鶴崗房價之痛：“資產(chǎn)一直縮水”，睡覺都感覺在賠錢

自在飄零

 “在鶴崗買房這幾年，資產(chǎn)一直在縮水，連睡覺的時候，都在賠錢。我現(xiàn)在把房子賣了，可能都賣不出裝修錢�！闭勂鸱孔樱�賀松濤（化名）憤憤不平。
  由于接盤在房價高位，一平米4000多元，又是連著買了兩套，再加上裝修花去的50萬-60萬元。當(dāng)初買房，賀一共耗資170-180萬元。如今，也就值個60萬-70萬。
  賀松濤是鶴崗當(dāng)?shù)厝�，有車有房，稱得上當(dāng)?shù)刂挟a(chǎn)�；ù罅�氣裝修的房子，原本為了住得舒心，但房價的下跌，讓他覺得很糟心，房子更像是一個甩不掉的包袱：“我是貸款買的房子，一方面，要按照原價格的總房款，還貸款20多年，另一方面，還要承受著資產(chǎn)的大幅縮水。”
  因房產(chǎn)“白菜價”而爆紅于網(wǎng)絡(luò)的鶴崗，是一座因煤而興的城市，早年作為黑龍江省“四大煤城”之一而聞名于世。如今隨著煤炭資源枯竭，鶴崗面臨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。雖說“白菜價”的低價房源確實(shí)存在，放諸全市，這并不代表當(dāng)?shù)厮�有房地產(chǎn)價格水平，但在整個東北人口外流的大背景下，鶴崗房地產(chǎn)市場需求不足，交易不活躍，無法支撐房價，房價較前些年有大幅回落，也是這一宏觀背景的現(xiàn)實(shí)注腳。
  除此以外，鶴崗房價的走低，跟棚改政策也存在密切關(guān)系。一方面棚改解決了9萬困難民眾的住房問題，有的棚改戶甚至可以分到兩套或多套回遷房，很多人也就不必非得通過購買商品房來解決住房問題，另一方面因拆遷而分到多套房子的居民，考慮到有一定的持房成本，其最直接的體現(xiàn)是，需要交納供暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，便考慮低價處理這些“燙手山芋”。對他們來說，房子多了，似乎也成了累贅。
  在鶴崗，“房價只漲不跌”的樓市信仰，被徹底擊碎。而這座資源枯竭、人口外流的城市，所面臨的正是如何尋求經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。
  因煤而興
  鶴崗市歷史沿革繁復(fù)，概括來說，1918年，當(dāng)?shù)亟M織煤礦公司，開發(fā)煤礦，逐漸為世人所知。隨著農(nóng)業(yè)墾荒，煤礦發(fā)展，人口集聚，商賈往來，鶴崗走上了建鎮(zhèn)、設(shè)縣、升市的道路。
  除了煤炭資源以外，這里還是中國電影事業(yè)的搖籃�？谷諔�(zhàn)爭勝利后，1945年10月1日，東北電影公司成立，隨后撤離長春，轉(zhuǎn)移至興安市。1946年8月27日，延安電影團(tuán)一行抵達(dá)興安市，與東北電影公司合并，正式成立東北電影制片廠。東北電影制片廠1948年從鶴崗遷至長春，更名為長春電影制片廠，其中美術(shù)部門遷至上海，成立了上海美術(shù)電影制片廠。當(dāng)然，這里還成立了新中國第一個醫(yī)科大學(xué)——中國醫(yī)科大學(xué)。
  建國后，興山市改稱鶴崗市。此后，鶴崗成為了國家重要的煤炭工業(yè)城市。煤炭被譽(yù)為是“工業(yè)的糧食”，建國初期，整個國家建設(shè)，離不開工業(yè)，而盛產(chǎn)煤炭的鶴崗，在這一時期做出了重要的歷史貢獻(xiàn)。同時，煤炭帶來的紅利，也在相當(dāng)長的時期內(nèi)為鶴崗注入了生機(jī)和旺盛的活力。
  1960年12月10日，鶴崗市才正式升格為地級市。1966年，由黑龍江省直轄。1987年經(jīng)過行政區(qū)劃調(diào)整，原屬佳木斯市的蘿北、綏濱兩縣劃歸鶴崗市。根據(jù)鶴崗官方網(wǎng)站顯示，截至2015年末，全市下轄2縣6區(qū)，總面積1.46萬平方公里，總?cè)丝?05.6萬。這樣的國土面積，在黑龍江只能位列最小地級市。而這樣的體量，也只比北京市（1.64萬平方公里）小一點(diǎn)，是上海市（6340平方公里）的2倍有余。
  縱觀歷史，鶴崗從最初開發(fā)煤礦，到后來為世人所知，成為國家重要的煤炭基地之一，已歷經(jīng)101年。即便是從1945年建市（興山市）算起，也有74年歷史。
  其它三座依煤而興的城市，雞西、雙鴨山、七臺河，設(shè)建制市的時間不一。1956年，雞西撤縣建市（地級），由黑龍江省直接管轄。同年，雙鴨山礦區(qū)撤銷，設(shè)立雙鴨山市，由黑龍江省直轄。1983年，七臺河市晉升為黑龍江省轄市。
  至此，這四座城市，均以地級市的名義，被外界并稱為“四大煤城”，一時風(fēng)光無兩。
  “白菜價”的鶴崗房產(chǎn)：這不是電影布景
  因煤而興的“四大煤城”，若不及早轉(zhuǎn)型，注定會遭遇“資源詛咒”。
  隨著煤炭資源的逐漸枯竭，2008年、2009年、2011年，國家分三批確定了69個資源枯竭型城市（縣、區(qū)）。在“四大煤城”中，有三個位列名單：七臺河市（第二批）、鶴崗市（第三批）、雙鴨山市（第三批）。
  隨后，嚴(yán)重依靠煤炭資源的鶴崗經(jīng)濟(jì)，開始頹靡，而這也在幾年后折射到房價上來。
  2019年1月28日，由鶴崗籍導(dǎo)演耿軍拍攝的電影《東北虎》在鶴崗殺青。由于全程在鶴崗市取景拍攝，拍攝時，劇組工作人員就注意到了鶴崗超低房價，拍攝發(fā)布到朋友圈后，朋友圈朋友竟然完全不相信，還以為是美術(shù)組做的布景。
  事實(shí)上，也正如鋪天蓋地的報(bào)道一樣，這并不是電影布景。網(wǎng)上爆出來總價兩萬多、三萬多的房源，折合下來，也就是每平方米幾百元，之所以有此“白菜價”，其實(shí)，在于房屋自身屬性，不代表著全市的房地產(chǎn)價格。
  根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者在鶴崗實(shí)地走訪了解到，該類房源均是具備一個或幾個條件：一、地理位置不太好，周邊配套不完善；二、房子位于頂層，在當(dāng)?shù)兀�居民對頂層很介意，尤其是沒有電梯；三、這些房源大部分都是當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》浚�房產(chǎn)證尚未下來。有些業(yè)主因?yàn)榛剡w時都分到了兩、三套，甚至更多的樓房，由于有持房成本，或者變現(xiàn)急用，所以會選擇賣出一兩套。
  “有錢人不會買這種樓（房子）的。”一位當(dāng)?shù)鼐用裾f。
  據(jù)了解，鶴崗市從2008年開始進(jìn)行棚戶區(qū)改造工程，到目前共拆遷了9萬7千戶平房，建成房屋當(dāng)中有7萬8千戶已經(jīng)具備交付使用功能，共有7萬3千戶居民辦理了回遷入住，還有兩萬戶左右居民選擇了貨幣補(bǔ)償。根據(jù)黑龍江省相應(yīng)文件規(guī)定，棚戶區(qū)改造安置入住不滿5年的不得直接上市交易，入住滿5年的可直接上市交易，但應(yīng)補(bǔ)交免收的相關(guān)稅費(fèi)。
  鶴崗市保障性住房服務(wù)中心副主任周志剛接受中央電視臺采訪表示，他們（“白菜價”房源的業(yè)主）現(xiàn)在賣這些房子基本上(入住)五年之內(nèi)，有很多都沒有辦理產(chǎn)權(quán)證照，屬于他們一種民間私下交易行為，應(yīng)該說這種行為可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)，或者說存在一種潛在風(fēng)險(xiǎn)。
  對于這種買賣行為，他給出官方態(tài)度：“不鼓勵、不提倡”。
  從成本角度來觀察，前述“白菜價”遠(yuǎn)低于建筑成本。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)成本，將土地出讓價格折合到建筑成本中，1平方米得200元，再考慮人工、物料、綠化及稅費(fèi)等一系列成本，折合下來一共得2000元。“要是房價賣高了，就能掙錢。否則，就虧損�！辈贿^，周志剛也提到，這種保障性住房建筑成本低，因?yàn)椤芭涮自O(shè)施少很多，土地是劃撥的，而且還有稅費(fèi)減免。”
  除去這些這些“白菜價”的房源之外，在鶴崗當(dāng)?shù)�，多個小區(qū)的二手房房價，在每平方米2000元上下，有地方甚至能夠達(dá)到3000元。其中，一些知名度較高的樓盤，比如由當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商永豐集團(tuán)開發(fā)的樓盤財(cái)富家園小區(qū)、北國明珠小區(qū)、永豐國際城，還有歐洲皇家花園、書香苑等小區(qū)，入住率、保值率較高。
  即便是小區(qū)“還算能扛得住價格”，但交易也基本上停滯，處于有價無市的狀態(tài)。面對房價的縮水，賀松濤也想把房子賣了，如果有人想接手的話�？吹接讶思娂娡獬龉ぷ髦脴I(yè)，他滿心焦慮道：“跟他們相比，我的資產(chǎn)在縮水，人家在增長。原先誰看到我都很羨慕，現(xiàn)在都覺得我賠大發(fā)了�！�
  他談到，資產(chǎn)的縮水，對中產(chǎn)階層造成的損失，從個體角度來講，可以說是一件小事，但造成的結(jié)果是，中產(chǎn)的消費(fèi)能力也跟著下降，無法帶動經(jīng)濟(jì)。假如房價還能值4000元左右，即便是抵押，也能從銀行多貸出來一部分資金，帶動當(dāng)?shù)叵�費(fèi)。

來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
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