上半年杭州二手房成交4.14萬套

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2019年上半年，杭州市區(qū)（含富陽、大江東）二手房共成交4.14萬套, 成交量水平雖低于往年同期水平，但環(huán)比2018年下半年的2.57萬套交易水平，成交漲幅高達(dá)61%。

  雖然上半年二手房市場(chǎng)的整體交易狀況表現(xiàn)不如往年同期，但是其總體水平仍然呈現(xiàn)向上發(fā)展的態(tài)勢(shì)。具體來看，今年二手房成交自3月份之后開始反彈，連續(xù)三個(gè)月月度交易量維持在8500套以上，升溫趨勢(shì)明顯。

  上半年杭州樓市成交的反彈，主要受到多方因素的影響。首先，政策層面上，政策層面基本上已經(jīng)見底，政策的寬松讓購(gòu)房者對(duì)后市信心增加，最終反映在成交上。其次，上半年受到土地價(jià)格上漲的傳導(dǎo)，使得購(gòu)房者對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的提振，進(jìn)而選擇盡快入市，帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)整體需求的升溫。

  購(gòu)房面積段上移

  60-90方主導(dǎo)地位依舊

  杭州不斷增加的外來人口置業(yè)需求和本地改善型購(gòu)房者共同構(gòu)成了強(qiáng)大的剛性需求人群，在購(gòu)房面積選擇上，60-90方面積段仍是需求熱點(diǎn)。上半年，杭州二手房成交面積主要特征表現(xiàn)為“結(jié)構(gòu)上移、60-90方主導(dǎo)地位依舊”。

  從上半年各面積段成交比例變化來看，成交面積上移的情況越來越明顯，與2018年上半年相比，60方以下面積段成交占比同比下降了3.53%，占到27.24%。而60-90方面積段占比不斷增大，占到44.87%，同比上漲4.2%。此外，90-120方面積段占到11.38%，同比上漲0.07%；120-140方面積段占到8.84%，同比上漲0.01%，140方以上面積段合計(jì)占到7.67%，同比下降0.75%。

  低單價(jià)段比例縮減

  上移趨勢(shì)仍在持續(xù)

  與購(gòu)房面積折射購(gòu)房需求不同的是，購(gòu)房承受價(jià)格最能反映購(gòu)房者的真實(shí)消費(fèi)能力。在購(gòu)房單價(jià)選擇上，上半年購(gòu)房單價(jià)段持續(xù)向高單價(jià)段轉(zhuǎn)移，購(gòu)房單價(jià)段比例的抬高，也逐漸提高了剛需的定位。

  從購(gòu)房單價(jià)區(qū)間來看，2萬已經(jīng)成為一個(gè)消費(fèi)分界點(diǎn)，雖然目前仍以2萬-3萬單價(jià)段為主力，但比例已經(jīng)呈明顯上移趨勢(shì)，而2萬以下單價(jià)房源的比例越來越小。根據(jù)杭州我愛我家成交數(shù)據(jù)顯示，上半年2萬-3萬單價(jià)段占比為33.67%，同比上升3.05%，而3萬-4萬單價(jià)段的占比為24.83%，同比上升了3.13%；4萬-5萬單價(jià)段的占比為12.38%，同比上升0.17%；5萬以上高端物業(yè)雖然僅占到6.48%，但同比也上升了1.21%。

  購(gòu)房區(qū)域化明顯

  余杭、蕭山熱度最高

  購(gòu)房區(qū)域選擇上，余杭、蕭山依舊“領(lǐng)大頭”，成交熱度持續(xù)攀升。近兩年隨著核心區(qū)域可售剛需房源的減少，核心區(qū)域成交規(guī)模逐年遞減，而以余杭、蕭山為代表的外郊區(qū)則保持逐年遞增的趨勢(shì)，其中余杭區(qū)二手房成交規(guī)模更是實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，加之區(qū)域尚處于杭州的“價(jià)格洼地”，成為承載購(gòu)房需求的重點(diǎn)區(qū)域也不足為奇。

  上半年余杭區(qū)域占比為30.75%，同比上漲3.24%，其次蕭山占到15.23%，同比下降3.62%。此外，傳統(tǒng)購(gòu)房熱區(qū)早已“退居后位”，江干區(qū)占到11.78%，同比下降1.1%；西湖區(qū)占到10.83%，同比上漲1.41%；拱墅區(qū)占到8.11%,同比下降0.05%；下城區(qū)占到7.33%，同比下降0.88%；濱江區(qū)占到7.97%，同比上漲0.06%；下沙區(qū)占到5.98%，同比下降1.23%，上城區(qū)占到4.18%，同比上漲0.11%。

  五成購(gòu)房依靠貸款

  全款支付能力削弱

  上半年，絕大多數(shù)購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)貸款的依賴性較大。根據(jù)杭州我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，選擇商業(yè)按揭貸款購(gòu)房比例的客戶占到48.82%。其中，近40%的購(gòu)房者選擇四成以下的首付，貸款金額占總房款的六至七成以上。

  選擇商業(yè)按揭貸款比例的上升，主要在于上半年整體信貸環(huán)境相比過去幾年略微寬松，購(gòu)房者相比過去時(shí)期更傾向于選擇商業(yè)按揭。

  30-40歲置業(yè)最堅(jiān)挺

  上半年購(gòu)房比例高達(dá)5成

  從購(gòu)房年齡特征來看，上半年，購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，20-30歲和30-40歲年齡段的購(gòu)房人群是杭州市場(chǎng)的主要支撐。其中30-40歲年齡段的置業(yè)需求最為強(qiáng)勁，是購(gòu)房的“中堅(jiān)力量”，購(gòu)房比例高達(dá)49.16%，增長(zhǎng)速度較快，與去年同期相比上漲了5.56%。

  20-30歲年齡段作為基礎(chǔ)性剛需人群，緊隨其后，購(gòu)房比例占到26.99%，但今年以來降幅明顯，同比下降2.63%。主要原因在于，該年齡段購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)較為薄弱，跟不上房?jī)r(jià)上漲的速度。

  此外，其他各年齡段人群占比均有不同程度的下降。其中40-50歲年齡段占到13.69%，同比下降0.13%，50-60歲年齡段占到4.48%，同比下降1.64%，而60歲以上購(gòu)房比例占到5.13%，同比下降1.27%。