開封樓市政策調(diào)整糾結(jié)背后：房企大舉進(jìn)入 去庫(kù)存成新難題

喧鬧的人群

　7月20日，開封市人民政府網(wǎng)站刊文稱，開封市住建局鑒于其作出的“調(diào)整新購(gòu)商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制”的決定，未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和論證，對(duì)由此可能產(chǎn)生的市場(chǎng)影響缺乏充分的預(yù)判和評(píng)估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。開封市限售令放開“一日游”，引起了市場(chǎng)的普遍關(guān)注。
　　“兩年前開封限售令的出臺(tái)，很大程度上是因?yàn)楫?dāng)時(shí)鄭州限購(gòu)以后，部分購(gòu)房需求涌入開封，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘行纬闪撕艽髩毫�。而隨著一線房企大舉進(jìn)入，開封樓市的貨值被持續(xù)拉高，庫(kù)存高企使去化成為新的難題�！遍_封某樓盤銷售人員小李告訴中國(guó)證券報(bào)記者。
　　而對(duì)于開封市限售令放開后又旋即收回，專家指出，房地產(chǎn)政策應(yīng)該預(yù)判政策效果，調(diào)控政策的調(diào)整應(yīng)該謹(jǐn)慎，保持市場(chǎng)的平穩(wěn)是核心。同時(shí)，要加快人才引進(jìn)、發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地方性樓市的健康發(fā)展。
　　調(diào)控隨鄭州而動(dòng)
　　兩年前，開封限售令的出臺(tái)，有著深厚的政策、區(qū)域與產(chǎn)業(yè)背景。
　　“跟鄭州的風(fēng)，卻吃不到鄭州的土�！睆氖铝肆�七年樓盤銷售的開封杞縣人陳君(化名)這樣總結(jié)開封的樓市。
　　隨著鄭開城際鐵路(鄭州到開封)在2014年開通以及徐蘭高鐵客專(徐州至蘭州，經(jīng)過(guò)開封、鄭州)的鄭州至徐州段在2016年投入運(yùn)營(yíng)，鄭州和開封一體化的呼聲日益高漲。
　　在上述兩條交通干線相繼運(yùn)營(yíng)后，開封的樓市迎來(lái)了不可多得的黃金機(jī)遇期。
　　“兩條交通干線開通后，鄭州和開封的時(shí)間距離就近了，心理距離也近了，一些鄭州人也愿意來(lái)開封投資，加上‘中原城市群’和‘鄭汴一體化’等具體規(guī)劃層面的刺激，2016年和2017年，開封樓市還是比較好的，尤其是2017年�！标惥龑�(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
　　開封市2016年和2017年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，開封市房地產(chǎn)開發(fā)投資211.80億元，同比增長(zhǎng)25.9%，其中，住宅投資152.90億元，同比增長(zhǎng)25.2%。2017年，開封全年房地產(chǎn)開發(fā)投資273.96億元，同比增長(zhǎng)29.3%，其中住宅203.69億元，同比增長(zhǎng)33.2%。
　　更為重要的是，開封市2017年房地產(chǎn)去庫(kù)存的速度顯示樓市被普遍看好。統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2017年，開封全市商品房待售面積84.43萬(wàn)平方米，下降27.8%，其中商品住宅67.91萬(wàn)平方米，下降25.9%。
　　因此，2017年5月15日，開封市出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，要求自發(fā)文之日起，凡在開封市區(qū)(不含祥符區(qū))購(gòu)買的新建商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓。同時(shí)實(shí)施銷售價(jià)格監(jiān)管，原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。
　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“開封房地產(chǎn)政策調(diào)整，說(shuō)明鄭州限購(gòu)以后，部分購(gòu)房需求開始進(jìn)入了開封市場(chǎng)，這會(huì)對(duì)開封市場(chǎng)形成一定的壓力。部分房企趁機(jī)漲價(jià)，也使得此類城市樓市調(diào)控的需求開始增加�！�
　　中國(guó)證券報(bào)記者注意到，2017年有媒體援引了開封一位張姓購(gòu)房者的話，“作為鄭州后花園，開封房地產(chǎn)從春節(jié)過(guò)后持續(xù)攀升。2017年初，我在西區(qū)另一個(gè)樓盤購(gòu)買了一套110平方米的新房，幾個(gè)月后，我的鄰居需要為相同的房子多付15萬(wàn)元，房?jī)r(jià)如同坐了火箭�！�
　　而在陳君看來(lái)，開封2017年5月15日的政策，是跟著鄭州的步伐的。2017年5月3日，鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控措施穩(wěn)定全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，不僅將新鄭市、滎陽(yáng)市、中牟縣納入限購(gòu)區(qū)域，而且在2017年5月3日后購(gòu)買的住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日起，不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓。
　　更大的背景則是，整個(gè)2017年，全國(guó)各地掀起一輪限購(gòu)限貸調(diào)控的高潮。陳君表示，鄭州作為世界級(jí)國(guó)際貨運(yùn)樞紐和中原城市群的中心，都是在2016年、2017年之間提出來(lái)的，“那時(shí)候鄭州不限購(gòu)，房?jī)r(jià)肯定會(huì)繼續(xù)漲。而開封離鄭州這么近，估計(jì)也有一定的調(diào)控壓力。”
　　根據(jù)安居客房?jī)r(jià)趨勢(shì)數(shù)據(jù)顯示，鄭州的房?jī)r(jià)平均價(jià)格自2016年1月不足1萬(wàn)元/平方米，在2016年9月突破均價(jià)1萬(wàn)元/平方米關(guān)口后，在2017年一路向上，在1.3萬(wàn)元/平方米上下徘徊。而同樣的周期，開封的房?jī)r(jià)也從4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。“這已經(jīng)是開封漲的比較好的時(shí)期了。”陳君表示。
　　被忽略的土地出讓環(huán)節(jié)
　　日前開封“取消限售”，在一些于開封從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，是比較正常的事情。
　　“畢竟今年賣的不是很好。”陳君坦言。和小李一樣，陳君目前為數(shù)個(gè)一線品牌在當(dāng)?shù)氐臉潜P從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，“從客流量來(lái)看，一個(gè)售樓處一天能有幾十個(gè)來(lái)看房的，就很不尋常了。如果有活動(dòng)或者促銷，人就會(huì)集中來(lái)。”
　　克而瑞報(bào)告顯示，2019年以來(lái)，郊縣客戶的比例上升至4成左右，開封城區(qū)降至2成，鄭州投資客因?yàn)殚_封價(jià)格與鄭州房?jī)r(jià)差縮小也隨之明顯減少。而克而瑞預(yù)測(cè)，2019年4-5月份，鄭州市場(chǎng)有一定程度回暖，反而加劇了開封市場(chǎng)的低迷。不少項(xiàng)目整體去化只完成年度目標(biāo)的兩到三成，全年預(yù)計(jì)只能完成年度目標(biāo)在六成左右。
　　“開封樓市政策的糾結(jié)，實(shí)際上也是當(dāng)?shù)赝恋爻鲎審臎坝康酵顺钡目s影。”某全國(guó)性房企河南區(qū)域人士在受訪時(shí)道出了房企在開封樓市的拓荒過(guò)程。
　　2016年以來(lái)，以碧桂園、恒大為首的外地企業(yè)進(jìn)駐開封，隨后，全國(guó)性地產(chǎn)品牌進(jìn)入開封速度加快。2017年12月，萬(wàn)科與當(dāng)?shù)胤科蠛献鏖_發(fā)開封清明上河城，打造21平方公里宋文化小鎮(zhèn)。2018年開年，保利地產(chǎn)公告，以1.73億元取得開封市龍亭區(qū)復(fù)興大道北側(cè)地塊，面積約26.4萬(wàn)平方米。
　　房企加速進(jìn)入，也拉高了開封樓市的貨值�？硕�瑞報(bào)告顯示，過(guò)去兩年，開封市土地出讓量過(guò)大，導(dǎo)致目前的存量問題較為嚴(yán)重，市場(chǎng)成交量最高的三年(2016-2018年)平均每年市場(chǎng)容量在160億元左右，但目前市場(chǎng)上開發(fā)商2019年計(jì)劃推貨量已經(jīng)達(dá)到240億元。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前開封市場(chǎng)上項(xiàng)目面臨主要難題在于客戶購(gòu)買力后繼乏力，開封是人口流出型城市，短期內(nèi)人口上行可能性不高，購(gòu)房意愿不強(qiáng)且收入水平有限，后續(xù)去化困難。
　　政策工具箱是否見底
　　開封撤回了“取消限售”的決定，稱未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和論證，對(duì)由此可能產(chǎn)生的市場(chǎng)影響缺乏充分的預(yù)判和評(píng)估。
　　而對(duì)比上述當(dāng)?shù)貥鞘械牡兔�，“可以寬松一下”的政策呼聲在�?dāng)?shù)匾膊⒉皇菦]有。
　　上述房企人士認(rèn)為，2017年以來(lái)，限售、限購(gòu)以及差別化信貸等是調(diào)控政策工具箱里的核心，“各地要想‘松’一下，取消限售和限購(gòu)應(yīng)該是最后被考慮的�！�
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)政策應(yīng)該預(yù)判政策效果，平穩(wěn)是趨勢(shì)，寬松與收緊并存�！胺孔〔怀础比匀皇悄壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的主軸，地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在。
　　張大偉認(rèn)為，調(diào)控不是兒戲，房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整應(yīng)該謹(jǐn)慎。上述房企人士則建議，加快人才引進(jìn)、發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，才是地方性樓市健康發(fā)展的鑰匙。
　　2017年，在“限售令”出臺(tái)兩個(gè)月后，開封市也出臺(tái)了吸引人才的政策。在這份《關(guān)于實(shí)施“汴梁英才計(jì)劃”的意見》的文件中，開封市展現(xiàn)了前所未有的雄心：立足我市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，大力實(shí)施“汴梁英才計(jì)劃”，力爭(zhēng)用5到10年的時(shí)間，引進(jìn)10名院士或相當(dāng)層次的頂尖人才，100名創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)軍人才，1000名高層次緊缺人才，在全市范圍內(nèi)引進(jìn)和培養(yǎng)10000名各行業(yè)優(yōu)秀人才，努力把開封打造成人才集聚高地、開放創(chuàng)新之城，加快實(shí)現(xiàn)全面崛起。
　　2018年10月，當(dāng)?shù)孛襟w稱，自《關(guān)于實(shí)施“汴梁英才計(jì)劃”的意見》等文件實(shí)施后，開封已與中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)、清華大學(xué)、天津大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)等15所高校(科研院所)簽訂全面合作戰(zhàn)略框架協(xié)議，引進(jìn)了多個(gè)由科學(xué)家領(lǐng)銜的新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，并柔性引進(jìn)了20余名院士。
　　“打鐵還需自身硬。你看看鄭州，也是曾經(jīng)被稱作大縣城，但現(xiàn)在，從房?jī)r(jià)的差距來(lái)看，(和開封)越來(lái)越大。”陳君感嘆道。
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)
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