汕尾住房需求將全面減少 三四線樓市退潮的關(guān)鍵竟然是？

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從2018年開始，三四線城市的棚改貨幣化總量開始下降。

比如政府已經(jīng)將2018-2020年這3年的棚改目標從2015-2017年的1800萬套下調(diào)至1500萬套。

此外，政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補償，以遏制房價上漲。

所以，2018年的棚改達到626萬套，2019年各地棚戶區(qū)改造任務下降到285萬套，比上一年減少一半；不少媒體說，由于棚改項目的減少，特別是棚改貨幣化方式的改變，三四線城市的住房需求將全面減少，住房的庫存將上升。

其實，這樣的判斷可能與三四線城市的實際情況有很大出入。因為，對于三四線城市來說，特別是對于經(jīng)濟不是很發(fā)達的三四線城市，一般城市居民的居住問題在1998年房改時，其困難的程度就很小，多數(shù)居民基本的居住條件可能得以保證。

所以，經(jīng)過房改后房地產(chǎn)市場十幾年的發(fā)展，三四線城市居民的居住條件完全得到改善。只要不是人口大量流入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的三四線城市，這些城市居民的住房基本上可能保持人手一套。即許多三口家庭，手上持有三套住房是常事。所以，這些城市的住房價格及住房租金一直處于一個比較低的水平。

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但是，從2016年全國房地產(chǎn)市場去庫存化，政府推出棚戶區(qū)改造貨幣化安置，三四線城市一股住房投資潮興起，這些城市的棚戶區(qū)改造貨幣安排不僅創(chuàng)造出大量的住房需求，也由此引發(fā)這些城市的房價快速上漲。由于絕大多數(shù)城市的房價快速上漲，也吸引外地居民及城市周邊的農(nóng)村居民涌入這些城市的房地產(chǎn)市場。

可以看到，在2017年-2018年，盡管一線城市的住房銷售急劇下降，二線城市住房銷售平穩(wěn)，但是這兩年住房銷售面積及銷售金額都連續(xù)在創(chuàng)記錄，而這些記錄都由三四線城市創(chuàng)造。即使在今年1-4月份，住房銷售面積平穩(wěn)，但住房銷售金額同比增長達15%以上。

為什么2017年、2018年、2019年前4個月的住房銷售會處于一個過度繁榮周期內(nèi)？

最為重要的因素是這些三四線城市的房地產(chǎn)市場也開始由消費者占主導的市場轉(zhuǎn)化為投資者為主導的市場。三四線城市的房價上漲，投資者涌入市場，這些城市的住房供給要多少都會有多少，因為土地都持有在政府手上。

所以，房價上漲，大量的住房供給涌出，從而制造了這些城市的房地產(chǎn)市場繁榮。

就目前情況來看，1-4月份國內(nèi)三四線城市的房價上漲要快于一線城市，而且這些城市的房價上漲已經(jīng)持續(xù)三年以上了。

如果這些三四線城市房價還在持續(xù)上漲，這些城市的住房需求就不會因為棚戶區(qū)改造貨幣化安置減少而下降，因為當前三四線城市的住房需求主要是投資性需求，主要是不少居民利用住房按揭貸款創(chuàng)造出來的需求（前幾個月住房按揭貸款仍然在快速增長，而三四線城市按揭貸款比重高）。

這種投資性需求的退潮與否就得看住房價格變化，這些城市的房價在上漲，這種投資性住房需求就會退潮，只有房價開始下跌，投資者預期房價上漲停止時，投資者才會逐漸退出市場，這些城市的住房需求就會減少。

不過，當這些城市的居民都持有不少住房，且這些城市經(jīng)濟不發(fā)達時，人口自然會不斷地減少，投資這些城市住房市場，風險肯定會很高；到時，投資者要安全退出這個市場并非易事。

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