蘇州樓市調控再出“組合拳” “房住不炒”仍是主旋律

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　□本報記者 江鈺鈴
　　7月24日，蘇州再度祭出樓市重磅政策，從限售、限購及土地出讓等方面繼續(xù)升級當?shù)胤康禺a市場調控。這是繼5月多次調控后，當?shù)卦俣瘸雠_樓市調控措施。業(yè)內人士認為，蘇州自5月入列住建部約談示警城市后，加強調控是當?shù)貥鞘薪禍氐缺厝恢�舉。此次政策多維度調控樓市，有助于當?shù)貥鞘羞M一步回歸理性。對于存在房價上漲過快態(tài)勢的城市，樓市政策將從嚴從緊，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位仍是調控的主要方向。
　　收緊是主要特征
　　“沒想到蘇州還針對土地出讓環(huán)節(jié)出臺了措施�！币晃蝗珖�性房企江蘇區(qū)域人士7月25日對中國證券報記者表示。此次蘇州出臺的政策，對土地出讓環(huán)節(jié)的相關規(guī)定引人關注。
　　《關于進一步完善全市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》顯示，要求嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業(yè)應說明購地資金來源并作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調整為30%-50%區(qū)間設置，具體在出讓公告中設定。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。在現(xiàn)有的“一次報價”公開出讓方式基礎上，根據(jù)市場情況，明確出讓地塊所建商品房價格要求，引導競買人審慎理性報價。
　　上述房企人士稱，這與北京等地實施的“限競房”政策類似，在土地出讓環(huán)節(jié)“明確出讓地塊所建商品房價格要求”，實際上限制了房企的多輪報價�！澳玫貢r就限定好了商品房的價格，這就把拿地環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)樓面價過高的情況遏制住了。”
　　此外，蘇州明確了加大土地供應力度。上述意見指出，確定市區(qū)住宅用地計劃供應面積為6000畝。其中，政策性住房用地不少于1800畝。
　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次蘇州樓市調控，充分顯示“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的總體政策思路。政策內容比較詳細，以收緊為主要特征。這對于打擊投資投機需求、促進市場平穩(wěn)發(fā)展等都有較為積極的作用。
　　土地出讓環(huán)節(jié)管控的同時，在需求端，蘇州再度升級了“限購”、“限售”措施。
　　首先，擴大了限售范圍。今年5月11日，確定在蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售5年。此次限售范圍擴展至蘇州市區(qū)，包括姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)等區(qū)域。
　　其次，外地居民在蘇州購買住房難度提升。上述意見指出，非蘇州市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內申請購買第一套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。此前，非當?shù)貞艏�居民在購買首套房時只需要1年期的相關證明。
　　房價漲約談至
　　此次蘇州繼續(xù)從嚴從緊調控樓市，其背景是2019年以來當?shù)胤績r上漲態(tài)勢明顯，并引來住建部的約談。今年5月，住建部對當時近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月蘇州（含吳江）新建商品住宅成交均價為21884元/平方米，環(huán)比上漲6.51%。
　　二手房方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，蘇州二手房均價自2018年6月以來連續(xù)13個月環(huán)比上漲，特別是5月以來環(huán)比漲幅明顯擴大。6月，蘇州二手房均價為18417元/平方米，環(huán)比上漲4.80%，同比上漲20.84%。
　　此外，土地出讓市場溢價率高。4月下旬，蘇州主城區(qū)出讓5宗地塊，總溢價率超過35%。部分地塊拍出了同區(qū)域的歷史最高價格。
　　住建部約談之后，蘇州的動作明顯加大。5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布《關于進一步促進全市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》，提出對蘇州工業(yè)園區(qū)全域新房及二手房的限售條件。5天后蘇州再次出招，將工業(yè)園區(qū)新購住房學位政策由5年調整為9年。
　　不過，這些調控措施發(fā)布后，市場仍在溫和上漲。鏈家網站數(shù)據(jù)顯示，蘇州二手房5月份的掛牌均價及參考均價分別為26636元/平方米、26420元/平方米；從6月份的數(shù)據(jù)看，較5月分別上漲1575元/平方米和565元/平方米。從熱點區(qū)域看，蘇州工業(yè)園區(qū)周邊的二手房均價已突破4萬元/平方米，上漲態(tài)勢明顯。
　　中原地產首席分析師張大偉表示，從政策力度看，當?shù)卣�策不斷加碼而不是選擇一次到位，其意圖在于維持市場穩(wěn)定，期望市場企穩(wěn)而非趨冷。對于此次蘇州出臺的政策，上述房企人士則認為，這應該是蘇州近期調控的“終極模式”�！皩κ袌鼋禍貞�該有所幫助”。
　　張大偉表示，針對之前5月份政策繼續(xù)加碼限售，顯示出市場短期炒作氛圍濃郁，之前蘇州加碼政策對市場影響有限。本次政策加碼預計對市場的影響不會過于激烈。
　　堅持“房住不炒”
　　梳理2019年以來各地出臺的樓市調控政策，盡管類似蘇州這樣兩個月內數(shù)度祭出調控組合拳的城市并不多，但繼續(xù)從嚴從緊、堅持“房住不炒”的總體定位的方向并未變化。
　　中原地產數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國各地出臺房地產調控政策達251次，相比2018年上半年的192次上漲31%。張大偉認為，調控將遵循“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的全面要求，對調控不利的城市預計將繼續(xù)問責。
　　業(yè)內人士表示，樓市調控遵循“因城施策”，各地政府的主體責任將更加突出�！皬哪壳暗恼{控體系看，住建部約談常態(tài)化、地方政府夯實主體責任，時刻緊盯樓市變化，金融監(jiān)管部門嚴控熱錢進入樓市，多方有機結合形成房地產調控體系，確保樓市穩(wěn)定。”
　　值得注意的是，部分地區(qū)存在放松樓市管控的跡象。日前，開封收回了下發(fā)數(shù)日的取消當?shù)叵奘燮谙逈Q定，繼續(xù)實行“三年限售”。開封方面表示，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估。根據(jù)中國證券報記者的調研情況，開封房價目前呈現(xiàn)下降走勢。
　　對此，上述業(yè)內人士表示，房地產市場因城施策，并不意味著各地可以根據(jù)房價走勢而貿然放松調控。對于房地產市場的總體調控思路還是堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。同時，應健全城鎮(zhèn)住房保障體系和補齊租賃住房短板。
來源：中國證券報—中證網
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