東莞上半年二手房賣得不咋的

魚哭了沒人知道

　今年3月起，東莞二手房交易個(gè)稅進(jìn)行調(diào)整，旨在推動自住剛性需求的釋放。然而，不少業(yè)主卻萌生惜售心態(tài)，提高掛牌價(jià)，使得東莞二手房市場成交量大幅下滑。今年上半年，東莞二手房成交量創(chuàng)下最近7年的同期最低水平。
　　成交量創(chuàng)近7年同期新低
　　2019年3月，東莞調(diào)整二手房交易個(gè)稅后，房產(chǎn)證滿2年房源個(gè)稅大幅減少，利好二手房市場。與此同時(shí)，受到新的發(fā)展規(guī)劃落地、土地拍賣市場升溫及一手住宅供應(yīng)量減少等影響，業(yè)主惜售心態(tài)加重，提高報(bào)價(jià)，致使購房者的觀望情緒進(jìn)一步加重，成交下滑。
　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，東莞二手住宅價(jià)格上漲，其中，3月~6月二手住宅價(jià)格累計(jì)漲了18%。從各個(gè)區(qū)域來看，截至6月底，東莞近九成鎮(zhèn)街的二手住宅價(jià)格上漲，上漲明顯區(qū)域主要集中在中心城區(qū)和泛臨深片區(qū)。從鎮(zhèn)街來看，莞城和虎門漲幅最大。
　　業(yè)主反價(jià)，掛牌價(jià)格跳躍式上漲，造成二手房客戶換房受阻，成交量下滑，一二手市場流通受阻，從而也造成一手房成交低位放量。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東莞二手住宅成交同比大幅下降近12%，成交量甚至達(dá)到近7年來的同期新低。
　　樂有家研究中心也表示，自2018年上半年東莞二手商品房（含非住宅）成交量跌破2萬套后，跌勢延續(xù)至今。2019年上半年，東莞二手商品房成交量僅為15055套，環(huán)比下跌11.74%，同比下跌13.23%。與此同時(shí)，成交均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)至16146元/平方米，環(huán)比上漲2.72%，同比上漲4.29%。
　　超五成鎮(zhèn)街成交萎縮
　　受到業(yè)主惜售、價(jià)格上升的影響，東莞二手住宅成交低迷。記者走訪時(shí)了解到，不少二手中介門店冷清，極少有人上門看房；不少中介人士轉(zhuǎn)而銷售一手房產(chǎn)品。
　　“去年‘三價(jià)合一’后稅費(fèi)提高，市場十分冷清，今年個(gè)稅改革后市場好轉(zhuǎn)一點(diǎn)。但是很快，業(yè)主提價(jià)，市場變得更差了。”一名中介人士告訴記者，他現(xiàn)在主要銷售一手房產(chǎn)品，相比二手房而言，銷售一手房手續(xù)更簡單，同時(shí)由于業(yè)主提價(jià)后，二手房的價(jià)格優(yōu)勢并不明顯，購房者也更愿意選擇一手房。“不少同行也將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)到一手房市場了”。該人士說。
　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，有超過五成鎮(zhèn)街的二手住宅成交量同比出現(xiàn)明顯萎縮，萎縮較為嚴(yán)重的有南城、東城、萬江、塘廈、洪梅、沙田、石排、東坑。在銷售量排名TOP10的鎮(zhèn)街中，只有樟木頭、黃江和莞城的成交是增長的，主要原因是當(dāng)?shù)匾皇肿≌�普遍供�?yīng)不足。此外，以二手住宅成交為主的還有東城、南城、萬江、橫瀝、松山湖等鎮(zhèn)街。
　　區(qū)域 臨深和城區(qū)片區(qū)為成交主力
　　在一手房市場，城區(qū)、濱海片區(qū)是成交主力。而在二手房市場，東南臨深片區(qū)則是市場成交主角，其次為城區(qū)片區(qū)。
　　樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，東南臨深片區(qū)二手商品房成交4775套，同比下跌0.79%；成交均價(jià)20097元/平方米，同比上漲6.54%，是全市二手商品房成交價(jià)格最高的片區(qū)。
　　成交價(jià)格排名第二的城區(qū)片區(qū)共成交4527套，同比下跌14%；成交均價(jià)16944元/平方米，同比上漲1.21%。城區(qū)片區(qū)的主流客戶以城區(qū)本地白領(lǐng)為主，受到一手房供應(yīng)量少的影響，二手房市場活躍。而東南臨深片區(qū)則是受到一手房市場限購的影響，不少深圳購房者受到該區(qū)域價(jià)格洼地的吸引，購買二手房自住。
　　從購房者年齡來看，80后仍是購房主流。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，購買東莞二手商品房的客戶群體主要集中在80后，占比達(dá)56.68%；其次為90后，占比23.79%。值得注意的是，00后也開始加入買房大軍，占比0.20%。記者了解到，一些家長會為子女提前購買房產(chǎn)，或者因限購而將房產(chǎn)買至00后子女名下。
　　價(jià)格 一兩百萬元的房子成交量最高
　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019上半年，東莞剛需持續(xù)發(fā)力，剛需產(chǎn)品在二手房市場上也是主角。
　　據(jù)樂有家研究中心的數(shù)據(jù)，2019年上半年，東莞二手商品房成交面積中占主流的依然是90~120平方米的房源，占比41.18%；此外，60~90平方米的房源成交占比相對2018年上半年有顯著提高，此前為23.32%，今年上半年占比達(dá)到37.86%。
　　從成交總價(jià)來看，成交總價(jià)占比中最多的依然是100萬~200萬元的房源，比例超過六成，達(dá)62.05%。成交總價(jià)在百萬元以內(nèi)的房源主要集中在東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，占比達(dá)27.72%；其次為濱海片區(qū)，占比為22.77%；第三則是集中在松山湖片區(qū)，占比達(dá)21.90%。
　　上半年房租水平
　　也創(chuàng)下同期新高
　　與二手房市場“呼應(yīng)”的是，今年上半年，東莞的房租水平也上升，同時(shí)成交量同比下跌。
　　來自東莞樂有家各門店的數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞租賃成交量雖環(huán)比有所增加，但仍不及2018年上半年的成交勢頭。2019年上半年，全市租賃成交量環(huán)比上漲43.7%，同比則微跌5.2%。
　　不過，與2017年上半年相比，如今東莞租賃成交的火熱度有了顯著提高，成交量同比2017年同期上漲了62.1%。
　　租金方面，2019年上半年，東莞租賃市場租金創(chuàng)下同期新高，約為27.65元/平方米，環(huán)比上漲4.1%，同比上漲2.3%。不過漲幅很小，與2017年上半年相比，東莞每平方米租金增加了1.26元，漲幅甚微。
　　樂有家研究中心表示，租房量和租金出現(xiàn)波動屬于正�，F(xiàn)象，2019年上半年，東莞租房成交量最低谷為2月，租金最低谷為1月。春季后，隨著畢業(yè)生及工作一族的到來，東莞的房租水平在2月漲至27.88元/平方米，并且成交量在3月旺季到來時(shí)達(dá)到高峰。不過，在3月之后，成交量和租金均出現(xiàn)緩慢下滑。
來源：廣州日報(bào)
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