單大偉：房價收入比可作為觀察調(diào)控成效的重要指標(biāo)

潘多拉魔盒

“有恒產(chǎn)者有恒心”，房子對于中國人來說有著特殊的意義，當(dāng)前，全國房價基本穩(wěn)定，漲幅收窄的現(xiàn)狀讓許多人望房興嘆。

在調(diào)控房價上，面臨著地方政府“不敢降”、開發(fā)商和多套房者“不愿降”、剛需購房者“希望降”的復(fù)雜博弈局面, 讓國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

該如何調(diào)整？既能滿足人們需求，又能服務(wù)未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價收入比作為政策標(biāo)的就有了現(xiàn)實意義，可充分發(fā)揮房地產(chǎn)的“雙刃劍”作用。

城市化，通常伴隨著房價的快速上漲，房價的變化透示著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣程度。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2018年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到59.58%，隨著未來越來越多的居民居住在城市，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響在日益增強，在外需趨弱、消費作用有限的情況下，固定資產(chǎn)投資將成一段時期內(nèi)中國經(jīng)濟(jì)走向的關(guān)鍵。

房子是耐久消費品，也是投資品，其資本屬性使得房價中包括了對住房本身以及所在區(qū)位、城市未來收益的折現(xiàn)。房價是判斷一個城市發(fā)展現(xiàn)狀與未來前景的重要參考（一個可以類比的例子是成熟的資本市場中優(yōu)質(zhì)企業(yè)的股價往往要更高），所以說，房價不是越低越好。

此前，黑龍江鶴崗出現(xiàn)的“白菜價”住房，便是市場對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣“用腳投票”的結(jié)果。同時，過低的房價也不利于經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級，適度上漲的房價可以擠出低端產(chǎn)業(yè)，提高土地的集約利用率，促進(jìn)技術(shù)密集型行業(yè)的發(fā)展，從而助推轉(zhuǎn)型升級。

當(dāng)然，過高的房價也會妨礙經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。高房價后果是直接加重居民負(fù)擔(dān)，降低人民生活質(zhì)量。過高的房價也會加劇房地產(chǎn)市場的投機(jī)現(xiàn)象，引起價格信號的失真，導(dǎo)致更多的社會資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)“空轉(zhuǎn)”，對制造業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)部門產(chǎn)生擠出效應(yīng)，引發(fā)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)“脫實向虛”等失衡現(xiàn)象。

作為資金密集型行業(yè)，從實物房地產(chǎn)到貨幣化，到信貸化，再到如今的證券化，房地產(chǎn)已經(jīng)實現(xiàn)了從實到虛的跨越，這也就意味著，金融與房地產(chǎn)的聯(lián)合已經(jīng)讓房地產(chǎn)逐步突破了其原始的生產(chǎn)和消費功能以及空間壟斷的剛性，并且衍生出了價值增值功能和價值承接剛性。資本的魚貫而入，房地產(chǎn)的虛擬化程度還在不斷的提高，這些派生屬性開始逐漸“喧賓奪主”，其產(chǎn)生的不確定性因而被成倍放大，增大了金融市場的風(fēng)險。

房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)的緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)市場過熱也可能誘發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有必要將房價保持在合理區(qū)間范圍內(nèi)。

對于房地產(chǎn)市場調(diào)控而言，有研究數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次。相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

2019年，各地房產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)非常明確，即實現(xiàn)房價、地價、預(yù)期的“三穩(wěn)”。整體來看，上半年的政策調(diào)控不只針對房價單一維度，包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現(xiàn)，“因城施策”特征明顯，而這一趨勢也將在下半年延續(xù)。

我認(rèn)為，將房價收入比作為政策標(biāo)的更為可行，因為單純比較房價高低實際意義并不大，住房都是不動產(chǎn)，不僅各個城市的房地產(chǎn)市場是分割的，而且一個城市房地產(chǎn)市場在區(qū)域性上也是分割的。而且這種一個城市房地產(chǎn)市場的區(qū)域性分割差別還會相當(dāng)大。

國內(nèi)各城市的高房價早就與中低收入居民沒有什么關(guān)系，已經(jīng)異化為少數(shù)人的游戲。國內(nèi)房地產(chǎn)是否還將會這樣持續(xù)下去？這才是問題的關(guān)鍵所在。房價收入比可以更準(zhǔn)確地衡量房價對居民生活水平的影響。

基于房價收入比的調(diào)控，可以將政策調(diào)控的目標(biāo)從單一的房價轉(zhuǎn)變?yōu)椤白屖杖肱苴A房價”，在房價保持平穩(wěn)的同時，讓居民收入以更快的速度增長，對房地產(chǎn)市場調(diào)控利益相關(guān)方而言是一個“帕累托改進(jìn)”，從而逐步消化高房價帶來的負(fù)面影響。房價收入比可以作為衡量“房價合理回歸”的重要標(biāo)尺，也是觀察房地產(chǎn)調(diào)控成效與否的重要指標(biāo)。

來源：中國房地產(chǎn)報

聲明：該文觀點僅代表作者本人，汕尾市民網(wǎng)系信息發(fā)布平臺，僅提供信息存儲空間服務(wù)。如轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)等問題，請作者與我們聯(lián)系，我們將在第一時間處理，謝謝！圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。