法拍房“撿漏”的余地還有多大？

丑八怪

“那些勸你不要買法拍房的人,可能已經(jīng)在拍第二套了。”網(wǎng)上流傳的段子,恰是當(dāng)前法拍房市場(chǎng)持續(xù)升溫的寫照。
法拍房,顧名思義,就是經(jīng)司法拍賣的房產(chǎn),既有住宅、也有廠房等。借助于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的快速發(fā)展,法拍房由線下且少部分人關(guān)注轉(zhuǎn)向了線上,獲得了更多人的關(guān)注,并逐漸成為熱門。
法拍房為什么會(huì)持續(xù)升溫?“撿漏”的余地還有多大?消費(fèi)者購(gòu)買法拍房時(shí)有哪些需要注意的事項(xiàng)呢?
多輪競(jìng)拍、圍觀者眾是常態(tài)
“拍賣成交!”
7月16日上午,在經(jīng)過(guò)94輪加價(jià)競(jìng)拍后,南京市建鄴區(qū)吳侯街158號(hào)16幢3101室住房最終以最高價(jià)641萬(wàn)元成交。這是一套建筑面積121.51平方米、套內(nèi)建筑面積97.26平方米的住宅,評(píng)估價(jià)為656萬(wàn)元,一拍起拍價(jià)460萬(wàn)元,保證金40萬(wàn)元。自7月15日10時(shí)開拍以來(lái),共計(jì)26人報(bào)名、554人設(shè)置拍賣提醒、18046人次圍觀。
引發(fā)眾多圍觀,是法拍房競(jìng)拍過(guò)程中的常見(jiàn)狀況。前不久結(jié)束拍賣的南京市雨花臺(tái)區(qū)景明佳園秋景苑6幢2單元504室經(jīng)濟(jì)適用房,雖然只有7人報(bào)名、218人設(shè)置提醒,卻吸引10189人次圍觀。最終成交價(jià)119.3萬(wàn)元,比起拍價(jià)高出29萬(wàn)元,低于成交時(shí)市場(chǎng)價(jià)10.39%。
再比如,18日上午,南京市鼓樓區(qū)姜家園299號(hào)1幢一單元102室結(jié)束了第二次拍賣,起拍價(jià)720萬(wàn),保證金90萬(wàn)。雖然只有8人報(bào)名、291人設(shè)置提醒,同樣引發(fā)了17217人次圍觀。在經(jīng)歷了117次激烈出價(jià)后,最終以848萬(wàn)的價(jià)格成交,遠(yuǎn)低于該房屋1600多萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)。
價(jià)低且透明度高,法拍房持續(xù)升溫
江蘇南京市民施先生已經(jīng)看中了一套房子,正在等開拍時(shí)間�！叭ツ晖ㄟ^(guò)法院的APP看到法拍房活動(dòng),主要是價(jià)格便宜,起拍價(jià)270萬(wàn)元,十幾次加價(jià)吧,最終380萬(wàn)元成交,也低于市場(chǎng)價(jià)。”他說(shuō),最近明顯感覺(jué)到法拍房的宣傳力度加大了,身邊很多人都在談這個(gè)房子,想?yún)⑴c的人也不少。
“總體來(lái)說(shuō),法拍房成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)�！卑⒗锼痉ㄅ馁u相關(guān)人士說(shuō),這與司法網(wǎng)拍發(fā)展趨勢(shì)基本一致。
2012年,司法拍賣正式觸網(wǎng)。目前,全國(guó)99%的法院都已經(jīng)開設(shè)了淘寶店鋪,拍賣的包括房產(chǎn)在內(nèi)的司法查封資產(chǎn)數(shù)量也日漸增長(zhǎng)。截至今年3月末,有31個(gè)省份超過(guò)3400家法院通過(guò)阿里司法拍賣平臺(tái)進(jìn)行涉訴財(cái)產(chǎn)處置,共計(jì)進(jìn)行網(wǎng)拍超過(guò)146萬(wàn)次,網(wǎng)拍標(biāo)的物超過(guò)92萬(wàn)件,網(wǎng)拍平均成交率約85%。
價(jià)格低,是法拍房受青睞的主要原因之一。一般來(lái)說(shuō),法拍房一拍起拍價(jià)不得低于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%,如果流拍,則需在30天內(nèi)在同一個(gè)網(wǎng)站啟動(dòng)第二次拍賣,起拍價(jià)不得低于一拍起拍價(jià)的80%,算下來(lái)相當(dāng)于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的56%。
不僅如此,通過(guò)司法網(wǎng)拍成交的法拍房,沒(méi)有交易傭金。南京市中級(jí)人民法院執(zhí)行指揮中心副主任孫軍說(shuō),與二手房相比,法拍房除了需要繳納法律規(guī)定的稅費(fèi)外,不需再繳納其他費(fèi)用。不過(guò)他說(shuō),隨著法拍房參與人數(shù)越來(lái)越多,最后成交價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)的情況也時(shí)有發(fā)生。
在孫軍看來(lái),房產(chǎn)情況的透明度不斷提高,也是法拍房關(guān)注度提高、成交量提升的重要因素。“房產(chǎn)在法院處置之前,需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,包括權(quán)屬、共有人、房產(chǎn)性質(zhì)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系、占用使用情況、位置結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、裝修裝飾、已知瑕疵、欠繳稅費(fèi)等內(nèi)容�！彼�說(shuō),這些情況都會(huì)在拍賣公告中進(jìn)行說(shuō)明。
2018年6月,南京江寧區(qū)瑞景文華小區(qū)142號(hào)別墅進(jìn)行拍賣。這是繼2014年一拍、二拍、變賣均無(wú)果后的再次拍賣。不同的是,在此輪拍賣中,法院將該別墅所涉及的案件情況以重大瑕疵提醒的方式進(jìn)行了全部公示,起拍價(jià)435萬(wàn)元,比周邊二手房?jī)r(jià)格低800多萬(wàn)元,引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注,經(jīng)過(guò)138輪競(jìng)拍、93次延時(shí),最后以786萬(wàn)元的價(jià)格成交。
是否參與競(jìng)買法拍房,交付難是一大顧慮,主要表現(xiàn)為買了房卻住不進(jìn)去。對(duì)此,2019年江蘇省高級(jí)人民法院專門發(fā)文,明確規(guī)定嚴(yán)禁在拍賣公告中表述“法院不負(fù)責(zé)騰空“。孫軍說(shuō),對(duì)于成交的法拍房,法院要負(fù)責(zé)裁定過(guò)戶、剔除權(quán)利負(fù)擔(dān)、負(fù)責(zé)騰空交付�！耙簿褪钦f(shuō),競(jìng)買人最終拿到的房子,是一套干干凈凈的房子,沒(méi)有任何的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、無(wú)人占用,跟買到的二手房是一樣的�！彼�說(shuō),這大大減輕了購(gòu)買人的心理負(fù)擔(dān),激發(fā)了參與競(jìng)拍的積極性。
解決痛點(diǎn),司法網(wǎng)拍催生新產(chǎn)業(yè)
隨著越來(lái)越多的法院在網(wǎng)絡(luò)上公開拍賣查封資產(chǎn),法院案件多、人手不足的矛盾加劇。在這種背景下,司法網(wǎng)絡(luò)拍賣服務(wù)機(jī)構(gòu)(下文簡(jiǎn)稱“拍服機(jī)構(gòu)”)應(yīng)運(yùn)而生�！艾F(xiàn)在南京市每家區(qū)級(jí)法院都有合作的拍服機(jī)構(gòu)�！睂O軍說(shuō),這些機(jī)構(gòu)可以處理拍賣中大量繁雜的事務(wù)性工作,比如查封資產(chǎn)的保管、咨詢、實(shí)地看標(biāo)以及金融服務(wù)。
再比如金融服務(wù)。按照拍賣要求,競(jìng)買人要先提供房屋評(píng)估價(jià)一定比例的保證金,競(jìng)拍成功后,需要在一個(gè)月內(nèi)提供全部尾款。而按照目前的銀行按揭貸款審批放款實(shí)際所需的時(shí)間,一個(gè)月的期限難以獲得銀行貸款。這就要求,有與之相配套的墊資等金融服務(wù)。
不過(guò),需要提醒的是,“法拍房是涉訴財(cái)產(chǎn),競(jìng)買人一旦成功拍下又反悔的話,之前提交的保證金按規(guī)定不予退還。”阿里拍賣的工作人員告訴記者。
記者從江蘇南京市中級(jí)人民法院執(zhí)行指揮中心獲悉,為了解決競(jìng)買人的資金問(wèn)題,南京市中級(jí)人民法院于2107年推出了保證金保險(xiǎn)業(yè)務(wù),今年正嘗試推出法拍房個(gè)人貸款保險(xiǎn)。
來(lái)源：金陵晚報(bào)
聲明：該文觀點(diǎn)僅代表作者本人，汕尾市民網(wǎng)系信息發(fā)布平臺(tái)，僅提供信息存儲(chǔ)空間服務(wù)。如轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)等問(wèn)題，請(qǐng)作者與我們聯(lián)系，我們將在第一時(shí)間處理，謝謝！圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除。