檢索八大關(guān)鍵詞 解析上半年惠州樓市

New~Flyer

  北站新城熱度　高鐵核心樞紐+未來城市最有潛力區(qū)域
  在惠州全力構(gòu)建國內(nèi)一流品質(zhì)城市的契機上,惠州以大灣區(qū)重要節(jié)點城市的姿態(tài),開始提速�；葜莶粌H僅要做大灣區(qū)的核心交通樞紐,還要成為粵東、粵北的樞紐門戶。
  而在2019年2月《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)展綱要》出臺,惠州未來要融入粵港澳大灣區(qū)核心城市廣州、深圳,惠州北站是最重要的站點和城市核心交通樞紐,在大灣區(qū)的戰(zhàn)略背景下,惠州北站新城片區(qū)在上半年的熱度一直居高不下。
  而惠州北站,正是惠州融入大灣區(qū)不可或缺的城市核心交通樞紐,是惠州未來半小時融入廣州、深圳,打通粵北、粵東聯(lián)通大灣區(qū)最重要的核心城市深圳、廣州的關(guān)鍵交叉點。
  北站新城在樓市的熱度主要體現(xiàn)在兩個方面,一方面是高鐵核心樞紐的存在,讓外省客首先在惠州城區(qū)抵達北站新城周邊的樓盤,另一方面則是本地客群開始破除對北站新城片區(qū)的認知邊界,也接受了這是惠州未來城市最有潛力的區(qū)域的說法。
  2
  小陽春　大亞灣成交最多為4263套
  在2018年10月份之后,惠州市場開始出現(xiàn)下行,疲態(tài)明顯,到2018年11月份之后,市場開始出現(xiàn)批量的打折、降價浪潮,席卷整個惠州,行業(yè)和業(yè)界觀察人士對于惠州第一季度的市場悲觀情緒占據(jù)了主流。
  但是和業(yè)界的判斷背道而馳的是,在大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)展綱要發(fā)布后,惠州市場迅速一掃此前的陰霾。3月份,惠州市場的強勁表現(xiàn),讓小陽春的成色十足�；葜葜性�地產(chǎn)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2019年3月惠州各區(qū)縣一手住宅成交共12896套,環(huán)比增長206.39%。成交面積131.21萬平方米,環(huán)比增長200.73%,成交均價11351元/平方米,環(huán)比增長3.26%。其中在大灣區(qū)利好下,深圳客回流和外省客回歸最直接受益片區(qū),大亞灣成交最多為4263套,惠城區(qū)位居第二為2268套。
  3
  虹吸效應　兩周內(nèi)外地客急劇增多
  2019年2月18日,《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)展綱要》正式發(fā)布,該規(guī)劃近期至2022年,遠期至2035年,給粵港澳大灣區(qū)描摹了一份發(fā)展的重要藍圖�！毒V要》的發(fā)布,使得大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場被眾多房企看好,其中惠州房地產(chǎn)市場受益尤為明顯,惠州的城市優(yōu)勢也逐漸顯現(xiàn),虹吸效應逐漸體現(xiàn)�；葜莸姆康禺a(chǎn)市場在灣區(qū)的融城和融客的大背景下,承接了更多的外溢需求,惠州樓市也邁上了新臺階。市場的反饋顯示,在2月18日之后,惠州樓市在兩周內(nèi)迅速走出此前春節(jié)小長假的陰霾,具體表現(xiàn)即是城區(qū)、惠灣市場的外地客急劇增多,江西、山東、北京、湖南等外省客的身影在多個樓盤售樓案場都能看到,大灣區(qū)規(guī)劃出臺后,在短時間對惠州樓市的成交有明顯的提振作用。
  4
  外省客回歸　最高上升至18%
  2月中下旬的《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)展綱要》發(fā)布后,惠州樓市迅速回暖,其中深圳客戶的回歸以及外省客的批量增加,是惠州3月份樓市小陽春最大的看點。春節(jié)后,外省客在惠州的購房比例有明顯的上升,從11%升到18%,一些大房企開始在內(nèi)地省份批量拓客,以江西、湖南、湖北、廣西客戶的增長比例最快,深圳客依然占據(jù)惠州近60%的市場份額。
  中原地產(chǎn)一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)后江西客在惠州的置業(yè)比例從此前的1.1%上升到2.4%,四川客戶比例從年前的0.4%上升至0.7%,湖南客戶的比例從0.4%上升至1.3%,北京客戶的比例從0.3%上升至0.9%。湖北客戶的比例從0.2%上升至0.7%,廣西客戶的比例從0.1%上升至1.3%,與此同時,重慶、吉林等城市的客戶在惠州樓市的購房比例,都有明顯的上升趨勢。
  5
  金山新天地規(guī)劃出臺　未來幾年將影響惠州城市發(fā)展和樓市格局
  曾經(jīng)金山湖定位為惠州城市核心區(qū)、高端區(qū)和示范區(qū),在新趨勢大灣區(qū)的洪流中,不足以讓惠州城市新封面的地位凸顯,于是6月1日,嶄新的惠州金山新天地規(guī)劃出臺。
  從此,以湖心島為核心的金山湖片區(qū),有了一個嶄新的名字金山新天地,旨在打造一流品質(zhì)城市,提升城市能級和產(chǎn)業(yè)競爭力,是樹立大灣區(qū)品牌形象的重要抓手與舉措。
  片區(qū)范疇以東至馬安行政邊界,南鏈接三棟和惠陽交界處,北至三環(huán)路、惠沙堤二路和惠州大道的金山新天地,總用地面積118.3平方公里,從當前的土地利用強度上來說,這為惠州未來的發(fā)展提供了廣闊的空間。
  金山新天地的規(guī)劃,將是未來幾年對惠州城市發(fā)展和樓市格局影響最為深遠的規(guī)劃,首先把馬安河三棟的廣大片區(qū)納入到惠州市中心區(qū)域,與此同時,以金山湖湖心島為中心的金山湖片區(qū)有了更明顯的外延,城市邊界的打破也為惠州樓市未來幾年的發(fā)展提供了明顯的指向。
  6
  文旅度假項目降價　部分項目降價幅度超過40%
  行業(yè)內(nèi)有個比較一致的說法是量在價先,即當成交量明顯下滑的同時,價格也隨后開始下滑,上半年惠東濱海度假項目、龍門溫泉文旅度假項目都明顯降價,部分項目的價格甚至比2016年的成交價格更低。
  在2018年第四季度,惠東濱海的深圳客批量撤退,導致濱海市場遇冷,隨后部分熱銷盤開啟降價的時間窗,年后部分項目的降價幅度在2000-3000元/平方米,而且深圳客的撤退,逼迫這些樓盤開始主動到外省拓客,富力、碧桂園等房企在北方開設展場,蘭州、河南、江西的客戶開始增多。南都監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,部分惠東濱海的外省客成交比例占5成。部分價值盤的外省客比例超過50%,渠道盤的外省客比例在40%左右。除此之外,降價也是一個促銷手段,部分項目降價幅度超過40%,開發(fā)商都想搶開局。
  龍門市場也一樣,銷售遇冷時,即開啟降價的手法促銷,片區(qū)TOP7-10位銷售總額都沒超過1億元,最好的單盤銷售業(yè)績只有3.26億元。
  7
  市場分化　新盤增多但客戶量不足
  惠州上半年還有一個值得關(guān)注的現(xiàn)象即是,樓市的分化開始變得越來越明顯,而且在業(yè)界觀察人士和從業(yè)者看來,未來這種狀態(tài)或?qū)⒊�態(tài)化。
  3月份外省客批量回流,但是在4月中下旬開始有了明顯的衰減,深圳客和外省客的數(shù)量開始縮水,南都記者監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,5月客戶的上門訪客數(shù)量和3月份相比下降三成,尤其是深圳客和外地客的比例下降得厲害。
  增速放緩有兩方面原因,首先是3月份外地客和深圳客批量回歸,本地客年前觀望,年后提前出手；另一方面,相對于4月份、3月份,5月份的新房供應量急劇增加,讓市場上可供選擇的新盤增多,而外地客和深圳客減少,客戶量不足,導致增長乏力。
  熱銷項目多集中在品牌開發(fā)商的項目上,大品牌、地段價值好、配套好的項目受到青睞走貨速度明顯加快。世聯(lián)行5月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,大亞灣銷售主要集中在碧桂園、恒大、龍光、金地等品牌開發(fā)商,占據(jù)去化量的5成以上,市場明顯分化導致部分中小樓一周只能消化10套以內(nèi)。
  8
  傳聞備案價上漲　備案價將執(zhí)行更為精準的差異化調(diào)控
  5月,一份惠州住建局完善價格調(diào)控的座談會會議紀要稱,惠州重點區(qū)域的價格調(diào)控將適度放寬,部分中介開始大肆炒作惠州備案價即將放開,此舉引發(fā)了軒然大波。5月11日,惠州市住建局長嚴戈科再度重申,惠州堅持調(diào)控穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的總基調(diào),但同時嚴戈科也證實,備案價將執(zhí)行更為精準的差異化調(diào)控。
  針對年后惠州備案價一直走高的傳聞,南都記者調(diào)查核實,5月中下旬到6月申領預售證的樓盤,相較于上一批預售備案單價,都有500-1200元/平方米的漲幅。但部分在售樓盤都保持和此前持平的狀態(tài),同時還有樓盤備案價下調(diào)。房企回應稱,政府在根據(jù)差異化進行價格調(diào)整,對認真打造產(chǎn)品的房企是好事。
  對于傳聞惠州備案價部分區(qū)域放開,惠州市住建局相關(guān)負責人回應南都記者稱,說放開備案價格調(diào)控的是中介炒作。但是該負責人也表示,備案價會有差異化調(diào)整,有保有壓、優(yōu)質(zhì)有價,或?qū)��?zhí)行更為精準的差異化調(diào)控,讓價格更符合市場規(guī)律。
來源：南方都市報聲明：該文觀點僅代表作者本人，汕尾市民網(wǎng)系信息發(fā)布平臺，僅提供信息存儲空間服務。如轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)等問題，請作者與我們聯(lián)系，我們將在第一時間處理，謝謝！圖片來源于網(wǎng)絡，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。