的三四線房地產(chǎn)壓力比較大，政策可能首先面臨調(diào)整。
  政策“一日游”傳遞出的決策信號(hào)
  這兩年，中央在樓市調(diào)控問題上一直強(qiáng)調(diào)“一城一策”、“因城施策”，此次開封政策“一日游”反映出，地方的主導(dǎo)權(quán)還是要與中央的大目標(biāo)保持一致。
  國仕英表示，地方的主導(dǎo)權(quán)及地方城市的調(diào)控方向一直以來都以中央大目標(biāo)為導(dǎo)向，在中央大目標(biāo)指導(dǎo)下，各城市為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以對(duì)當(dāng)前城市政策進(jìn)行微調(diào)。
  不過，國仕英也強(qiáng)調(diào)，雖然中央一直強(qiáng)調(diào)“一城一策”、“因城施策”，但地方在做出調(diào)控政策時(shí)還需考慮全面、謹(jǐn)慎，調(diào)控政策的頒布不是兒戲，不可隨意頒布又撤銷。地方在制定政策時(shí)應(yīng)該預(yù)判政策帶來的效果，穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，政策“一日游”會(huì)對(duì)市場(chǎng)購房者信心有很大影響，還需謹(jǐn)慎。
  除了開封，當(dāng)前執(zhí)行樓市限售政策的還有不少城市。在當(dāng)前樓市背景下，這些城市放松調(diào)控的沖動(dòng)或許始終存在。
  據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，從當(dāng)前實(shí)行限售政策的城市來看，主要包括大城市和中小城市的限售。其中小城市中或者說三四線城市中，包括啟東、長樂、惠州、珠海、常州、東莞、承德、揚(yáng)州、三亞、蕪湖、嘉興、無錫和保定等，也出臺(tái)過限售政策。
  但開封政策“一日游”的出現(xiàn)，或許會(huì)打消一些城市公開松綁樓市調(diào)控的想法�！伴_封這種24小時(shí)政策，對(duì)于市場(chǎng)來說有比較惡劣的影響，釋放錯(cuò)誤信號(hào)。一城一策應(yīng)該是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)政策，而不是隨意出臺(tái)政策�！睆埓髠シQ。
  不過，開封并非是樓市調(diào)控政策遭遇“一日游”的第一個(gè)城市。2018年12月，衡陽市兩部門對(duì)樓市限價(jià)政策調(diào)整的文件26日被曝光后，當(dāng)?shù)卣��?7日晚間緊急叫停。
  之所以要撤銷取消限價(jià)的文件，衡陽市政府給出的解釋是：對(duì)穩(wěn)控房價(jià)的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn)，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識(shí)不充分，文件出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門出臺(tái)文件的初衷。
  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似開封的做法，進(jìn)一步要求各地尤其是地級(jí)市的樓市政策主管部門，需要積極研究全國市場(chǎng)走勢(shì)和政策導(dǎo)向，在落實(shí)“一城一策”時(shí)，注重和全國樓市的大基調(diào)和大周期吻合。否則政策“一日游”的現(xiàn)象，看似回到了原來政策執(zhí)行的力度，但卻會(huì)使得政策公信力大打折扣。
  此次政策“一日游”也并非意味著后續(xù)其他城市的政策調(diào)整都會(huì)被叫停。預(yù)期未來政策是否調(diào)整，首先要看房地產(chǎn)市場(chǎng)如何演變。
  國仕英認(rèn)為，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注價(jià)格、成交量兩大指標(biāo)的變化，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍是調(diào)控的主基調(diào)。


來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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