2季度末或是觀察房地產(chǎn)政策變化的關(guān)鍵窗口

潘多拉魔盒

主要內(nèi)容：

中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)會(huì)議中關(guān)于“強(qiáng)化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉(zhuǎn)向；對房地產(chǎn)而言，政策雖未轉(zhuǎn)向，但起碼未來1個(gè)季度是一個(gè)重要觀察期，即政策是否調(diào)整決定于2季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和價(jià)格數(shù)據(jù)（尤其是房價(jià)），2季度末或是政策是否轉(zhuǎn)向的時(shí)間窗口；同時(shí)對經(jīng)濟(jì)的下一步判斷也很重要，也是決定市場和政策下一步的核心，我們判斷后續(xù)經(jīng)濟(jì)會(huì)糾偏快速復(fù)蘇預(yù)期，同時(shí)房價(jià)上漲斜率或也會(huì)逐步得到修正，即判斷未來政策轉(zhuǎn)向的概率并不高。重述之前報(bào)告《當(dāng)前房地產(chǎn)股票整體估值并未反映大幅放松的預(yù)期，或僅反映政策從“限”到“穩(wěn)”的微調(diào)》中對市場影響的論述（進(jìn)一步削弱板塊博弈功能，等待短期過強(qiáng)預(yù)期糾偏后的下一波上漲），建議投資者均衡配置，回撤后布局適合當(dāng)下政策背景的三類股票。

一、政策難馬上轉(zhuǎn)向得到佐證，但短期經(jīng)濟(jì)增長超預(yù)期和房價(jià)在部分熱點(diǎn)城市反彈引起高層關(guān)注或制約寬松

4.22日上午，習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第四次會(huì)議，有兩點(diǎn)關(guān)鍵內(nèi)容很重要：

（1）要把握好整體目標(biāo)和個(gè)體目標(biāo)的關(guān)系，把握好絕對標(biāo)準(zhǔn)和相對標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系，把握好定量分析和定性判斷的關(guān)系；

（2）要強(qiáng)化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)，財(cái)政政策要加力提效，減稅降費(fèi)要盡快落實(shí)到位，貨幣政策要松緊適度，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長和價(jià)格形勢變化及時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持。

從文字分析，“強(qiáng)化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉(zhuǎn)向。表明高層針對數(shù)據(jù)做了很多跟蹤和分析，才有了政治局會(huì)議的“經(jīng)濟(jì)超預(yù)期”表述，但這并不代表政策馬上要轉(zhuǎn)向，“強(qiáng)化”兩字算是對中期判斷的一個(gè)表態(tài)，也即開年勢頭是不錯(cuò)的，但經(jīng)濟(jì)下行壓力并未消除。

對于房地產(chǎn)板塊而言，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對2019年第一季度房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，這表明政策雖未轉(zhuǎn)向，但起碼未來1個(gè)季度是一個(gè)重要觀察期。“價(jià)格形勢的變化”這里應(yīng)該指整體通脹，但短期來看，房價(jià)一定是最重要的，證明房價(jià)變化的指導(dǎo)原則仍是“穩(wěn)房價(jià)”，漲多了就一定會(huì)被“預(yù)警”，政治局會(huì)議也強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)”字。從這點(diǎn)而言，政策確實(shí)并未收緊，而是對過去“穩(wěn)”的方針的貫徹。但這確實(shí)會(huì)對市場過高的預(yù)期形成一定壓制。

二、政策下一步變化的時(shí)間窗口可能在什么時(shí)候？季度或是政策是否變化的時(shí)間單位

政策調(diào)還是不調(diào)，或在2季度末決策，而政策是否調(diào)整或于決定于2季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和價(jià)格數(shù)據(jù)（尤其是房價(jià)）。從新華社北京（樓盤）4月19日報(bào)導(dǎo)可以看到，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國務(wù)院發(fā)展研究中心對2019年第一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況開展了專題調(diào)研，其中表述：“月度分析、季度評價(jià)、年度考核的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對2019年第一季度房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示�！北砻髟露葘用鏁�(huì)進(jìn)行數(shù)據(jù)跟蹤，而季度層面會(huì)進(jìn)行定性評價(jià)，從而可能做出下一步的政策調(diào)整和部署，政策調(diào)還是不調(diào)，可能在二季度末。

經(jīng)濟(jì)的下一步判斷也很重要，也是決定市場和政策下一步的核心，我們判斷后續(xù)經(jīng)濟(jì)會(huì)糾偏快速復(fù)蘇預(yù)期，同時(shí)房價(jià)上漲斜率或也會(huì)逐步得到修正，我們判斷未來政策轉(zhuǎn)向的概率并不高。一季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并不牢靠，有許多脈沖式的變量拉高了一季度需求，比如限價(jià)放開下的復(fù)工增加，增值稅“搶進(jìn)項(xiàng)”等，4月及后面的數(shù)據(jù)或會(huì)冷卻一些經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇的預(yù)期，長端利率或?qū)⒅鼗叵滦�；前述�?cái)經(jīng)委第四次會(huì)議，仍提到“經(jīng)濟(jì)下行壓力”，也是一個(gè)佐證；房價(jià)隨銷量回升或具備地斜率上行的基礎(chǔ)，但短期一線城市銷量和房價(jià)的過快上行有去年網(wǎng)簽騰挪以及調(diào)控以來社保到期和市場對5月傳的征信聯(lián)網(wǎng)的影響（后來遭辟謠，但草根調(diào)研證明這種對銷量的短期影響并不小）。

三、重述之前報(bào)告《當(dāng)前房地產(chǎn)股票整體估值并未反映大幅放松的預(yù)期，或僅反映政策從“限”到“穩(wěn)”的微調(diào)》中對市場的影響（進(jìn)一步削弱板塊博弈功能，等待短期過強(qiáng)預(yù)期糾偏后的下一波上漲）：

（1）一季度經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)的預(yù)期已反映在股票上，同時(shí)也反映到了流動(dòng)性上，股票賺錢效應(yīng)下降。10Y國債利率出現(xiàn)了一定回升，對股票估值的影響表現(xiàn)在整體市場波動(dòng)率的放大與賺錢效應(yīng)下降，對房地產(chǎn)板塊而言，短期或?qū)Σ糠址潘深A(yù)期過高的“籌碼”或有負(fù)面影響；

（2）但一季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并不牢靠，有許多脈沖式的變量拉高了一季度需求，比如限價(jià)放開下的復(fù)工增加，增值稅“搶進(jìn)項(xiàng)”等。4月及后面的數(shù)據(jù)或會(huì)冷卻一些經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇的預(yù)期，長端利率或?qū)⒅鼗叵滦�，而支持房地產(chǎn)相對配置價(jià)值回升；

（3）政策未來仍是因城施策式推進(jìn)，邊際向好，當(dāng)前房地產(chǎn)股票的估值體并未反映大幅放松預(yù)期，當(dāng)前影響短期房地產(chǎn)股票最大的變量不是自己本身，而是來自于大盤的流動(dòng)性和基本面分歧的增加。短期波動(dòng)已加大，若回撤增加，建議投資者均衡配置，布局適合當(dāng)下政策背景的三類股票。

來源：華爾街見聞
聲明：該文觀點(diǎn)僅代表作者本人，汕尾市民網(wǎng)系信息發(fā)布平臺(tái)，僅提供信息存儲(chǔ)空間服務(wù)。如轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)等問題，請作者與我們聯(lián)系，我們將在第一時(shí)間處理，謝謝！圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。