開封樓市政策調(diào)整糾結(jié)背后：房企大舉進入 去庫存成新難題

喧鬧的人群

　7月20日，開封市人民政府網(wǎng)站刊文稱，開封市住建局鑒于其作出的“調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。開封市限售令放開“一日游”，引起了市場的普遍關(guān)注。
　　“兩年前開封限售令的出臺，很大程度上是因為當時鄭州限購以后，部分購房需求涌入開封，對當?shù)貥鞘行纬闪撕艽髩毫�。而隨著一線房企大舉進入，開封樓市的貨值被持續(xù)拉高，庫存高企使去化成為新的難題。”開封某樓盤銷售人員小李告訴中國證券報記者。
　　而對于開封市限售令放開后又旋即收回，專家指出，房地產(chǎn)政策應(yīng)該預(yù)判政策效果，調(diào)控政策的調(diào)整應(yīng)該謹慎，保持市場的平穩(wěn)是核心。同時，要加快人才引進、發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，促進地方性樓市的健康發(fā)展。
　　調(diào)控隨鄭州而動
　　兩年前，開封限售令的出臺，有著深厚的政策、區(qū)域與產(chǎn)業(yè)背景。
　　“跟鄭州的風，卻吃不到鄭州的土�！睆氖铝肆�七年樓盤銷售的開封杞縣人陳君(化名)這樣總結(jié)開封的樓市。
　　隨著鄭開城際鐵路(鄭州到開封)在2014年開通以及徐蘭高鐵客專(徐州至蘭州，經(jīng)過開封、鄭州)的鄭州至徐州段在2016年投入運營，鄭州和開封一體化的呼聲日益高漲。
　　在上述兩條交通干線相繼運營后，開封的樓市迎來了不可多得的黃金機遇期。
　　“兩條交通干線開通后，鄭州和開封的時間距離就近了，心理距離也近了，一些鄭州人也愿意來開封投資，加上‘中原城市群’和‘鄭汴一體化’等具體規(guī)劃層面的刺激，2016年和2017年，開封樓市還是比較好的，尤其是2017年。”陳君對中國證券報記者表示。
　　開封市2016年和2017年的統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，開封市房地產(chǎn)開發(fā)投資211.80億元，同比增長25.9%，其中，住宅投資152.90億元，同比增長25.2%。2017年，開封全年房地產(chǎn)開發(fā)投資273.96億元，同比增長29.3%，其中住宅203.69億元，同比增長33.2%。
　　更為重要的是，開封市2017年房地產(chǎn)去庫存的速度顯示樓市被普遍看好。統(tǒng)計公報顯示，2017年，開封全市商品房待售面積84.43萬平方米，下降27.8%，其中商品住宅67.91萬平方米，下降25.9%。
　　因此，2017年5月15日，開封市出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》，要求自發(fā)文之日起，凡在開封市區(qū)(不含祥符區(qū))購買的新建商品住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓。同時實施銷售價格監(jiān)管，原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。
　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，“開封房地產(chǎn)政策調(diào)整，說明鄭州限購以后，部分購房需求開始進入了開封市場，這會對開封市場形成一定的壓力。部分房企趁機漲價，也使得此類城市樓市調(diào)控的需求開始增加�！�
　　中國證券報記者注意到，2017年有媒體援引了開封一位張姓購房者的話，“作為鄭州后花園，開封房地產(chǎn)從春節(jié)過后持續(xù)攀升。2017年初，我在西區(qū)另一個樓盤購買了一套110平方米的新房，幾個月后，我的鄰居需要為相同的房子多付15萬元，房價如同坐了火箭。”
　　而在陳君看來，開封2017年5月15日的政策，是跟著鄭州的步伐的。2017年5月3日，鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進一步強化調(diào)控措施穩(wěn)定全市房地產(chǎn)市場的通知》，不僅將新鄭市、滎陽市、中牟縣納入限購區(qū)域，而且在2017年5月3日后購買的住房，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起，不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓。
　　更大的背景則是，整個2017年，全國各地掀起一輪限購限貸調(diào)控的高潮。陳君表示，鄭州作為世界級國際貨運樞紐和中原城市群的中心，都是在2016年、2017年之間提出來的，“那時候鄭州不限購，房價肯定會繼續(xù)漲。而開封離鄭州這么近，估計也有一定的調(diào)控壓力。”
　　根據(jù)安居客房價趨勢數(shù)據(jù)顯示，鄭州的房價平均價格自2016年1月不足1萬元/平方米，在2016年9月突破均價1萬元/平方米關(guān)口后，在2017年一路向上，在1.3萬元/平方米上下徘徊。而同樣的周期，開封的房價也從4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。“這已經(jīng)是開封漲的比較好的時期了�！标惥�表示。
　　被忽略的土地出讓環(huán)節(jié)
　　日前開封“取消限售”，在一些于開封從事地產(chǎn)經(jīng)紀人看來，是比較正常的事情。
　　“畢竟今年賣的不是很好�！标惥�坦言。和小李一樣，陳君目前為數(shù)個一線品牌在當?shù)氐臉潜P從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)，“從客流量來看，一個售樓處一天能有幾十個來看房的，就很不尋常了。如果有活動或者促銷，人就會集中來�！�
　　克而瑞報告顯示，2019年以來，郊縣客戶的比例上升至4成左右，開封城區(qū)降至2成，鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差縮小也隨之明顯減少。而克而瑞預(yù)測，2019年4-5月份，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成，全年預(yù)計只能完成年度目標在六成左右。
　　“開封樓市政策的糾結(jié)，實際上也是當?shù)赝恋爻鲎審臎坝康酵顺钡目s影�！蹦橙珖�性房企河南區(qū)域人士在受訪時道出了房企在開封樓市的拓荒過程。
　　2016年以來，以碧桂園、恒大為首的外地企業(yè)進駐開封，隨后，全國性地產(chǎn)品牌進入開封速度加快。2017年12月，萬科與當?shù)胤科蠛献鏖_發(fā)開封清明上河城，打造21平方公里宋文化小鎮(zhèn)。2018年開年，保利地產(chǎn)公告，以1.73億元取得開封市龍亭區(qū)復(fù)興大道北側(cè)地塊，面積約26.4萬平方米。
　　房企加速進入，也拉高了開封樓市的貨值�？硕�瑞報告顯示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導(dǎo)致目前的存量問題較為嚴重，市場成交量最高的三年(2016-2018年)平均每年市場容量在160億元左右，但目前市場上開發(fā)商2019年計劃推貨量已經(jīng)達到240億元。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，目前開封市場上項目面臨主要難題在于客戶購買力后繼乏力，開封是人口流出型城市，短期內(nèi)人口上行可能性不高，購房意愿不強且收入水平有限，后續(xù)去化困難。
　　政策工具箱是否見底
　　開封撤回了“取消限售”的決定，稱未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估。
　　而對比上述當?shù)貥鞘械牡兔裕�“可以寬松一下”的政策呼聲在當�(shù)匾膊⒉皇菦]有。
　　上述房企人士認為，2017年以來，限售、限購以及差別化信貸等是調(diào)控政策工具箱里的核心，“各地要想‘松’一下，取消限售和限購應(yīng)該是最后被考慮的�！�
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房地產(chǎn)政策應(yīng)該預(yù)判政策效果，平穩(wěn)是趨勢，寬松與收緊并存�！胺孔〔怀础比匀皇悄壳胺康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)運行的主軸，地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在。
　　張大偉認為，調(diào)控不是兒戲，房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整應(yīng)該謹慎。上述房企人士則建議，加快人才引進、發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，才是地方性樓市健康發(fā)展的鑰匙。
　　2017年，在“限售令”出臺兩個月后，開封市也出臺了吸引人才的政策。在這份《關(guān)于實施“汴梁英才計劃”的意見》的文件中，開封市展現(xiàn)了前所未有的雄心：立足我市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，大力實施“汴梁英才計劃”，力爭用5到10年的時間，引進10名院士或相當層次的頂尖人才，100名創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)軍人才，1000名高層次緊缺人才，在全市范圍內(nèi)引進和培養(yǎng)10000名各行業(yè)優(yōu)秀人才，努力把開封打造成人才集聚高地、開放創(chuàng)新之城，加快實現(xiàn)全面崛起。
　　2018年10月，當?shù)孛襟w稱，自《關(guān)于實施“汴梁英才計劃”的意見》等文件實施后，開封已與中國農(nóng)業(yè)大學(xué)、清華大學(xué)、天津大學(xué)、中國人民大學(xué)等15所高校(科研院所)簽訂全面合作戰(zhàn)略框架協(xié)議，引進了多個由科學(xué)家領(lǐng)銜的新興產(chǎn)業(yè)項目，并柔性引進了20余名院士。
　　“打鐵還需自身硬。你看看鄭州，也是曾經(jīng)被稱作大縣城，但現(xiàn)在，從房價的差距來看，(和開封)越來越大�！标惥�感嘆道。
來源：中國證券報
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