南京樓市回暖背后：“地王”停擺 一二手房價格倒掛

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“房價四小龍“之一的南京樓市出現(xiàn)了“回暖”跡象。成交量回升的同時，6月份南京更是以6703元/平方米的一二手房價格倒掛價差值，在各省會城市中位列第一。

連日來，《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者先后走訪了華新城璟園、碧瑤花園、海玥萬物、葛洲壩(600068)南京中國府、綠城·云棲玫瑰等項目，除了項目入市遇難之外，“偷面積”“商改住”“虛假宣傳”等違規(guī)亂象也是層出不窮。

南京規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商對消費者宣傳可以將外部設(shè)備平臺進(jìn)行擴建，在房屋交付后自行變更使用用途，這類行為從城市規(guī)劃管理角度來講是嚴(yán)禁的。隨意改造可能會改變房屋的結(jié)構(gòu)用途，產(chǎn)生影響通風(fēng)、消防等各類問題。他建議，當(dāng)消費者遇到“偷面積”“商改住”等與原先規(guī)劃不符的情況，應(yīng)第一時間向城管部門進(jìn)行投訴、舉報。

一二手房價格倒掛

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，2019年上半年南京市新建商品住宅成交36630套，與去年上半年相比增長19.6%。其中，“金三銀四”兩個月，南京市新建商品住宅成交14649套，同比上漲60%。5月份成交量下滑至6277套，6月份成交量又回升至7544套，環(huán)比上漲20%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，南京新房均價23837元/平方米，二手房均價30540元/平方米，一二手房價格倒掛價差值為6703元/平方米，在全國省會城市中高居第一。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華指出，由于近期南京的房地產(chǎn)政策保持穩(wěn)定，樓市回暖主要源于資本市場和金融政策的變化。

吳翔華說，一二手房價格倒掛屬于區(qū)域現(xiàn)象，就南京而言，主要是河西和江北兩個區(qū)域，這與政府嚴(yán)格的限價政策息息相關(guān)。

7月10日，記者實地走訪華新城璟園、碧瑤花園、青奧村等樓盤發(fā)現(xiàn)，與周邊同小區(qū)或相似樓盤的二手房價格相比，新房價格倒掛差價均突破萬元。

華新城璟園的售樓處雖然早在去年就被拆除，但每天前來詢問新房動態(tài)的人仍絡(luò)繹不絕。工作人員告訴記者，一期在2017年就已售罄，剩下三套由于政府限價太低一直沒賣。最近每天想要看房的有將近30人，但因為公司規(guī)定，外人都不允許入內(nèi)�！埃ǘ�期）現(xiàn)在還不賣，但已經(jīng)開始搖號了，預(yù)計搖號后兩三個月才會開盤�！�

鏈家數(shù)據(jù)顯示，目前華新城璟園二手房均價為64213元/平方米。與二期新房相比，最高倒掛價差值將近兩萬元。業(yè)內(nèi)人士表示，巨大的倒掛價差使得華新城這樣的樓盤被購房者稱為“神盤”，“買到就是賺到”的心態(tài)也使購房者對此類樓盤格外關(guān)注。

碧瑤花園、青奧村等項目也有相似現(xiàn)象。據(jù)了解，碧瑤花園三期預(yù)計今年下半年開盤。盡管價格還未公布，但河西中4.5萬元/平方米的限價，也較同小區(qū)二手房均價低逾5000元/平方米。

青奧村3.5萬元/平方米的均價在河西更是“絕無僅有”，但相對苛刻的人才政策限制使得部分購房者望而卻步。置業(yè)顧問告訴記者，該項目預(yù)計8月上旬開盤，“因為特殊政策，中簽率會很高，目前審核通過具有購房資格的只有300多人，房源一共有211套。”

“地王”停擺

7月3日，南京下半年首場土拍開槌，總成交額240億元，創(chuàng)下南京土拍單日收入最高紀(jì)錄。據(jù)南京土地市場網(wǎng)發(fā)布的交易公示，此次競拍共有7幅（包含住宅地塊）出讓，分布在南部新城、江北、紫東、城北燕子磯、城中等板塊，起拍總價207.7億元，成交總價240.3億元，溢價32.6億元，均未達(dá)到最高限價。

在這場土拍中，最引人矚目的莫過于南部新城G32地塊。該地塊位于秦淮區(qū)南部新城應(yīng)天東街北側(cè)，出讓面積近6.2萬平方米，地塊起拍總價38.7億元。歷經(jīng)129輪“廝殺”，最終由金茂地產(chǎn)以總價55.1億元拿下該地塊，溢價率33.07%，折合樓面價29705元/平方米。

7月10日，記者實地走訪了海玥萬物、葛洲壩南京中國府等多個樓盤。與土拍時的豪擲千金相反，這些曾在金陵城名噪一時的高價盤甚至“地王”項目命途多舛，大多遲遲未能開盤。

葛洲壩南京中國府是“地王”項目中的“王中王”。據(jù)南京市國土資源局的土地公告顯示，2016年5月，中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以32.8億元競得NO.2016G14地塊，樓面價達(dá)到45213元/平方米，至今仍保持著南京樓面地價最高紀(jì)錄。

據(jù)《揚子晚報》報道，2017年11月，該項目正式公布案名為葛洲壩南京中國府，并宣稱將打造葛洲壩地產(chǎn)旗下最高端的“國府”系產(chǎn)品。樓盤共計規(guī)劃了5棟高層住宅及配套設(shè)施，部分樓層帶有空中花園和泳池，而且樓盤所在范圍的圍擋總造價就高達(dá)800萬元。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目位于建鄴區(qū)鄴城路與友誼路交會處，目前只有三棟樓仍處于施工狀態(tài)，建筑物外圍罩著綠色的防護網(wǎng)，一棟樓配備著一臺塔吊，其余樓房從外觀看已施工完畢。

不過，該項目售樓處卻一直大門緊閉。一名工作人員告訴記者，進(jìn)入售樓處必須提前電話預(yù)約，而要想看樣板間還需驗資300萬元，“驗資過程比較簡單，包括股票、存款、理財?shù)热我獾氖謾C賬戶和短信截屏給財務(wù)看一下就可以了�！�

據(jù)置業(yè)顧問介紹，該項目主要是190平方米、230平方米、290平方米大平層的精裝修科技住宅，房源總共300套，裝修標(biāo)準(zhǔn)在每平方米8000元至10000元之間。目前銷售許可證還沒有辦理，預(yù)計9、10月份開盤，明年年底能夠交房。“我們4.5萬元的地，參考下來單價應(yīng)該在7萬元左右�！�

而葛洲壩南京中國府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“目前正在溝通物價，具體的開盤消息還沒有，價格暫時無法預(yù)計，具體的只能看報批�！�

與葛洲壩南京中國府命運相同，樓面價為42561元/平方米的河西中“地王”海玥萬物，上海建工集團拿地三年，至今同樣仍未開盤。

記者走訪后發(fā)現(xiàn)，目前大部分樓房已經(jīng)成型，進(jìn)度最慢的4號樓也已打好地基，開始澆筑水泥，臨近中午還時常有不少水泥車進(jìn)出項目工地，顯得十分繁忙。項目工地的一名保安人員告訴記者：“開盤還早呢，不清楚具體時間。聽說要賣到七八萬元/平方米，還需要驗資2000萬元�！�

更有甚者，昔日風(fēng)光無限的高價地項目，卻被迫虧本開盤甚至“改換門庭”。例如，2016年4月，京奧港未來墅以22353元/平方米的高價拿地。一年后，由于限價令首批房源價格不到2.6萬元/平方米，僅比地價高出3200元/平方米。最終由于資金問題，該項目于2018年被四川（樓盤）藍(lán)光地產(chǎn)接手。

吳翔華介紹，目前，這些“地王”或高價地樓盤大多陷入了兩難境地。一般而言，精裝修項目售價高于樓面價1.1萬元/平方米才能回本。以葛洲壩南京中國府為例，樓面價4.5萬元/平方米，但由于建造時間過長，預(yù)計至少要賣到均價7萬元/平方米才能回本。"地王’項目的頹勢也影響了開發(fā)商拿地的決心，7月3日南京的那場土拍，不少地塊以底價就被拍出。除了個別項目，整體溢價率也不高。”

違規(guī)亂象

樓市“回暖”之下，市場上仍然存在“偷面積”“商改住”“虛假宣傳”等現(xiàn)象。

位于雨花臺區(qū)樂業(yè)西苑單家村街南50米的綠城·云棲玫瑰園從“誕生”就飽受爭議。據(jù)了解，該項目周邊被許多安置房環(huán)繞，三面鄰近墓地和殯儀館，分別是岱山墓園、岱山龍泉寺墓園、西天寺墓園、南京殯儀館和仙靈墓園。

此外，據(jù)新華報業(yè)網(wǎng)報道，綠城·云棲玫瑰園還以“贈送面積”的名義“偷面積”，包括目前毛坯和樣板間的所有窗戶是“半交付”，可以在消防部門驗收后將墻體砸掉，鎖上消防通道，增加得房率等。

對此，南京綠城置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，項目從拿地到建設(shè)都是合法合規(guī)的，至于“偷面積”問題應(yīng)該是存在誤會，或是個別置業(yè)顧問介紹時存在偏差。

此外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2019年1月至今，南京鼓樓、雨花臺、江寧、浦口等區(qū)均被曝有涉嫌“商改住”的亂象，包括德旭西雅宸、寶隆時代廣場、中糧·悅天地、花樣年·喜年中心、C12國際中心等數(shù)十個樓盤。

南京規(guī)劃局宣傳科工作人員接受記者采訪時說，一方面，“偷面積”會使證載面積與實際面積不符，但二次交易時仍需要參照證載面積；另一方面，如果開發(fā)商讓消費者自行改造，安全隱患還是由消費者負(fù)責(zé)。此外，所謂的“贈送面積”看似增加了戶型面積，但開發(fā)商往往會提高單價，“結(jié)果還是羊毛出在羊身上�！�

面對屢禁不止的上述違規(guī)亂象，近日南京市政府再次“出手”發(fā)布新政。自今年8月1日起，《南京市房屋使用安全投訴處理管理辦法》將開始執(zhí)行，公民、法人和其他組織可以向區(qū)房屋安全行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。同時，南京市將建立房屋使用安全投訴舉報獎勵機制，對于區(qū)房屋安全行政主管部門尚未掌握、查證屬實的個人實名舉報，給予一定的資金獎勵。
來源：中國經(jīng)營報
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