今年，廣東樓市或將以價換量

小青年

　　昨日，記者從省房地產行業(yè)協(xié)會獲悉，本月底廣東將發(fā)布《廣東房地產藍皮書2012》（簡稱《藍皮書》）。內容包括，今年在中央政府“堅持調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的表態(tài)之下，地方政府將繼續(xù)嚴格執(zhí)行調控政策。預計上半年廣東商品房銷售市場仍將僵持甚至進一步萎縮，全年的房地產投資增速將有所回落，企業(yè)資金壓力進一步凸顯，房地產將呈現(xiàn)“新開工項目減少、在建工期延長”，商品房銷售市場“以價換量”現(xiàn)象逐漸成為普遍。

　　市場：深圳量價齊跌

　　據(jù)《藍皮書》統(tǒng)計，去年深圳房地產量價齊跌。住宅成交同比減少13.5%，創(chuàng)歷史新低，住宅成交均價19038元每平方米，同比下跌6.2%，為12年來第二次回落�！端{皮書》分析，去年深圳房價的回落，是因為自2009年底宏觀調控以來，成交量下滑，開發(fā)商長期面臨資金鏈的壓力，越來越多的發(fā)展商采取低價營銷策略，從而使成交均價回落明顯。從成交戶型面積來看，90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上商品住宅銷售面積分別為194.73萬平方米、38.75萬平方米、37.35萬平方米。銷售套數(shù)分別為26869套、3247套、1963套，分析認為，成交結構的低端化也是導致房價下跌的重要因素。從區(qū)域分布來看，中心區(qū)域比例遠遠低于郊區(qū)。其中羅湖區(qū)4.51萬平方米，福田區(qū)18.11萬平方米，南山區(qū)38.05萬平方米，鹽田區(qū)10.69萬平方米，寶安區(qū)95.69萬平方米，龍崗區(qū)138.72萬平方米。

　　2011年，受嚴格的限購、限貸等調控政策的影響，廣州二手市場全年成交套數(shù)和面積同比分別減少16.6%和25.9%。從成交需求看，調控對投資（包括多次置業(yè)）的遏制效果十分顯著。數(shù)據(jù)顯示，市場自住型買家占比約九成，其中，首次置業(yè)占比超過六成。從成交價格看，城市核心區(qū)域的中高端物業(yè)價格穩(wěn)定。

　　在佛山，限購政策殺傷力度巨大，外地戶籍人群不能在本地買房，本地多套置業(yè)者和投資者被迫退市，有資格買房又有能力買房的人由此縮水2／3左右，住宅成交和土地成交均大幅下跌，帶來了房地產行業(yè)整年震蕩。

　　政策：宏觀調控效果明顯

　　《藍皮書》指出，2011年，宏觀調控政策取得明顯效果，投機、投資性需求也得到遏制，房價也往預想中的趨勢發(fā)展：限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。嚴厲的政策也派生出一些其它影響，比如，房地產投資增速逐月下降、部分城市土地出讓金收入的大幅減少、部分地方出現(xiàn)財政緊張的局面。

　　預計2012年調控政策將逐步完善制度的建設，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策。

　　為實現(xiàn)經濟穩(wěn)定增長的目的和支持居民的合理購房需求，預計今年政府將針對首套房的限貸政策作出調整，支持并鼓勵居民合理的購房需求。限貸政策，抑制了市場中的首次置業(yè)和改善型的自住需求。而首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產市場中最穩(wěn)定、最健康的需求，也是關乎民生的重大問題。

　　房價：降多少值得探討

　　《藍皮書》指出，一方面是完成開發(fā)投資和企業(yè)到位資金保持高速增長；另一方面，國內貸款占到位資金比例為近10年來最低，企業(yè)融資渠道受限、融資成本上升導致銀行貸款和個人按揭貸款兩項涉及銀行的指標都呈現(xiàn)負增長，批準預售面積大于銷售面積，銷售面積和銷售額的同比增速回落至個位數(shù)。考慮到2009年及之后年份企業(yè)借貸款項有相當部分將于今年到期，還貸壓力可能較大，企業(yè)資金狀況存隱憂。

　　省房協(xié)秘書長、新聞發(fā)言人王韶介紹，2012年的房地產市場將回歸以購房者為中心的格局，市場將主動適應購房者的預期。房價已經不是降不降，而是降多少才能達到消費者和企業(yè)的共贏。

　　王韶表示，今年省房協(xié)倡議房企積極響應“以優(yōu)惠價格售樓、回饋市民、為建設幸福廣東作貢獻”的號召，參與2012“價值回歸 幸福置業(yè)”業(yè)界行動，主動調整銷售策略和產品結構，將優(yōu)惠公開化、透明化。

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