北京亦莊限競房火并 學(xué)區(qū)成疑、大打價(jià)格戰(zhàn)

丑八怪

 頂著國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重光環(huán)的亦莊，一直是房企必爭之地。
  6月21日，連從未在北京拿地的雅居樂和港中旅，也分別以31.8億元和30.6億元高溢價(jià)拿下亦莊的兩宗限競房地塊。并且，兩宗地塊都要執(zhí)行“70/90”政策，商品住房銷售均價(jià)不超過54160元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過56868元/平方米。這兩宗地塊入市，更加劇了亦莊板塊尤其是河西區(qū)的限競房火并，其激烈程度堪稱全北京之最。
  本周，記者實(shí)地踩盤目前在售項(xiàng)目中競爭最為激烈的和悅?cè)A錦和金隅·金麟府，一探究竟。
  是否能入讀人大附，疑云重重
  和悅?cè)A錦、金隅·金麟府可以說是近身肉搏，兩個(gè)項(xiàng)目僅一條馬路之隔。項(xiàng)目圍擋上的說辭也大體相同，其中“12年制人大附旁”成為最大亮點(diǎn)。
  和悅?cè)A錦案場銷售人員介紹，除了亦莊上班族，有將近50%以上的購房者是沖人大附來的。
  而金隅·金麟府銷售人員沒有明確表示是否可以就讀該校，“學(xué)區(qū)房”的宣傳口徑收緊，也是目前市場上的最大變化。
  回顧一下，人大附開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校在2017年10月30日正式簽約落戶亦莊，2018年6月12日新校址最終規(guī)劃方案確定，2018年12月30日建設(shè)地址獲批。當(dāng)時(shí)確定校址時(shí)，著實(shí)給不溫不火的亦莊投了一顆“炸彈”，反響強(qiáng)烈。
  目前了解到，亦莊人大附為12年制人大附學(xué)校，涵蓋小學(xué)、初中和高中。此外，周邊還有亦莊五幼、第二中心幼兒園、亦莊實(shí)驗(yàn)小學(xué)、亦莊實(shí)驗(yàn)中學(xué)等公立學(xué)校；以及中芯國際幼兒園、中芯國際小學(xué)，耀華國際幼兒園等國際教育資源。這對(duì)學(xué)區(qū)有強(qiáng)烈需求的家長客群有著極大的吸引力。
  亦莊人大附和已經(jīng)建成的北京亦莊實(shí)驗(yàn)學(xué)校（十一學(xué)校），兩所超級(jí)重量級(jí)名校，再加上中芯學(xué)校、耀華國際學(xué)校等私立國際學(xué)校，使得亦莊河西區(qū)標(biāo)榜為“北京南城第一學(xué)區(qū)”，甚至稱該區(qū)域的學(xué)區(qū)資源或?qū)⒈燃缥鞒恰?/font>
  記者了解到，今年4月12日該校的學(xué)校規(guī)劃許可證剛剛獲批，目前還處于籌備動(dòng)工階段，預(yù)計(jì)最早也得2021年首批入學(xué)，具體哪些小區(qū)能劃片目前還是未知數(shù)。北青網(wǎng)提醒，在沒有完全確定之前，以學(xué)區(qū)為目的的客群在購房前切不可盲目，避免后續(xù)維權(quán)糾紛。
  產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型硬傷不少
  許多購房者是沖著附近的學(xué)校來，難免會(huì)忽略戶型的硬傷。
  和悅?cè)A錦，由保利、首開、金地三家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目由金地操盤。目前2-3#、5-10#、18#樓正在順銷，一期交房時(shí)間為2020年12月31日。記者了解到，為減少成本，交付標(biāo)準(zhǔn)為簡裝，其中廚房、衛(wèi)生間會(huì)做相應(yīng)裝修，而墻面刮膩?zhàn)�、地面以水泥地交付。“半成品”的交付�?biāo)準(zhǔn)顯然是限競房市場下衍生的“減配”操作。
  從目前在售的主力戶型89㎡三居戶型來看，開放式廚房的設(shè)計(jì)，在剛需市場并不太受歡迎。入住后，習(xí)慣做中餐的家庭則需要自行加上推拉門，將餐廳和廚房島臺(tái)分割，如此操作會(huì)讓室內(nèi)空間變得非常狹小。受此影響，客廳、餐廳、開放式廚房之間的交叉動(dòng)線多有干擾，在戶型設(shè)計(jì)方面還需要優(yōu)化。
  而135㎡四居的戶型，并沒有在三居的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)，尤其是入戶大門正對(duì)著衛(wèi)生間，在傳統(tǒng)布局結(jié)構(gòu)中顯得格格不入，也是該戶型的不足之處。
  金隅·金麟府首期于2019年1月5日開盤，其銷售均價(jià)與和悅?cè)A錦不相上下，但在優(yōu)惠力度上與競品打了差異，89㎡三居單價(jià)49000元至52000元每平米不等，享9.6折優(yōu)惠；84㎡、85㎡戶型推出420萬/套特價(jià)房，以期加速回籠資金。記者了解到，金隅·金麟府目前剩余房源還有200多套，開盤以來僅去化60%左右。案場銷售人員表示，下半年就要清盤，大打價(jià)格戰(zhàn)也是無奈之舉。
  在戶型方面，金隅·金麟府也是硬傷多多，在整體格局上并無太大亮點(diǎn)。比如主推的89㎡三居戶型，餐廳正對(duì)著衛(wèi)生間，距離較窄，關(guān)上門略顯空間局促，打開門影響食欲，在設(shè)計(jì)方面顯然不夠精細(xì)。
  交通配套不足，未來或值得期待
  在交通方面，雖然亦莊發(fā)展較早，但軌道交通發(fā)展并不均衡。和悅?cè)A錦、金隅·金麟府所在的博興路與興海路附近出行不太方便，距離地鐵亦莊線稻榮昌東街站4.6公里，距離在建的地鐵8號(hào)線延長線瀛海站還有4公里。
  配套方面，項(xiàng)目周邊正大范圍施工，配套不足�？晒蚕淼馁Y源以距項(xiàng)目3公里外的亦莊金茂悅為核心，有亦莊生活創(chuàng)意廣場，迪卡儂運(yùn)動(dòng)購物超市以及力寶廣場等。
  誠然，定位為亦莊居住區(qū)的河西區(qū)，隨著以亦莊金茂府和城建海梓府為代表的兩大高端改善盤交房入住，等項(xiàng)目南側(cè)的人大附及其他配套建成后，未來或潛力可期。
來源：北京青年報(bào)
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