馮侖：終于可以做房地產(chǎn)了

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馮侖曾說，人生有很多可能性，不同的選擇決定了不同的命運。選擇另一種人生的馮侖，在業(yè)內(nèi)看來，他“行業(yè)思想家”的印象無法磨滅。這個“行業(yè)”，指的是房地產(chǎn)。
7月17日，馮侖現(xiàn)身“中原視點新經(jīng)濟增長周期房地產(chǎn)趨勢”高峰論壇，這是一場以“解碼城市 賦能轉(zhuǎn)型”為主題的大探討。面對走過野蠻生長年代的地產(chǎn)業(yè)，共克時艱成為新經(jīng)濟周期下，房地產(chǎn)所有從業(yè)者達(dá)成的共識。
在不疾不徐的演講之中，現(xiàn)場話筒效果雖不如人意，但馮侖妙趣橫生的話語，仍然引得在場人員會心而笑。盡管這些年來，馮侖“地產(chǎn)商”的標(biāo)簽在減弱，但他卻說，終于可以做房地產(chǎn)了。
后開發(fā)時代就像“導(dǎo)演+制片”
自1998年住房制度改革后直至今日，房地產(chǎn)已經(jīng)浮沉20余年。在這20余年的日子里，盡管有很多地產(chǎn)形態(tài)比如酒店、商場等，但國人更多關(guān)注的是“住有所居”的“居”，而這個“居”便是住宅。
馮侖亦認(rèn)為，前十年忙忙叨叨就是兩個字——住宅，即研究建了就能賣掉的住宅。他將2016年之前的房地產(chǎn)稱之為開發(fā)時代。他認(rèn)為，開發(fā)時代的特征是：一、住宅為核心。2016年以前，大部分地產(chǎn)公司都在做住宅；第二、競爭模式簡單，就是買地蓋房銷售；第三、競爭力重點在成本、規(guī)模、速度這六個字上：比誰成本低、規(guī)模大、速度快。
實際上，自2016年起，房地產(chǎn)就處在了經(jīng)濟發(fā)展的小周期之中。也就是在這幾年時間里，房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型，萬科變成城市配套服務(wù)商、萬達(dá)產(chǎn)品線越拉越大等，房地產(chǎn)行業(yè)顯然已經(jīng)邁入后開發(fā)時代。

馮侖指出，五個指標(biāo)決定了房地產(chǎn)行業(yè)進入后開發(fā)時代。一、人均GDP達(dá)到了8000美金，住的問題基本解決，人均住房也到了38平米；二、所有城市空間結(jié)構(gòu)基本上格局已定，能夠確定人對居住的密集度、模式的需求，以及區(qū)域價格和供求關(guān)系；第三、除了發(fā)達(dá)的二線城市、強二線城市人口增長稍快，多數(shù)城市人口凈增長停漲甚至負(fù)數(shù)。人口增量的減少，意味著住宅的需求減弱。
第四、二手房和一手房的規(guī)律發(fā)生變化。強二線城市、一線城市逐步都是舊房市場，二手房交易超過一手房；第五、金融、稅、利息的環(huán)境；中長期經(jīng)濟成長的環(huán)境，以及制度約束，都使得對住宅的快速增長預(yù)期發(fā)生改變。
進入后開發(fā)時代，就意味著，房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)場，將進入全產(chǎn)品線、全價值鏈、全商業(yè)模式的全面競爭狀態(tài)。馮侖說，后開發(fā)時代有三個特點：第一、產(chǎn)品線變成了全產(chǎn)品線。全產(chǎn)品線意味著就不是住宅了，加入了非住宅部分，比如寫字樓、購物中心、度假酒店等。
第二、全價值鏈。做后開發(fā)時代的房地產(chǎn)，要研究所有價值鏈上的東西，比如土地、房屋、租賃之后的金融化、不良資產(chǎn)的處置、存量資產(chǎn)的經(jīng)營等，而不是簡單的將房子建了就賣掉。
第三、商業(yè)模式發(fā)生變化。后開發(fā)時代的商業(yè)模式，可以將它歸結(jié)為商用不動產(chǎn)的商業(yè)模式。商用不動產(chǎn)所有的規(guī)律和模式，就是開發(fā)商、投資商、運營商三者分開，統(tǒng)一到開發(fā)商。開發(fā)商越來越像“導(dǎo)演+制片”，先把空間故事想好，自己貸款、自己買地、自己組織施工，最后物業(yè)管理都是自己干。
馮侖說，終于可以做房地產(chǎn)了。
競爭之下做什么才能跑得更快？
巴菲特一句經(jīng)典話，在很多場合都被提起。之所以被頻繁引用，只因為的確意味深長，“退潮之后，才知道，誰在裸泳”。在房地產(chǎn)的后開發(fā)時代，產(chǎn)品線、價值鏈等全面競爭之下，退潮之后，誰在裸泳？如何才能跑得更快？
面對技術(shù)進步、經(jīng)濟成長、人口變化，空間的使用需求是增加而不是減少。馮侖認(rèn)為，房地產(chǎn)將面臨空間上的挑戰(zhàn)，即需創(chuàng)造最具價值的固定的人造空間。這種固定的人造空間量在增加，是專門做收費的固定人造空間，是具有商業(yè)價值的。
與此同時，空間的使用形式也發(fā)生變化�！拔磥砜臻g是高度復(fù)合化，單一功能的小空間在減少；技術(shù)帶來不僅是空間的智能化，還使得交易頻率加快，人和空間的匹配速度加快，也能打破空間的邊界，室內(nèi)空間可以流動起來”，馮侖說。
商用不動產(chǎn)進入后開發(fā)時代，競爭力由成本、規(guī)模、速度轉(zhuǎn)移到運營和資產(chǎn)管理上，算賬方式也將發(fā)生巨大變化。馮侖解釋稱，算得不是銷售價格，不是營業(yè)額，而是租金和租金回報。開發(fā)商變成導(dǎo)演+制片還不夠，還要找到運營商。
誰能勝出？“做住宅無非有兩個極端能活下來”，馮侖說：一、大規(guī)模集約化、集成化、工業(yè)化、裝配式。這是大規(guī)模地產(chǎn)公司、住宅公司選擇走的路。這些住宅公司還可以靠增值服務(wù)去賺錢；二、住宅公司可以在無限細(xì)分的領(lǐng)域里做領(lǐng)頭。比如老年公寓、青年公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓等等。
而對非住宅行業(yè)來說，在超大規(guī)模、人口高度集中的城市，“寫字樓是一個非常好的產(chǎn)品”，馮侖說。但它很難成為全國連鎖的品牌，因為大型物業(yè)交易主要還是集中在上海、北京、深圳等一線城市上。
不過，他認(rèn)為，做非住宅行業(yè)，地產(chǎn)商要改變心態(tài)，做好的手藝人。你是一個打磨鉆石的，鉆石很有錢，但從你手里過，你就收個工錢而已。否則，后開發(fā)時代你吃不了飯。
以何勝出？馮侖認(rèn)為，大健康領(lǐng)域未來可期。一是在海棠灣、三亞那里做康養(yǎng)中心；第二、做都市核心區(qū)的健康公寓；第三、療愈系酒店。將健康、身體修復(fù)、心靈安養(yǎng)和度假結(jié)合起來；第四、醫(yī)療中心，也就是醫(yī)療MALL。
房地產(chǎn)科技助力轉(zhuǎn)型。“房地產(chǎn)科技對于未來的整個空間運營、效率提高、效益速度將發(fā)生巨大影響，所以早期投資一些科技企業(yè)，帶動未來在轉(zhuǎn)型空間運營上的形成能力”，馮侖說。
大資管將空間價值發(fā)揮到最大。他認(rèn)為，市場上非貨幣形態(tài)主要是物業(yè)，存量物業(yè)怎么幫著打理，提升租金回報；怎么交易，怎么安排財務(wù)，這不僅是理財，是理物。這是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。
馮侖還說，對房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展充滿著信心，也充滿著期待。
來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)
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