專題研究：市場變局下看房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律

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 “房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與中國房地產(chǎn)業(yè)生存之道”課題研討會日前在滬舉行。該課題旨在探討房地產(chǎn)業(yè)演進客觀規(guī)律，從而判斷中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段及發(fā)展方向，為房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)組織、政府部門提供決策參考。上海易居房地產(chǎn)研究院、華東師大東方房地產(chǎn)研究院聯(lián)合舉辦研討活動。
  上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師大終身教授張永岳介紹了該院2019年的課題計劃以及關(guān)于“房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與中國房地產(chǎn)業(yè)生存之道”的立題宗旨。他表示，在房地產(chǎn)業(yè)演進發(fā)展的歷史長河中，任何一家企業(yè)都要順應(yīng)產(chǎn)業(yè)演進的發(fā)展規(guī)律，對此要加強研究。這個課題如果能引起企業(yè)的思考并在戰(zhàn)略選擇時做為參考，我們的工作就有了一定的價值。
  課題主要內(nèi)容發(fā)布
  會上，課題組發(fā)布了本次研究的主要內(nèi)容，上海易居房地產(chǎn)研究院流通研究所所長崔裴作了系統(tǒng)介紹。該課題通過理論分析，闡述了分工演進推動房地產(chǎn)流通模式演進，進而推動房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)屬性與社會經(jīng)濟功能進化升級這一房地產(chǎn)業(yè)演進的客觀規(guī)律。爾后，從美國房地產(chǎn)業(yè)主要歷史階段及其特征，近二十年房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)演變以及典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營模式案例的對比，實證房地產(chǎn)業(yè)的演進軌跡。
  課題研究認為，美國房地產(chǎn)業(yè)從以提供物質(zhì)產(chǎn)品為主的類制造業(yè)，進化升級為真正的服務(wù)業(yè)，其行業(yè)結(jié)構(gòu)的主體部分是房地產(chǎn)出租業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式已由傳統(tǒng)的以資本增值收益為主升級為以長期現(xiàn)金流收益為主；美國房地產(chǎn)業(yè)的進化、升級促進了美國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化及相關(guān)子市場關(guān)聯(lián)互動機制的形成，如住房租買選擇機制、房地產(chǎn)投資替代機制，這些機制增強了房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)能力。
  課題研究認為，相對于中國宏觀經(jīng)濟、社會的發(fā)展水平，中國房地產(chǎn)業(yè)的演進發(fā)展是滯后的，中國房地產(chǎn)業(yè)已從資源時代（拿到土地是關(guān)鍵）進入到產(chǎn)品時代（打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品是關(guān)鍵），未來十年必將進入資產(chǎn)時代（打造持續(xù)增長的現(xiàn)金流是關(guān)鍵）。資產(chǎn)時代需要全方位的外部環(huán)境建設(shè)，包括制度建設(shè)、市場結(jié)構(gòu)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)、人才培養(yǎng)體系建設(shè)等。而要在資產(chǎn)時代立于不敗之地，房地產(chǎn)企業(yè)需要培育適應(yīng)“資產(chǎn)時代”的核心競爭能力：如租賃物業(yè)運營力，包括精細化物業(yè)開發(fā)更新、設(shè)施管理、租約設(shè)計與達成、租客甄別與維護等；項目投資分析與評估能力，包括項目細分市場分析、項目最高最佳用途分析、項目投資價值評估等；資產(chǎn)金融化能力，包括物業(yè)資產(chǎn)的金融市場選擇與金融產(chǎn)品對接等。
  就中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入存量市場，與會專家、企業(yè)家圍繞進入的時機和發(fā)展阻力等問題，展開了深入討論與交流，主要涉及到三個問題。
  從增量轉(zhuǎn)入存量的市場切換點
  什么時候是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從增量市場轉(zhuǎn)入存量市場的最佳切換點？對此，華東師大東方房地產(chǎn)研究院副院長胡金星在闡述中指出，借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗，美國有些物業(yè)本身成本低，資產(chǎn)池發(fā)揮了較大作用。因此，對于存量房市場，企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)很重要。此外，由開發(fā)向服務(wù)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)金流發(fā)展要求房企做到產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新。
  綠地集團首席戰(zhàn)略官李想認為，中國有一些與美國不同的國情。例如國人傾向于置業(yè)而不是租房，房地產(chǎn)增值效益更容易激發(fā)投資屬性。但是，中國未來年輕一代的消費習(xí)慣和理念可能發(fā)展變化。從增量時代到存量時代的發(fā)展，未來房企的投資、開發(fā)、運營、服務(wù)會分離。
  旭輝集團研究負責(zé)人季峰表示，集團在“旭輝領(lǐng)寓”項目上做了持有物業(yè)租賃的嘗試，目前存量物業(yè)普遍回報率低，開發(fā)商關(guān)注增量到存量的切入點。北京、深圳等今年租金暴跌，使得部分房企不敢進入存量市場。此外，中國現(xiàn)在和美國之前所處的時代不同，如中國電商開達，在一定程度上造成商場過剩；如未來5G時代許多白領(lǐng)可以在家辦公，會進一步導(dǎo)致寫字樓物業(yè)過剩。
  REITs在中國有待發(fā)展
  中梁地產(chǎn)戰(zhàn)略研究院院長鄭煥指出，REITs對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展頗為重要，但目前存在障礙，所有權(quán)、稅收、沒有長期的現(xiàn)金流來源等問題未解決，在這種情況下中國的開發(fā)商難以做成此項業(yè)務(wù)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽補充說，REITs發(fā)展還存在另一個問題，即中國商業(yè)地產(chǎn)的租金坪效目前較低，不足以支撐REITs的發(fā)展，這是一個很重要的市場因素。
  關(guān)于金融和房地產(chǎn)的制約，李想提到目前中國商辦物業(yè)的收益率尚達不到常規(guī)的資金成本，在中國資本利得不用交稅，而REITs先分紅后交稅，收益率有所影響。
  崔裴認為，存在問題涉及兩個層面，一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程的普遍規(guī)律，二是商品房庫存過大這個當(dāng)前中國特殊的情況，我們面臨了美國同行當(dāng)時沒有面臨的困難。但以研究案例之一的WPC公司經(jīng)營為例，讓各行業(yè)Top10的企業(yè)成為它的租客，中國可能也有這樣的機會。未來回家辦公還需要一個過程。此外，租賃與經(jīng)營遇到的困難在于拿土地或物業(yè)時的價格成本與最終租金可能是不相關(guān)的。而最終租金主要受人口和經(jīng)濟水平的影響，不會長時間泡沫化，今年一些城市住房租金較大幅度的下跌就是這種客觀規(guī)律的顯現(xiàn)。實現(xiàn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型需要企業(yè)培養(yǎng)自身的運營能力，這有一個過程，不然即使時機到了也難以介入。
  市場及制度方面亟須完善
  張永岳指出，行業(yè)發(fā)展和企業(yè)運營遇到問題，可以視為宏觀層面上的判斷和企業(yè)經(jīng)營層面上的選擇。如2017年，國家出臺了多項促進住房租賃市場發(fā)展的政策措施，眾多開發(fā)商響應(yīng)號召。但是面臨租賃項目盈利水平低的情況，部分開發(fā)商收縮此業(yè)務(wù)規(guī)�；蛑苯涌车舸藰I(yè)務(wù)。因此，對于企業(yè)的長遠發(fā)展而言，必須在市場轉(zhuǎn)折階段對未來的方向有明確的判斷和自身的戰(zhàn)略選擇。
  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，發(fā)展租賃不賺錢的因素很多，但最大的問題是市場問題。目前中國高房價造成住宅租金收益率太低，商辦類物業(yè)又庫存過剩。進入存量房時代，還需較長時間去消化市場風(fēng)險。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，中國發(fā)展租賃市場有很強的行政導(dǎo)向，與國外的自發(fā)演進有明顯區(qū)別。
  與會的中國物業(yè)管理協(xié)會名譽副會長龐元強調(diào)，對于“進入存量時代”這個話題仍需要做更多的研究。他提出，目前租賃最大問題是租金收入不足以支付稅收和貸款，稅收制度還停留在計劃經(jīng)濟年代限制房地產(chǎn)租賃，出租人的每筆租金收入都要交稅，而房產(chǎn)的持有卻不需要交稅等。這些是市場發(fā)展過程中有待解決的問題。
來源：中房網(wǎng)
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