南京樓市回暖背后：“地王”停擺 一二手房?jī)r(jià)格倒掛

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“房?jī)r(jià)四小龍“之一的南京樓市出現(xiàn)了“回暖”跡象。成交量回升的同時(shí)，6月份南京更是以6703元/平方米的一二手房?jī)r(jià)格倒掛價(jià)差值，在各省會(huì)城市中位列第一。

連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者先后走訪了華新城璟園、碧瑤花園、海玥萬(wàn)物、葛洲壩(600068)南京中國(guó)府、綠城·云棲玫瑰等項(xiàng)目，除了項(xiàng)目入市遇難之外，“偷面積”“商改住”“虛假宣傳”等違規(guī)亂象也是層出不窮。

南京規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者宣傳可以將外部設(shè)備平臺(tái)進(jìn)行擴(kuò)建，在房屋交付后自行變更使用用途，這類(lèi)行為從城市規(guī)劃管理角度來(lái)講是嚴(yán)禁的。隨意改造可能會(huì)改變房屋的結(jié)構(gòu)用途，產(chǎn)生影響通風(fēng)、消防等各類(lèi)問(wèn)題。他建議，當(dāng)消費(fèi)者遇到“偷面積”“商改住”等與原先規(guī)劃不符的情況，應(yīng)第一時(shí)間向城管部門(mén)進(jìn)行投訴、舉報(bào)。

一二手房?jī)r(jià)格倒掛

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年南京市新建商品住宅成交36630套，與去年上半年相比增長(zhǎng)19.6%。其中，“金三銀四”兩個(gè)月，南京市新建商品住宅成交14649套，同比上漲60%。5月份成交量下滑至6277套，6月份成交量又回升至7544套，環(huán)比上漲20%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，南京新房均價(jià)23837元/平方米，二手房均價(jià)30540元/平方米，一二手房?jī)r(jià)格倒掛價(jià)差值為6703元/平方米，在全國(guó)省會(huì)城市中高居第一。

南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華指出，由于近期南京的房地產(chǎn)政策保持穩(wěn)定，樓市回暖主要源于資本市場(chǎng)和金融政策的變化。

吳翔華說(shuō)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛屬于區(qū)域現(xiàn)象，就南京而言，主要是河西和江北兩個(gè)區(qū)域，這與政府嚴(yán)格的限價(jià)政策息息相關(guān)。

7月10日，記者實(shí)地走訪華新城璟園、碧瑤花園、青奧村等樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，與周邊同小區(qū)或相似樓盤(pán)的二手房?jī)r(jià)格相比，新房?jī)r(jià)格倒掛差價(jià)均突破萬(wàn)元。

華新城璟園的售樓處雖然早在去年就被拆除，但每天前來(lái)詢(xún)問(wèn)新房動(dòng)態(tài)的人仍絡(luò)繹不絕。工作人員告訴記者，一期在2017年就已售罄，剩下三套由于政府限價(jià)太低一直沒(méi)賣(mài)。最近每天想要看房的有將近30人，但因?yàn)楣�司�?guī)定，外人都不允許入內(nèi)�！埃ǘ�期）現(xiàn)在還不賣(mài)，但已經(jīng)開(kāi)始搖號(hào)了，預(yù)計(jì)搖號(hào)后兩三個(gè)月才會(huì)開(kāi)盤(pán)�！�

鏈家數(shù)據(jù)顯示，目前華新城璟園二手房均價(jià)為64213元/平方米。與二期新房相比，最高倒掛價(jià)差值將近兩萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士表示，巨大的倒掛價(jià)差使得華新城這樣的樓盤(pán)被購(gòu)房者稱(chēng)為“神盤(pán)”，“買(mǎi)到就是賺到”的心態(tài)也使購(gòu)房者對(duì)此類(lèi)樓盤(pán)格外關(guān)注。

碧瑤花園、青奧村等項(xiàng)目也有相似現(xiàn)象。據(jù)了解，碧瑤花園三期預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)盤(pán)。盡管價(jià)格還未公布，但河西中4.5萬(wàn)元/平方米的限價(jià)，也較同小區(qū)二手房均價(jià)低逾5000元/平方米。

青奧村3.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)在河西更是“絕無(wú)僅有”，但相對(duì)苛刻的人才政策限制使得部分購(gòu)房者望而卻步。置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月上旬開(kāi)盤(pán)，“因?yàn)樘厥庹�策，中簽率�?huì)很高，目前審核通過(guò)具有購(gòu)房資格的只有300多人，房源一共有211套�！�

“地王”停擺

7月3日，南京下半年首場(chǎng)土拍開(kāi)槌，總成交額240億元，創(chuàng)下南京土拍單日收入最高紀(jì)錄。據(jù)南京土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布的交易公示，此次競(jìng)拍共有7幅（包含住宅地塊）出讓?zhuān)�分布在南部新城、江北、紫東、城北燕子磯、城中等板塊，起拍總價(jià)207.7億元，成交總價(jià)240.3億元，溢價(jià)32.6億元，均未達(dá)到最高限價(jià)。

在這場(chǎng)土拍中，最引人矚目的莫過(guò)于南部新城G32地塊。該地塊位于秦淮區(qū)南部新城應(yīng)天東街北側(cè)，出讓面積近6.2萬(wàn)平方米，地塊起拍總價(jià)38.7億元。歷經(jīng)129輪“廝殺”，最終由金茂地產(chǎn)以總價(jià)55.1億元拿下該地塊，溢價(jià)率33.07%，折合樓面價(jià)29705元/平方米。

7月10日，記者實(shí)地走訪了海玥萬(wàn)物、葛洲壩南京中國(guó)府等多個(gè)樓盤(pán)。與土拍時(shí)的豪擲千金相反，這些曾在金陵城名噪一時(shí)的高價(jià)盤(pán)甚至“地王”項(xiàng)目命途多舛，大多遲遲未能開(kāi)盤(pán)。

葛洲壩南京中國(guó)府是“地王”項(xiàng)目中的“王中王”。據(jù)南京市國(guó)土資源局的土地公告顯示，2016年5月，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以32.8億元競(jìng)得NO.2016G14地塊，樓面價(jià)達(dá)到45213元/平方米，至今仍保持著南京樓面地價(jià)最高紀(jì)錄。

據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道，2017年11月，該項(xiàng)目正式公布案名為葛洲壩南京中國(guó)府，并宣稱(chēng)將打造葛洲壩地產(chǎn)旗下最高端的“國(guó)府”系產(chǎn)品。樓盤(pán)共計(jì)規(guī)劃了5棟高層住宅及配套設(shè)施，部分樓層帶有空中花園和泳池，而且樓盤(pán)所在范圍的圍擋總造價(jià)就高達(dá)800萬(wàn)元。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目位于建鄴區(qū)鄴城路與友誼路交會(huì)處，目前只有三棟樓仍處于施工狀態(tài)，建筑物外圍罩著綠色的防護(hù)網(wǎng)，一棟樓配備著一臺(tái)塔吊，其余樓房從外觀看已施工完畢。

不過(guò)，該項(xiàng)目售樓處卻一直大門(mén)緊閉。一名工作人員告訴記者，進(jìn)入售樓處必須提前電話預(yù)約，而要想看樣板間還需驗(yàn)資300萬(wàn)元，“驗(yàn)資過(guò)程比較簡(jiǎn)單，包括股票、存款、理財(cái)?shù)热我獾氖謾C(jī)賬戶和短信截屏給財(cái)務(wù)看一下就可以了�！�

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，該項(xiàng)目主要是190平方米、230平方米、290平方米大平層的精裝修科技住宅，房源總共300套，裝修標(biāo)準(zhǔn)在每平方米8000元至10000元之間。目前銷(xiāo)售許可證還沒(méi)有辦理，預(yù)計(jì)9、10月份開(kāi)盤(pán)，明年年底能夠交房�！拔覀�4.5萬(wàn)元的地，參考下來(lái)單價(jià)應(yīng)該在7萬(wàn)元左右�！�

而葛洲壩南京中國(guó)府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“目前正在溝通物價(jià)，具體的開(kāi)盤(pán)消息還沒(méi)有，價(jià)格暫時(shí)無(wú)法預(yù)計(jì)，具體的只能看報(bào)批�！�

與葛洲壩南京中國(guó)府命運(yùn)相同，樓面價(jià)為42561元/平方米的河西中“地王”海玥萬(wàn)物，上海建工集團(tuán)拿地三年，至今同樣仍未開(kāi)盤(pán)。

記者走訪后發(fā)現(xiàn)，目前大部分樓房已經(jīng)成型，進(jìn)度最慢的4號(hào)樓也已打好地基，開(kāi)始澆筑水泥，臨近中午還時(shí)常有不少水泥車(chē)進(jìn)出項(xiàng)目工地，顯得十分繁忙。項(xiàng)目工地的一名保安人員告訴記者：“開(kāi)盤(pán)還早呢，不清楚具體時(shí)間。聽(tīng)說(shuō)要賣(mài)到七八萬(wàn)元/平方米，還需要驗(yàn)資2000萬(wàn)元�！�

更有甚者，昔日風(fēng)光無(wú)限的高價(jià)地項(xiàng)目，卻被迫虧本開(kāi)盤(pán)甚至“改換門(mén)庭”。例如，2016年4月，京奧港未來(lái)墅以22353元/平方米的高價(jià)拿地。一年后，由于限價(jià)令首批房源價(jià)格不到2.6萬(wàn)元/平方米，僅比地價(jià)高出3200元/平方米。最終由于資金問(wèn)題，該項(xiàng)目于2018年被四川（樓盤(pán)）藍(lán)光地產(chǎn)接手。

吳翔華介紹，目前，這些“地王”或高價(jià)地樓盤(pán)大多陷入了兩難境地。一般而言，精裝修項(xiàng)目售價(jià)高于樓面價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米才能回本。以葛洲壩南京中國(guó)府為例，樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，但由于建造時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，預(yù)計(jì)至少要賣(mài)到均價(jià)7萬(wàn)元/平方米才能回本。"地王’項(xiàng)目的頹勢(shì)也影響了開(kāi)發(fā)商拿地的決心，7月3日南京的那場(chǎng)土拍，不少地塊以底價(jià)就被拍出。除了個(gè)別項(xiàng)目，整體溢價(jià)率也不高。”

違規(guī)亂象

樓市“回暖”之下，市場(chǎng)上仍然存在“偷面積”“商改住”“虛假宣傳”等現(xiàn)象。

位于雨花臺(tái)區(qū)樂(lè)業(yè)西苑單家村街南50米的綠城·云棲玫瑰園從“誕生”就飽受爭(zhēng)議。據(jù)了解，該項(xiàng)目周邊被許多安置房環(huán)繞，三面鄰近墓地和殯儀館，分別是岱山墓園、岱山龍泉寺墓園、西天寺墓園、南京殯儀館和仙靈墓園。

此外，據(jù)新華報(bào)業(yè)網(wǎng)報(bào)道，綠城·云棲玫瑰園還以“贈(zèng)送面積”的名義“偷面積”，包括目前毛坯和樣板間的所有窗戶是“半交付”，可以在消防部門(mén)驗(yàn)收后將墻體砸掉，鎖上消防通道，增加得房率等。

對(duì)此，南京綠城置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，項(xiàng)目從拿地到建設(shè)都是合法合規(guī)的，至于“偷面積”問(wèn)題應(yīng)該是存在誤會(huì)，或是個(gè)別置業(yè)顧問(wèn)介紹時(shí)存在偏差。

此外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2019年1月至今，南京鼓樓、雨花臺(tái)、江寧、浦口等區(qū)均被曝有涉嫌“商改住”的亂象，包括德旭西雅宸、寶隆時(shí)代廣場(chǎng)、中糧·悅天地、花樣年·喜年中心、C12國(guó)際中心等數(shù)十個(gè)樓盤(pán)。

南京規(guī)劃局宣傳科工作人員接受記者采訪時(shí)說(shuō)，一方面，“偷面積”會(huì)使證載面積與實(shí)際面積不符，但二次交易時(shí)仍需要參照證載面積；另一方面，如果開(kāi)發(fā)商讓消費(fèi)者自行改造，安全隱患還是由消費(fèi)者負(fù)責(zé)。此外，所謂的“贈(zèng)送面積”看似增加了戶型面積，但開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提高單價(jià)，“結(jié)果還是羊毛出在羊身上�！�

面對(duì)屢禁不止的上述違規(guī)亂象，近日南京市政府再次“出手”發(fā)布新政。自今年8月1日起，《南京市房屋使用安全投訴處理管理辦法》將開(kāi)始執(zhí)行，公民、法人和其他組織可以向區(qū)房屋安全行政主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。同時(shí)，南京市將建立房屋使用安全投訴舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)于區(qū)房屋安全行政主管部門(mén)尚未掌握、查證屬實(shí)的個(gè)人實(shí)名舉報(bào)，給予一定的資金獎(jiǎng)勵(lì)。
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
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