蘇州樓市調(diào)控加碼：限購(gòu)升級(jí)，限售擴(kuò)圍

喧鬧的人群

　如蘇州市政府所言，蘇州樓市調(diào)控真的在7月份加碼了。7月24日，蘇州升級(jí)樓市調(diào)整政策，根據(jù)蘇州市人民政府發(fā)布的《市政府出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見(jiàn)》(下稱《工作意見(jiàn)》)，升級(jí)限購(gòu)門(mén)檻、擴(kuò)圍限售范圍，在限購(gòu)上，非本市戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)第1套住宅，納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)由累計(jì)繳納1年及以上升級(jí)為連續(xù)繳納2年及以上；在限售上，范圍由蘇州部分區(qū)域擴(kuò)圍至蘇州市。上述新政自2019年7月25日起實(shí)施。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州繼續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展的導(dǎo)向，也體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策思路。從政策內(nèi)容來(lái)看，比較詳細(xì)，同時(shí)以收緊為主要特征，這對(duì)于打擊投資投機(jī)需求、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展等都有積極作用。
　　非蘇籍限購(gòu)門(mén)檻1年升至2年
　　5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門(mén)召集30余家地產(chǎn)商召開(kāi)蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)。會(huì)議稱，如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼，包括擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購(gòu)房需要的社保門(mén)檻等。
　　蘇州市政府并未食言。7月24日，蘇州市人民政府表示，為切實(shí)解決當(dāng)前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題，合理引導(dǎo)住房需求，抑制投機(jī)炒房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，經(jīng)市政府研究，出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見(jiàn)。
　　根據(jù)《工作意見(jiàn)》，調(diào)整居民購(gòu)房政策，非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。
　　蘇州在此前執(zhí)行的限購(gòu)政策是根據(jù)2016年10月3日蘇州市人民政府發(fā)布的《市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)的通知》，其中一條是，非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前 2 年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉(cāng)市累計(jì)繳納 1 年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。
　　也就是說(shuō)，根據(jù)此次發(fā)布的新政，非蘇州市戶籍居民家庭的限購(gòu)門(mén)檻由累計(jì)繳納1年及以上升至連續(xù)繳納 2年及以上。
　　新房、二手房限售擴(kuò)圍至蘇州市
　　與此同時(shí)，擴(kuò)大住房限制轉(zhuǎn)讓實(shí)施范圍。對(duì)蘇州市區(qū)新建商品住房、二手住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施。自上述《工作意見(jiàn)》實(shí)施之日起，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)(銷)售許可的商品住房項(xiàng)目(含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開(kāi)始網(wǎng)簽的項(xiàng)目)，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；二手住房通過(guò)市場(chǎng)交易購(gòu)房人新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
　　此前，蘇州只是對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房實(shí)行3年限售，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，實(shí)行5年限售。
　　根據(jù)7月24日蘇州新政，蘇州的新建商品住宅限售范圍由蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)圍至蘇州市區(qū)，二手房限售范圍也擴(kuò)圍至蘇州市區(qū)。
　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，從限售的要求來(lái)看 ，蘇州市新房限售期為3年，二手房限售期為5年，屬于非常嚴(yán)厲的限售政策。對(duì)于蘇州的炒房者來(lái)說(shuō)，這兩年的房屋流動(dòng)性明顯會(huì)減少，這也有助于打擊各類購(gòu)房套現(xiàn)的行為。
　　此外，在土地市場(chǎng)，蘇州也進(jìn)一步加強(qiáng)用地出讓管理。根據(jù)新政，蘇州嚴(yán)格施行購(gòu)地自有資金申報(bào)核查制度，競(jìng)買(mǎi)企業(yè)應(yīng)說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源并作出承諾。住宅用地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金調(diào)整為30%－50%區(qū)間設(shè)置，具體在出讓公告中設(shè)定。競(jìng)得人申報(bào)自有資金不實(shí)的，取消競(jìng)得資格沒(méi)收保證金或終止出讓合同沒(méi)收定金，并將競(jìng)得人相關(guān)違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)。住宅用地鼓勵(lì)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”出讓方式。
　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，從拿地的管控看，強(qiáng)調(diào)了購(gòu)地自有資金申報(bào)核查秩序，這實(shí)際上也是為了防范違規(guī)資金進(jìn)入購(gòu)地市場(chǎng)。這也體現(xiàn)了蘇州當(dāng)前對(duì)于土地市場(chǎng)繼續(xù)管控、防范地價(jià)虛高等現(xiàn)象的出現(xiàn)。
　　今年蘇州多次加碼樓市調(diào)控
　　2019年以來(lái)，蘇州樓市、地市陷入水深火熱中，引起政策頻頻亮劍，在上述新政前，蘇州已經(jīng)多次加碼調(diào)控政策。
　　為了降溫土地市場(chǎng)，5月17日，蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)(2019)7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，該宗地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)及一次性報(bào)價(jià)全部降低，其中一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)降幅為18.7%。5月23日，該地塊停止出讓。業(yè)內(nèi)專家表示，蘇州此舉意在降溫土地市場(chǎng)。
　　為了滅火樓市，5月11日，蘇州出臺(tái)限售政策，蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。此次“限售”新政，是蘇州自2016年發(fā)布限購(gòu)、限貸、限價(jià)措施之后，房地產(chǎn)調(diào)控的再次加碼。
　　5月16日，蘇州再出新政，將工業(yè)園區(qū)新購(gòu)住房學(xué)位政策由5年調(diào)整為9年，這意味著在九年義務(wù)教育階段只允許使用一次學(xué)區(qū)資源，即使子女讀完小學(xué)、學(xué)區(qū)也不允許通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)的方式轉(zhuǎn)給別人。這讓炒作學(xué)區(qū)房變得意義不大。
　　對(duì)于限售政策的效力，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ピ鴮?duì)記者表示，限售主要是抑制投機(jī)炒房，而當(dāng)前市場(chǎng)主要是被壓制的真實(shí)自住需求，這個(gè)藥方是藥不對(duì)癥，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)可以顯著改善投資預(yù)期。
　　調(diào)控升級(jí)背后：蘇州樓市、地市瘋狂
　　蘇州過(guò)熱的樓市、地市曾引起監(jiān)管層關(guān)注。
　　5月18日，據(jù)新華社報(bào)道，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，其中蘇州在列。
　　由此，蘇州立下軍令狀，5月24日的會(huì)議精神顯示，如果如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼。
　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月，蘇州市區(qū)二手住房成交套數(shù)為53046套，比去年同期增長(zhǎng)50%，創(chuàng)下近三年同期蘇州二手房成交新高，且二手房成交量為新房的1.17倍。
　　受5月11日的蘇州新政影響，6月單月，蘇州二手住房簽約11052套，相對(duì)5月的簽約高峰來(lái)看，成交量有所下滑，成交面積為112萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6.1 %，但仍居高位。在二手房?jī)r(jià)格方面，各區(qū)域成交均價(jià)環(huán)比均呈穩(wěn)中微微上揚(yáng)。
　　在土地市場(chǎng)方面，5月份之前，蘇州在上半年的土地回暖中打響了頭炮，并制造了高價(jià)地項(xiàng)目。諸如，4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)蘇園土掛(2019)02號(hào)地塊拍賣(mài)結(jié)果出爐，中海地產(chǎn)以35.6億元的總價(jià)競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)為30287元/平方米，創(chuàng)造了蘇州工業(yè)園區(qū)的地價(jià)新高。5月8日，蘇州3宗地塊成交，其中，吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)9號(hào)地塊在競(jìng)拍前，一輪加價(jià)就達(dá)3.57億元，溢價(jià)率達(dá)67.8%，未開(kāi)拍就打破了該板塊維持了3年的樓面價(jià)最高紀(jì)錄。蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)地塊經(jīng)過(guò)2個(gè)多小時(shí)80輪左右的報(bào)價(jià)，中南以約18.39億元奪得該地塊，溢價(jià)率45.38%。
　　5月11日蘇州新政后，土地市場(chǎng)有所降溫。7月10日-7月11日，蘇州市下半年首次土拍計(jì)成交9宗經(jīng)營(yíng)性地塊，總成交176.8億元，其中住宅地塊成交最高溢價(jià)率為22.8%。拍賣(mài)前，吳中尹山湖、太湖新城及太湖度假區(qū)地塊、相城黃埭及元和地塊、新區(qū)滸關(guān)地塊，都有不同程度的競(jìng)價(jià)。但7月10日開(kāi)拍后，其中4宗地塊都沒(méi)有新增競(jìng)價(jià)，直接成交。
　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州土拍交易降溫，充分說(shuō)明此前持續(xù)加碼的政策帶來(lái)了較好的市場(chǎng)效應(yīng)。
　　新京報(bào)記者 段文平
來(lái)源：新京報(bào)
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