專家：隔斷房規(guī)范化管理，利于實(shí)現(xiàn)租房市場(chǎng)良性可持續(xù)發(fā)展

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2016年，住建部副部長曾表示，為滿足青年人、新市民的租房需求，允許將現(xiàn)有住房按要求改造后按間出租，并將制定單間人數(shù)上限等統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。雖然目前住建部門尚未針對(duì)N+1模式出臺(tái)統(tǒng)一的規(guī)范意見，但早在2015年1月上海實(shí)施N+1合法化以來，杭州、蘇州、武漢、成都、廣州等地政府都先后發(fā)文或立法允許N+1模式。
  2017年11月，北京曾經(jīng)開展過大規(guī)模的拆除隔斷房的行動(dòng)，最近北京青年報(bào)等媒體報(bào)道北京的隔斷房又出現(xiàn)了，隔斷房的未來到底該怎么看？

　　一、隔斷房現(xiàn)階段的需求要正視
　　根據(jù)《北京青年報(bào)》的報(bào)道，據(jù)2013年7月印發(fā)的《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，北京出租房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的居住空間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租。整治行動(dòng)過去一年半后，北京青年報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，依然有部分房屋租賃企業(yè)在開展隔斷房出租。
　　北青報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司普遍的做法是，將客廳等不具備居住功能的空間進(jìn)行改造，兩室一廳被改成三室一廳、三室一廳改為四室一廳的現(xiàn)象普遍。

　　這樣的隔斷房現(xiàn)象為什么在北京會(huì)難以根治？其實(shí)我們應(yīng)該結(jié)合北京本身的房地產(chǎn)租房市場(chǎng)供需進(jìn)行分析，去年年中北京曾經(jīng)出現(xiàn)過較為明顯的房租上漲現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)我們就曾經(jīng)論述過北京存在比較大的租房缺口，從人口來看，根據(jù)社科院的《北京社會(huì)治理發(fā)展報(bào)告（2018～2019）》顯示，北京市常住人口數(shù)量為 2170.7萬人，北京市"城六區(qū)"的常住人口密度為每平方公里9375人，而城市功能核心區(qū)人口密度卻達(dá)到每平方公里22000人左右。大量密集的流動(dòng)人口背景下，居住是所有人的必然需求，租房無疑成為了大多數(shù)人解決居住問題的重要途徑，根據(jù)《2018城市居住報(bào)告》（下文簡稱《報(bào)告》）顯示，由于收入水平所限，在北京這種合租與整租平米租金差距相對(duì)較小的城市來說，合租的成本優(yōu)勢(shì)更為明顯，因此北京的合租占比達(dá)到了57%。
　　大量的合租人口必然帶來大量的合租需求，但是同時(shí)，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口，在這樣的租房現(xiàn)實(shí)問題之下，正是大量的租房需求催生了租房市場(chǎng)的剛需，這也為隔斷房的提供了需求基礎(chǔ)。
　　我們不可否認(rèn)的是，隔斷房可以在原先的房子當(dāng)中增加可以居住的房間，從而降低單位房間的租金，從一定程度上可以減輕租房者的壓力。根據(jù)《報(bào)告》數(shù)據(jù)，在當(dāng)前北京市場(chǎng)上，租客年齡基本上都集中在20-35歲之間，對(duì)于剛剛進(jìn)入社會(huì)不久的年輕人來說，并不豐盈的錢包和切實(shí)的居住需求其實(shí)才是迫不得已去租隔斷房的重要原因，這也是隔斷房不能根除的原因，正是因?yàn)橛型�盛的需求才�?huì)有旺盛的供給，隔斷房可能已經(jīng)成為我們沒有辦法回避的問題。

　　二、 隔斷房的未來應(yīng)疏導(dǎo)而非堵截
　　其實(shí)，同樣是隔斷房，2018年以前的隔斷房和2019年今天的隔斷房品質(zhì)上存在較大的差異，2018年以前，在北京存在著相當(dāng)數(shù)量的由黑中介、二手房房東等為主體所違章搭建的隔斷房，這些隔斷房甚至一個(gè)客廳被隔成三四個(gè)房間，每個(gè)房間逼仄狹小，安全隱患極大，已經(jīng)處于必須要管的狀態(tài)。
　　而2019年的隔斷房，特別是長租公寓所構(gòu)建的隔斷房似乎和之前傳統(tǒng)的隔斷并不太一樣，我們?cè)诿襟w的報(bào)道中可以看到，這些隔斷房如果不去刻意留意或者甄別可能并不一定被發(fā)現(xiàn)，可見現(xiàn)階段出現(xiàn)的隔斷房在空間大小、租住感受、房屋品質(zhì)上已有很大改觀。

　　從居住市場(chǎng)安全的角度來看，北京出臺(tái)政策整治隔斷房是保護(hù)房客權(quán)益，確保租房安全的重要手段，可以說去除隔斷房是一個(gè)大勢(shì)所趨，從長期來看，隔斷房現(xiàn)象將逐漸被消除。但從短期來看，似乎隔斷房又有巨大的市場(chǎng)需求，很難在短期內(nèi)完全被消滅。與其讓隔斷房像打游擊戰(zhàn)一樣存在在政府監(jiān)管不到的角落和盲區(qū)，能不能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)范呢？
　　我們?cè)囅胍幌�，有沒有一種可能性？對(duì)隔斷房推出一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，一方面，對(duì)于那些安全隱患極大、嚴(yán)重影響日常生活并且周圍居民反映較為嚴(yán)重的隔斷房予以堅(jiān)決地取締，從而真正規(guī)范市場(chǎng)。

　　另一方面，則是對(duì)于符合標(biāo)準(zhǔn)要求的隔斷房，允許其在監(jiān)管所明確的范圍之內(nèi)存在，把市場(chǎng)上的隔斷房全面納入到監(jiān)管的管轄范圍當(dāng)中去，通過許可證或取得資質(zhì)的方式，允許一部分規(guī)范化的企業(yè)去建設(shè)符合市場(chǎng)需求，并同時(shí)符合政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的隔斷房，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)范和市場(chǎng)需求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，讓隔斷房進(jìn)入政府的陽光監(jiān)管之下，避免流入政府監(jiān)管不到的地方，從而緩解當(dāng)前租房市場(chǎng)巨大需求所形成的供給壓力。
　　既然在短時(shí)間內(nèi)供給和需求形成了較大的缺口，那么最好的解決思路無疑就是讓隔斷房作為一種真實(shí)存在的房地產(chǎn)供給形式進(jìn)入政府的陽光監(jiān)管當(dāng)中，由政府出面對(duì)隔斷房進(jìn)行全面的規(guī)范，用引導(dǎo)隔斷房規(guī)范的方法來真正解決當(dāng)前的租房問題，實(shí)現(xiàn)租房市場(chǎng)的良性可持續(xù)發(fā)展，既不出現(xiàn)大規(guī)模的房租上漲，也緩解了當(dāng)前的租房難題。

　　等到由政府或企業(yè)建設(shè)的廉租住房、政策性公寓大量進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候，再根據(jù)市場(chǎng)的供給與需求狀況不斷地推動(dòng)隔斷房從市場(chǎng)上退出出去，被真正環(huán)境良好，價(jià)格較低的保障性住房所取代。讓隔斷房成為在陽光監(jiān)管當(dāng)中的過渡期產(chǎn)物在一定時(shí)間范圍內(nèi)存在，再由新型住房推動(dòng)從新進(jìn)入市場(chǎng)的新房源所逐步取代隔斷房，這樣的設(shè)計(jì)思路可能才是兼顧需求和市場(chǎng)現(xiàn)狀的思路。
　　隔斷房其實(shí)并不完全都是"洪水猛獸"，如何能夠進(jìn)行合理的制度頂層設(shè)計(jì)，讓隔斷房也可以從更高地層面服務(wù)北京經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展，讓北京大量的流動(dòng)人口也可以有自己租得起的房子，共同分享北京發(fā)展所帶來的成果，真正提升居民的獲得感、滿足感，這才是我們當(dāng)前最應(yīng)該思考的問題。
來源：中房網(wǎng)
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