廣州“商改租”新政意在解決去化難題？

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　　“3·30”后公寓購(gòu)買(mǎi)主體從個(gè)人轉(zhuǎn)向法人

　　廣州“商改租”新政意在解決去化難題？

　　近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）�！兑庖�(jiàn)》提出，廣州市內(nèi)符合權(quán)屬清晰、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、完善配套、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等七大要求的非住宅存量用房，可向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)改造租賃住房。

　　這份“商改租”新政，對(duì)廣州商辦市場(chǎng)將有怎樣的影響？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新政的方向之一是著力解決公寓市場(chǎng)的去化難題。

　　個(gè)人可買(mǎi)公寓庫(kù)存不足萬(wàn)套

　　根據(jù)2017年出臺(tái)的“3·30”新政，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購(gòu)買(mǎi)的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。這一政策規(guī)定，公寓的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象必須是法人，對(duì)于向來(lái)以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主的公寓市場(chǎng)沖擊不小。

　　去年年底，政府調(diào)整相關(guān)政策：2017年3月30日之前拿地的商服類物業(yè)，可以賣(mài)給個(gè)人。

　　合富輝煌（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出，其實(shí)在政策解綁放開(kāi)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)權(quán)限之后，公寓市場(chǎng)反應(yīng)是熱烈的，成交大增。從而說(shuō)明新政調(diào)整已解決目前市面大部分公寓項(xiàng)目的去化問(wèn)題，有效加速之前積壓庫(kù)存的消化。時(shí)至今日，市場(chǎng)上大部分在售的項(xiàng)目都是符合“3·30”前拿地時(shí)間條件，即公寓市場(chǎng)上幾乎全部項(xiàng)目都可以由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，除了一些個(gè)別的在“3·30”之后拿地的項(xiàng)目，如碧桂園星薈。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，“3·30”新政前可以對(duì)個(gè)人銷售的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)庫(kù)存量為26653套，而目前這些項(xiàng)目可售庫(kù)存僅9669套，即：“3·30”以來(lái)成交了16984套。

　　“商改租”帶來(lái)新途徑

　　“3·30”新政前，公寓其實(shí)全部都可以對(duì)個(gè)人開(kāi)放購(gòu)買(mǎi)的，但新政對(duì)公寓市場(chǎng)影響極大，因此很多新政前暢銷項(xiàng)目都成交冷清，公寓市場(chǎng)整體陷入低迷狀態(tài)。張智斌表示，在年底政策放開(kāi)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)權(quán)限之后，成交又迅速活躍起來(lái)，公寓市場(chǎng)信心重現(xiàn)，潛在個(gè)人客戶紛紛出手購(gòu)置，使得成交量飆升，而這些新政前可售項(xiàng)目庫(kù)存去化提速。這些項(xiàng)目主要集中在天河、番禺、原蘿崗及南沙等區(qū)域，同時(shí)也是新政前公寓供貨較為充足區(qū)域。

　　從近年公寓市場(chǎng)供求走勢(shì)來(lái)看，今年上半年成交量明顯大于新增供應(yīng)量，而2017年及2018年新增供應(yīng)都大于成交。從半年度成交對(duì)比來(lái)看，今年上半年成交量已恢復(fù)至2017年“3·30”新政前成交水平，表明前期積壓的庫(kù)存都得到了較好去化，而供應(yīng)量則在去年下半年集中放量之后有所減弱，因此形成供求差距明顯局面。

　　市場(chǎng)向好亦大大提高了開(kāi)發(fā)商推貨積極性，公寓多元化功能及投資屬性亦決定其受眾面較廣。張智斌預(yù)計(jì)，下半年公寓市場(chǎng)仍能保持較穩(wěn)定的成交水平，而全年成交量則較大概率能夠超越去年。

　　值得注意的是，政策的放開(kāi)只針對(duì)“3·30”前拿下的地塊，那么“3·30”之后拿地的商服類物業(yè)，其實(shí)同樣面臨著只能面向公司法人出售的問(wèn)題。

　　購(gòu)買(mǎi)主體的變化，對(duì)公寓市場(chǎng)去化提出了新挑戰(zhàn)。只賣(mài)給法人，公寓能賣(mài)得動(dòng)嗎？

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，廣州新出臺(tái)的商改租政策，為這類后期拿地商服類物業(yè)指明一個(gè)可供參考的發(fā)展路徑，從租賃的層面給公寓市場(chǎng)注入活力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線城市有大量的商業(yè)閑置，這些產(chǎn)生的原因多樣，但從利用角度看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺，同時(shí)也減少資源浪費(fèi)。

　　近年來(lái)人們對(duì)租賃住房的需求日益增長(zhǎng)，政府多方面政策支持之下，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，已是大勢(shì)所趨。張智斌認(rèn)為，像近年發(fā)展勢(shì)頭迅猛的長(zhǎng)租公寓，不少開(kāi)發(fā)商旗下長(zhǎng)租公寓品牌或者其他租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，都著力尋找一些可改造的物業(yè)，那么商改租既能解決后期拿地項(xiàng)目的去化問(wèn)題，也能為租賃市場(chǎng)發(fā)展提供有效的房源；此外還可以平衡居住和商務(wù)商業(yè)之間供求關(guān)系，完善商圈板塊功能。

來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)

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