單大偉：房?jī)r(jià)收入比可作為觀察調(diào)控成效的重要指標(biāo)

潘多拉魔盒

“有恒產(chǎn)者有恒心”，房子對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)有著特殊的意義，當(dāng)前，全國(guó)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，漲幅收窄的現(xiàn)狀讓許多人望房興嘆。

在調(diào)控房?jī)r(jià)上，面臨著地方政府“不敢降”、開(kāi)發(fā)商和多套房者“不愿降”、剛需購(gòu)房者“希望降”的復(fù)雜博弈局面, 讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

該如何調(diào)整？既能滿(mǎn)足人們需求，又能服務(wù)未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)收入比作為政策標(biāo)的就有了現(xiàn)實(shí)意義，可充分發(fā)揮房地產(chǎn)的“雙刃劍”作用。

城市化，通常伴隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，房?jī)r(jià)的變化透示著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣程度。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2018年我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到59.58%，隨著未來(lái)越來(lái)越多的居民居住在城市，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響在日益增強(qiáng)，在外需趨弱、消費(fèi)作用有限的情況下，固定資產(chǎn)投資將成一段時(shí)期內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向的關(guān)鍵。

房子是耐久消費(fèi)品，也是投資品，其資本屬性使得房?jī)r(jià)中包括了對(duì)住房本身以及所在區(qū)位、城市未來(lái)收益的折現(xiàn)。房?jī)r(jià)是判斷一個(gè)城市發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)前景的重要參考（一個(gè)可以類(lèi)比的例子是成熟的資本市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)企業(yè)的股價(jià)往往要更高），所以說(shuō)，房?jī)r(jià)不是越低越好。

此前，黑龍江鶴崗出現(xiàn)的“白菜價(jià)”住房，便是市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣“用腳投票”的結(jié)果。同時(shí)，過(guò)低的房?jī)r(jià)也不利于經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，適度上漲的房?jī)r(jià)可以擠出低端產(chǎn)業(yè)，提高土地的集約利用率，促進(jìn)技術(shù)密集型行業(yè)的發(fā)展，從而助推轉(zhuǎn)型升級(jí)。

當(dāng)然，過(guò)高的房?jī)r(jià)也會(huì)妨礙經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。高房?jī)r(jià)后果是直接加重居民負(fù)擔(dān)，降低人民生活質(zhì)量。過(guò)高的房?jī)r(jià)也會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象，引起價(jià)格信號(hào)的失真，導(dǎo)致更多的社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)“空轉(zhuǎn)”，對(duì)制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，引發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)“脫實(shí)向虛”等失衡現(xiàn)象。

作為資金密集型行業(yè)，從實(shí)物房地產(chǎn)到貨幣化，到信貸化，再到如今的證券化，房地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從實(shí)到虛的跨越，這也就意味著，金融與房地產(chǎn)的聯(lián)合已經(jīng)讓房地產(chǎn)逐步突破了其原始的生產(chǎn)和消費(fèi)功能以及空間壟斷的剛性，并且衍生出了價(jià)值增值功能和價(jià)值承接剛性。資本的魚(yú)貫而入，房地產(chǎn)的虛擬化程度還在不斷的提高，這些派生屬性開(kāi)始逐漸“喧賓奪主”，其產(chǎn)生的不確定性因而被成倍放大，增大了金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)的緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱也可能誘發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有必要將房?jī)r(jià)保持在合理區(qū)間范圍內(nèi)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而言，有研究數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次。相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

2019年，各地房產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)非常明確，即實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)、預(yù)期的“三穩(wěn)”。整體來(lái)看，上半年的政策調(diào)控不只針對(duì)房?jī)r(jià)單一維度，包括地價(jià)、限售、限購(gòu)、公積金等多維度政策均同時(shí)出現(xiàn)，“因城施策”特征明顯，而這一趨勢(shì)也將在下半年延續(xù)。

我認(rèn)為，將房?jī)r(jià)收入比作為政策標(biāo)的更為可行，因?yàn)閱渭儽容^房?jī)r(jià)高低實(shí)際意義并不大，住房都是不動(dòng)產(chǎn)，不僅各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是分割的，而且一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在區(qū)域性上也是分割的。而且這種一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性分割差別還會(huì)相當(dāng)大。

國(guó)內(nèi)各城市的高房?jī)r(jià)早就與中低收入居民沒(méi)有什么關(guān)系，已經(jīng)異化為少數(shù)人的游戲。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)是否還將會(huì)這樣持續(xù)下去？這才是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。房?jī)r(jià)收入比可以更準(zhǔn)確地衡量房?jī)r(jià)對(duì)居民生活水平的影響。

基于房?jī)r(jià)收入比的調(diào)控，可以將政策調(diào)控的目標(biāo)從單一的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)椤白屖杖肱苴A房?jī)r(jià)”，在房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的同時(shí)，讓居民收入以更快的速度增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控利益相關(guān)方而言是一個(gè)“帕累托改進(jìn)”，從而逐步消化高房?jī)r(jià)帶來(lái)的負(fù)面影響。房?jī)r(jià)收入比可以作為衡量“房?jī)r(jià)合理回歸”的重要標(biāo)尺，也是觀察房地產(chǎn)調(diào)控成效與否的重要指標(biāo)。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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