2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定預(yù)期 價(jià)值投資進(jìn)入新階段

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　　報(bào)告顯示，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值增長(zhǎng)超兩成，發(fā)展邏輯逐步分化。2018年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值分別為979.79億元、1867.82億元，同比增長(zhǎng)23.41%、25.95%。存貨、貨幣資金、長(zhǎng)期股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)是拉動(dòng)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長(zhǎng)的主要因素。房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，不同陣營(yíng)企業(yè)之間發(fā)展邏輯出現(xiàn)分化。

　　同時(shí)，報(bào)告稱房地產(chǎn)上市公司有效負(fù)債水平下降，多舉措保障現(xiàn)金流。2018年，房地產(chǎn)上市公司有效負(fù)債率顯著下降，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司有效資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為50.32%、56.70%，較上年分別下降2.14和3.48個(gè)百分點(diǎn)。2018年，房地產(chǎn)上市公司加強(qiáng)資金管理，通過(guò)強(qiáng)化合同銷售及回款，拓展多元融資渠道等方式，有效增強(qiáng)企業(yè)的短期償債能力。2018年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額均值分別為18.90億元和53.19億元。

　　報(bào)告指出，2018年，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯，投資者對(duì)資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期增加并傳導(dǎo)至房地產(chǎn)板塊，房地產(chǎn)上市公司整體市值呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。2018年滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為167.26億元，同比下降25.25%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為268.14億元，同比下降11.08%。部分房地產(chǎn)上市公司通過(guò)并購(gòu)重組、分拆上市等方式，釋放價(jià)值創(chuàng)造能力，促進(jìn)市值增長(zhǎng)。另一方面，受中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)及中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，資本市場(chǎng)總體走入下行波段，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均強(qiáng)于大盤，A股及港股房地產(chǎn)板塊抗跌性較為突出。伴隨資本市場(chǎng)的震蕩波動(dòng)以及監(jiān)管層監(jiān)管持續(xù)規(guī)范，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值的評(píng)估和投資標(biāo)的選擇，將更為強(qiáng)調(diào)估值和業(yè)績(jī)匹配度，價(jià)值投資正在回歸。投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和長(zhǎng)期價(jià)值，龍頭、裂變式發(fā)展、城市紅利型和產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)型的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。

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