上海6月二手房報(bào)告：成交穩(wěn)中略降 漲幅三度收窄

夠鐘死心了

2019年6月，上海房產(chǎn)之窗二手房指數(shù)為3931點(diǎn)，比5月上升5點(diǎn)，環(huán)比上漲0.11%，漲幅縮小0.11個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第三個(gè)月收窄；同比上漲0.08%。6月，二手房指數(shù)環(huán)比連續(xù)第四個(gè)月上漲；同比止跌回升，結(jié)束十五個(gè)月的同比下跌走勢(shì)。
  6月，上海二手住宅成交套數(shù)為21740余套，環(huán)比下降6.76%，同比上升42.15%；以成交面積計(jì)，環(huán)比下降6.81%，同比上升39.67%。截至6月底，全市二手住宅掛牌量為65558套，環(huán)比下降0.40%；同比下降22.69%。2年內(nèi)掛牌量持續(xù)下降。
  今年上半年市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定周期后，以正常年份月均2萬套以上水平成為常態(tài)。1月開局成交量即現(xiàn)擴(kuò)大走勢(shì)；2月受春節(jié)長(zhǎng)假影響，成交量為上半年低點(diǎn)；3月成交量創(chuàng)下“滬六條”執(zhí)行以來29個(gè)月的新高；4、5、6三個(gè)月逐月下降，但均站穩(wěn)2萬套以上關(guān)口。上半年二手住宅累計(jì)成交12.22萬套，同比2018年上半年上升51.18%。
  6月市場(chǎng)表現(xiàn)：一、盡管6月一手住宅成交環(huán)比上升4.31%，二手住宅成交環(huán)比下降6.76%，但二手房客戶分流并不明顯，二手房在于選擇空間大，配套完善，現(xiàn)房。
  二、進(jìn)入6月，市場(chǎng)交易節(jié)奏有所放緩，上半月成交10110余套，比5月下半月下降25.28%；6月下半月成交11620余套，比6月上半月上升14.93%。上下半月成交表現(xiàn)均衡。
  三、價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)少見的城區(qū)趨同。經(jīng)統(tǒng)計(jì)：全市130個(gè)板塊中，上漲板塊占比由上月的59.23%縮小為44.62%；下跌板塊占比由上月的23.85%擴(kuò)大為28.46%；持平板塊占比由上月的16.92%擴(kuò)大為26.92%。以城區(qū)統(tǒng)計(jì)，依次為中心城區(qū)（成交占比32.85%）總體價(jià)格上漲0.11%；新興城區(qū)近郊(成交占比58.19%)總體價(jià)格上漲0.10%；新興城區(qū)遠(yuǎn)郊(成交占比8.96%)總體價(jià)格上漲0.08%；三者走勢(shì)趨同。以環(huán)線統(tǒng)計(jì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)總體價(jià)格上漲0.10%，內(nèi)外環(huán)間上漲0.13%，外環(huán)外上漲0.07%。
  四、成交量走勢(shì)統(tǒng)計(jì)：全市130個(gè)板塊中，80個(gè)下降，50個(gè)上升。以城區(qū)統(tǒng)計(jì),中心城區(qū)下降3.22%，近郊城區(qū)下降7.75%，遠(yuǎn)郊城區(qū)下降6.34%。以環(huán)線統(tǒng)計(jì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交下降2.70%，為2800余套；內(nèi)外環(huán)間成交下降5.24%，為8180余套；外環(huán)外成交下降7.52%，為10750余套。以價(jià)格段統(tǒng)計(jì)，總價(jià)300萬元以內(nèi)房源成交占比63.13%；300-500萬元房源成交占比23.91%；500萬元以上房源成交占比12.96%。以面積段統(tǒng)計(jì)，七個(gè)面積段成交量全面下降，具體為，50平方米以內(nèi)、200平方米以上房源，成交降幅最小，分別下降0.63%、0.56%；70-90平方米、110-140平方米房源，成交降幅最大，分別下降10.41%、8.93%；50-70平方米、90-110平方米、140-200平方米房源，成交分別下降6.94%、4.09%、1.45%。
  五、全市普通住宅成交14760余套，非普通住宅成交6980余套。普通住宅與非普通住宅成交比例，全市為2.11:1，內(nèi)環(huán)內(nèi)為1.80:1，內(nèi)外環(huán)間為2.07:1，外環(huán)外為2.24:1。
  六、全市成交TOP10板塊中，中心城區(qū)板塊2個(gè)，新興城區(qū)近郊7個(gè)、遠(yuǎn)郊1個(gè)。近郊的閔行浦江、浦東三林、浦東周康以558套、498套、453套分列前三位；遠(yuǎn)郊的金山新城以391套列第六位；中心城區(qū)的靜安彭浦、浦東陸家嘴以384套、378套列第七、八位。全市成交TOP10小區(qū)全部位于新興城區(qū)近郊，內(nèi)中環(huán)間2個(gè)、外郊環(huán)間7個(gè)，郊環(huán)以外1個(gè)，寶山羅店的羅店新村寶欣苑以123套位居榜首。
  2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布251次，其中6月發(fā)布46次。上海目前并無新政出臺(tái)，仍為從嚴(yán)落實(shí)現(xiàn)有的房地產(chǎn)限購(gòu)、差別化信貸、監(jiān)管政策，市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)穩(wěn)定。
  內(nèi)環(huán)成交勢(shì)頭居前
  6月，中心城區(qū)（7個(gè)傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)）總體價(jià)格上漲0.11%，環(huán)比縮小0.16個(gè)百分點(diǎn)；其中內(nèi)環(huán)內(nèi)上漲0.10%，環(huán)比縮小0.24個(gè)百分點(diǎn)。浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)上漲0.18%；長(zhǎng)寧、虹口均上漲0.15%；靜安上漲0.11%；普陀、黃浦均上漲0.10%；楊浦、徐匯分別上漲0.07%、0.06%。中心城區(qū)全部65個(gè)板塊中，29個(gè)上漲，下跌與持平均為18個(gè)。上漲板塊如楊浦黃興公園、普陀武寧、長(zhǎng)寧動(dòng)物園、徐匯長(zhǎng)橋，價(jià)格分別上漲0.67%、0.62%、0.54%、0.41%。下跌板塊如虹口涼城、徐匯田林、靜安新客站、靜安彭浦，價(jià)格分別下跌0.33%、0.26%、0.21%、0.16%。
  6月，中心城區(qū)成交量環(huán)比下降3.22%，為7140余套。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量下降2.51%，為2800余套，是全市降幅最小的區(qū)域。中心城區(qū)所統(tǒng)計(jì)的七個(gè)面積段環(huán)比成交五降二升，其中，下降面積段中，200平方米以上、140-200平方米分別下降15.05%、11.20%，為70余套、310余套；50-70平方米、90-110平方米房源均下降6.81%，為1920余套、580余套；110-140平方米房源成交環(huán)比下降1.78%，為550余套。上升面積段為70-90平方米、50平方米以內(nèi)房源，分別上升0.26%、0.30%，為1000余套、2670余套。從中心城區(qū)成交量前100個(gè)小區(qū)看：一、以環(huán)線統(tǒng)計(jì)，分別為內(nèi)環(huán)以內(nèi)30個(gè)、內(nèi)中環(huán)間33個(gè)、中外環(huán)間板塊30個(gè)、外郊環(huán)間7個(gè)。各環(huán)線成交最多的小區(qū)為，內(nèi)環(huán)內(nèi)的中遠(yuǎn)兩灣城、內(nèi)中環(huán)的曹楊五村、中外環(huán)間的陽光建華城、外郊環(huán)間的桃浦一村。二、套均成交50平方米以內(nèi)小區(qū)44個(gè)，環(huán)比減少4個(gè)。成交領(lǐng)先的桃浦一村、密云小區(qū)東區(qū)、鞍山四村、竹園新村，分別成交23套、22套、21套、20套，學(xué)區(qū)房成交熱度依舊遠(yuǎn)高于普通小區(qū)，以45平方米以內(nèi)、總價(jià)350萬元以內(nèi)的一室戶掛戶口型房源成交最多，熱門購(gòu)房集中在浦東、楊浦。三、中大面積段房源成交小區(qū)中普陀、浦東較為熱門，普陀武寧的中原兩灣城、真如的金沙雅苑，分別成交27套、16套；浦東花木的萬邦都市花園、陸家嘴的菊?qǐng)@，分別成交11套、10套。案例顯示，100-120平方米、700-900萬元的大二室、小三室戶型受到區(qū)域內(nèi)改善客青睞。四、大面積房源成交量集中小區(qū)在浦東的板塊，為中心城區(qū)大面積改善最為活躍的區(qū)域，陸家嘴的世茂濱江花園、花木的香梅花園、聯(lián)洋的仁恒河濱城分別成交11套、10套、10套，套均面積在140-180平方米、套均總價(jià)為1000-1400萬元。
  內(nèi)環(huán)內(nèi)各區(qū)成交五降三升，降幅最大的為長(zhǎng)寧、靜安的內(nèi)環(huán)板塊，分別下降19.09%、15.53%，為190余套、310余套；其余如徐匯、普陀、虹口的內(nèi)環(huán)板塊，分別下降6.32%、4.89%、3.29%，為320余套、170余套、320余套；上升板塊浦東、楊浦、黃浦內(nèi)環(huán)，分別上升6.69%、4.70%、1.43%，為870余套、310余套、280余套。七個(gè)面積段六降一升，其中50平方米以內(nèi)房源成交上升9.93%，為1050余套；其余面積段均下降，降幅前三的為140-200平方米、50-70平方米、90-110平方米房源，分別下降16.88%、11.61%、10.07%，為190余套、580余套、240余套。表明除低總價(jià)剛需、初級(jí)改善外，其余需求均下降。從板塊表現(xiàn)看，成交環(huán)比上升的內(nèi)環(huán)板塊11個(gè)，升幅前三的為浦東洋涇、黃浦打浦橋、靜安江寧路，分別上升20.83%、18.18%、15.71%，為170余套、130余套、80余套。案例顯示，三板塊均臨近核心商務(wù)區(qū)，且配套小學(xué)學(xué)區(qū)熱門度較高，購(gòu)房者改善及學(xué)區(qū)需求疊加，帶動(dòng)中大面積商品房成交放大，其中110-140平方米房源均出現(xiàn)了四五成的增長(zhǎng)。
  6月，新興城區(qū)近郊價(jià)格總體上漲0.10%，環(huán)比縮小0.03個(gè)百分點(diǎn)；遠(yuǎn)郊價(jià)格總體上漲0.08%，環(huán)比縮小0.15個(gè)百分點(diǎn)。成交前三的浦東內(nèi)環(huán)外、寶山、閔行價(jià)格分別上漲0.08%、0.05%、0.15%；松江、嘉定、青浦價(jià)格分別上漲0.09%、0.07%、0.07%；含較多遠(yuǎn)郊板塊的金山、崇明價(jià)格分別下跌0.11%、0.05%，奉賢下跌0.09%。新興城區(qū)全部65個(gè)板塊中，29個(gè)價(jià)格上漲、19個(gè)下跌、17個(gè)走平。上漲板塊如嘉定南翔、青浦趙巷、寶山大場(chǎng)、閔行七寶，價(jià)格分別上漲0.62%、0.57%、0.48%、0.37%。下跌板塊如松江泗涇、閔行顓橋、浦東唐鎮(zhèn)、嘉定安亭，價(jià)格分別下跌0.42%、0.35%、0.33%、0.25%。
  近郊城區(qū)成交量環(huán)比下降7.75%，為12650余套，是降幅最大的城區(qū)，所統(tǒng)計(jì)的近郊城區(qū)中，八降一升。成交下降前三的區(qū)域，為青浦、寶山、奉賢近郊，分別下降16.35%、14.89%、10.39%，為870余套、2430余套、560余套；嘉定近郊唯一上升，上升0.34%，為890余套。新興城區(qū)近郊七個(gè)面積段五降二升，其中，大面積段房源均現(xiàn)上升，200平方米以上、140-200平方米房源分別上升9.33%、2.31%，為240余套、440余套；下降的面積段中，降幅前三的為70-90平方米、110-140平方米、50-70平方米房源，分別下降11.90%、8.91%、7.74%，為3900余套、1200余套、3450余套；其余50平方米以內(nèi)、90-110平方米房源，分別下降4.53%、3.11%，為1410余套、1900余套。綜上可見，新興城區(qū)主力面積段成交均明顯下滑，各類剛需、改善釋放趨緩。而大面積段房源成交出現(xiàn)上升，主要為大平層及別墅，但成交套數(shù)僅占近郊5.38%，對(duì)近郊價(jià)格影響不大。從板塊成交走勢(shì)看，青浦重固、松江佘山升幅最大，環(huán)比上升27.27%、26.87%，為20余套、80余套，兩板塊位置較為偏遠(yuǎn)，成交價(jià)格均出現(xiàn)3%-5%的降幅，板塊內(nèi)成交以250萬元左右、90平方米以內(nèi)的再上市動(dòng)遷房為主；而成交降幅領(lǐng)先的金山亭林、松江九亭，環(huán)比下降32.56%、31.43%，為20余套、160余套，成交案例顯示，板塊內(nèi)房源價(jià)格普遍下跌2%-3%，亦難以吸引買家出手。從近郊成交前100個(gè)小區(qū)看：外郊環(huán)間小區(qū)69個(gè)、中外環(huán)間24個(gè)、內(nèi)中環(huán)間7個(gè)。成交排名前三的均為外郊環(huán)間小區(qū)，新凱家園、馨佳園、崧澤華城均為動(dòng)遷房再上市，以70平方米左右、總價(jià)200萬元左右的房源成交最多，買家多為初次購(gòu)房者、市區(qū)改善客，所在的松江泗涇、寶山顧村、青浦趙巷板塊價(jià)格分別下跌0.42%、0.13%、上漲0.57%。內(nèi)外環(huán)間成交領(lǐng)先小區(qū)，如內(nèi)中環(huán)間的三林世博家園，為動(dòng)遷房再上市，買家多為剛需、初級(jí)改善客，對(duì)價(jià)格敏感度高；中外環(huán)間的大華錦繡華城，為次新商品小區(qū)，二室戶型總價(jià)多在600萬元以上，為中級(jí)改善小區(qū)，買家更關(guān)注房源品質(zhì)。兩小區(qū)均位于浦東，所在的三林、北蔡板塊，價(jià)格分別下跌0.13%、上漲0.33%。
  遠(yuǎn)郊城區(qū)成交量環(huán)比下降6.34%，為1940余套。全部11個(gè)板塊中10降1升；價(jià)格表現(xiàn)4漲5平2跌。成交量前三的金山新城、嘉定城區(qū)、臨港新城，成交占比遠(yuǎn)郊的51.96%，分別為390余套、350余套、260余套，價(jià)格分別為上漲0.16%、持平、上漲0.28%。統(tǒng)計(jì)顯示，三板塊內(nèi)成交以180-220萬元、80-90平方米的二室戶型房源為主，買家不少為附近工作或首次置業(yè)者，青睞次新商品房，賣家讓價(jià)3%左右較多。遠(yuǎn)郊城區(qū)中僅奉賢海灣成交上升，上升33.33%，為130余套，價(jià)格持平。成交案例顯示，海灣板塊中明城新村小區(qū)成交39套，為動(dòng)遷房集體轉(zhuǎn)讓，并非市場(chǎng)個(gè)人買家需求升溫。成交下降板塊中，金山朱涇、楓涇降幅最大，環(huán)比下降22.95%、18.42%，為90余套、30余套，養(yǎng)老、度假型需求降溫，本地客無力支撐，成交下降。
  價(jià)漲板塊超過四成
  6月，全市130個(gè)板塊中，價(jià)格上漲板塊58個(gè)，占比44.62%；下跌板塊37個(gè)，占比28.46%；持平板塊35個(gè)，占比26.92%。
  價(jià)格上漲板塊58個(gè)，比上月減少19個(gè)，價(jià)格總體上漲0.39%，環(huán)比縮小0.03個(gè)百分點(diǎn)。上漲板塊中，中心城區(qū)29個(gè)，新興城區(qū)近郊25個(gè)，遠(yuǎn)郊4個(gè)；32個(gè)板塊價(jià)漲量跌，26個(gè)板塊量?jī)r(jià)齊升。其中成交降幅居前的多在新興城區(qū)，如松江九亭、寶山羅店，分別下降31.43%、28.04%，為160余套、340余套，價(jià)格分別上漲0.51%、0.67%。上述兩板塊中，主力面積段的50-90平方米房源成交出現(xiàn)大幅下滑，分別環(huán)比下降35.05%、31.87%。調(diào)查顯示，兩板塊內(nèi)成交主力為再上市動(dòng)遷房，一些賣家見前期市場(chǎng)成交暢通，試探提價(jià)，但剛需客對(duì)價(jià)格敏感度高，成交隨之明顯減速。中心城區(qū)成交降幅較大的如浦東聯(lián)洋、虹口北外灘，分別環(huán)比下降24.56%、18.92%，為40余套、30余套，價(jià)格上漲0.19%、0.41%。上述兩板塊同樣出現(xiàn)了各面積段成交普降的情況，案例顯示，浦東聯(lián)洋作為高端改善板塊，板塊內(nèi)成交主力為110-200平方米的中大戶型房源，環(huán)比下降50%；虹口北外灘成交以70平方米以內(nèi)房源為主，成交環(huán)比下降36.36%。表明兩板塊隨著價(jià)格上漲，同樣出現(xiàn)了需求減速的情況。量?jī)r(jià)齊升板塊如浦東洋涇、嘉定南翔，成交環(huán)比上升20.83%、18.49%，均為170余套，價(jià)格分別上漲0.37%、0.62%，其中嘉定南翔改善需求出現(xiàn)明顯上升，90平方米以上房源環(huán)比上升71.79%，各類改善需求活躍；浦東洋涇以中小面積段學(xué)區(qū)房成交為主，70平方米以內(nèi)房源成交上升21.35%。綜上顯示，量?jī)r(jià)齊升板塊在差異化需求影響下，帶動(dòng)板塊升溫，改善型大面積房源以及學(xué)區(qū)房對(duì)量?jī)r(jià)走勢(shì)影響明顯。
  價(jià)格持平板塊35個(gè)，環(huán)比增加13個(gè)。其中，中心城區(qū)18個(gè)，新興城區(qū)近郊12個(gè)、遠(yuǎn)郊5個(gè)。價(jià)格持平板塊成交21降14升，成交升幅前三的為奉賢海灣、松江佘山、普陀曹楊，分別環(huán)比上升33.33%、26.87%、12.82%，為130余套、80余套、80余套。從成交案例看，奉賢海灣、松江佘山70平方米以內(nèi)小戶型房源成交集中，分別上升66.67%、62.50%，低預(yù)算、首套客類型買家需求上升；普陀曹楊70-110平方米房源成交上升83.33%，改善需求活躍。成交降幅前三的長(zhǎng)寧新華路、靜安曹家渡、寶山大華，分別環(huán)比下降28%、26.51%、26.16%，為50余套、60余套、120余套。上述三板塊內(nèi)各面積段成交以下降為主，大多出現(xiàn)了三至五成的下降，但其中的中大面積段房源反現(xiàn)上升，表明部分改善需求依然活躍，如寶山大華140-200平方米房源，成交環(huán)比上升12.5%；長(zhǎng)寧新華路140平方米以上房源，成交環(huán)比上升100%；靜安曹家渡110-140平方米房源，成交環(huán)比上升37.50%。上述三板塊地理位置優(yōu)越，改善客集中，需求呈現(xiàn)總體下降，但部分掛牌價(jià)格表現(xiàn)堅(jiān)挺。
  價(jià)格下跌板塊37個(gè)，環(huán)比增加6個(gè)，價(jià)格總體下跌0.20%，環(huán)比縮小0.11個(gè)百分點(diǎn)。下跌板塊分布均衡，其中，中心城區(qū)18個(gè)，新興城區(qū)近郊17個(gè)，遠(yuǎn)郊2個(gè)，價(jià)量齊跌板塊28個(gè)，價(jià)跌量升板塊9個(gè)，增量集中在價(jià)量齊跌板塊。價(jià)量齊跌板塊中，中心城區(qū)如靜安新客站、長(zhǎng)寧虹橋路、靜安彭浦，分別環(huán)比下跌24.56%、21.65%、14.48%，為120余套、250余套、380余套，價(jià)格分別下跌0.21%、0.12%、0.16%；新興城區(qū)板塊如浦東川沙、青浦新城、閔行顓橋，分別環(huán)比下跌17.53%、17.01%、14.93%，為240余套、320余套、180余套，價(jià)格分別下跌0.25%、0.16%、0.35%。綜上表明，中心城區(qū)及新興城區(qū)的一些板塊，均出現(xiàn)了降價(jià)也未能奏效的情況，且隨著需求萎縮，價(jià)格下跌板塊隨之?dāng)U大。價(jià)跌量升板塊中，成交升幅均不大，前三位均在近郊板塊，青浦重固、閔行吳涇、浦東唐鎮(zhèn)，成交環(huán)比上升27.27%、13.95%、13.51%，為20余套、90余套、120余套，價(jià)格分別下跌0.24%、0.26%、0.33%。上述三板塊由于均處近郊偏遠(yuǎn)區(qū)域，價(jià)格讓步僅刺激剛需客出手。中心城區(qū)價(jià)跌量升板塊如徐匯田林、楊浦東外灘，成交環(huán)比上升8.46%、4.22%，為290余套、170余套，價(jià)格分別下跌0.26%、0.08%。上述兩板塊中70平方米以內(nèi)房源成交穩(wěn)定，田林140-200平方米房源成交環(huán)比上升100%，東外灘打破上月零成交，本月成交6套，兩板塊內(nèi)僅豪宅成交上升。
  上海房產(chǎn)之窗二手房指數(shù)報(bào)告指出，6月上海二手住宅成交環(huán)比下降6.76%，為連續(xù)第三個(gè)月成交量下降，仍站上逾2萬套的正常年份月均水平。市場(chǎng)成交呈現(xiàn)逐漸收縮的特征，但未因傳統(tǒng)旺季結(jié)束而出現(xiàn)大幅下降。從價(jià)格走勢(shì)看，連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)上漲，但漲幅連續(xù)三個(gè)月收窄；中心城區(qū)及新興城區(qū)近郊、遠(yuǎn)郊漲幅相近，均接近全市整體漲幅0.11%的水平。量?jī)r(jià)企穩(wěn)是當(dāng)前市場(chǎng)的主基調(diào)。
  6月是夏季傳統(tǒng)淡季起始，以50平方米以內(nèi)房源為代表的剛需，夯實(shí)本月的市場(chǎng)基礎(chǔ)，尤其是中心城區(qū)成交勢(shì)頭連續(xù)，走出了淡季不淡的行情。中心城區(qū)小戶型成交堅(jiān)挺，新興城區(qū)大戶型成交持續(xù)，市場(chǎng)行情穩(wěn)中略降。接踵而來的7月，成交量能否延續(xù)當(dāng)前水平，新興城區(qū)的走勢(shì)或是關(guān)鍵。

來源：上海房產(chǎn)之窗二手房

聲明：該文觀點(diǎn)僅代表作者本人，汕尾市民網(wǎng)系信息發(fā)布平臺(tái)，僅提供信息存儲(chǔ)空間服務(wù)。如轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)等問題，請(qǐng)作者與我們聯(lián)系，我們將在第一時(shí)間處理，謝謝！圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除。