YY小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的人可以洗洗睡了

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 建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，在房地產(chǎn)市場是個微妙的角色。從法律上說，它并不合法；從現(xiàn)實看，它規(guī)模巨大。多年來，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的消息，傳了一次又一次。

  新一輪農(nóng)村土地管理制度改革試點，臨近2017收官之年，又有人YY起小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”之夢。

  2014年，全國人大常委會授權(quán)在33個地區(qū)暫停有關(guān)法律法規(guī)相關(guān)條款的執(zhí)行，開展土地管理制度改革試點。試點包含三項，一是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市；二是縮小征地范圍；三是農(nóng)村宅基地改革試點。

  正是第三項——“農(nóng)村宅基地改革試點”，讓YY小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的人們找到了新的論據(jù)，因為不少小產(chǎn)權(quán)房，相當比例是農(nóng)村的宅基地。

  讓我們從兩個方面來分析這項試點工作的成果：第一，宅基地改革的試點情況如何；第二，2017的收官之年就要到來，決策層怎么看待改革試點，特別是宅基地改革試點？

  先說第一個。根據(jù)攸克君掌握的情況，絕大部分受命試點“農(nóng)村宅基地改革”的地區(qū)，采用的方式，都嚴格限定農(nóng)村宅基的騰退、流轉(zhuǎn)范圍。這個范圍，多是在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。也就是說，外村都沒份，城里人就更別想了。

來源：攸克地產(chǎn) 作者：攸克

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舉例來說，試點中可以流轉(zhuǎn)的宅基地，所謂的“買家”只能是村集體的內(nèi)部成員。比例，A村張家的宅基地騰退出來了，能有所謂“購買資格”的，只有A村的村民，B村不可以，作為城鎮(zhèn)居民的你，自然更不可以。

  所謂試點改革，試什么呢？絕大部分地區(qū)的試點，嘗試的方向都是有償騰退等等。因為在現(xiàn)有土地管理制度下，宅基地是無償分配的。很多地區(qū)試點的意義就在于，宅基地“明碼標價”這件事怎么做。但在范圍上，沒有更大的突破。

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小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)正，尤其是那些建在農(nóng)村宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，試點“范圍”是核心問題。很多試點地區(qū)的試點，范圍連村集體都不愿突破，你還能指望試點結(jié)束后范圍“突破”農(nóng)村？

  再說第二個，決策層怎么看宅基地改革試點的問題。全國人大給出的改革授權(quán)期限是三年。因此，當三年期滿，就要評估，是繼續(xù)試點，還是擴大范圍、全面推開，抑或就此終了。

  那么，試點期滿，有沒有可能擴大范圍呢？

  前面說了，此次農(nóng)村土地制度改革試點有三個方向，第一，農(nóng)村經(jīng)營性集體建設用地入市流轉(zhuǎn)試點；第二，征地制度改革試點；第三，宅基地改革試點。

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國土資源系統(tǒng)是按照一個試點市縣試點一個改革項目的方式進行的。直白點說，就是A縣只試點征地制度改革；B縣只試點經(jīng)營性集體建設用地入市流轉(zhuǎn)；C縣只試點宅基地改革。每個區(qū)縣試點改革的內(nèi)容，不交叉，封閉運行。

  按照這個工作方式，33個試點區(qū)縣中，有15個區(qū)縣試點經(jīng)營性集體建設用地流轉(zhuǎn)；15個區(qū)縣試點宅基地改革；3個區(qū)縣試點征地制度改革。

  從近兩年看，效果還不錯。臨近2017年收官之年，國土系統(tǒng)推動了一件事：“聯(lián)動試點”，將集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地改革、征地改革，這三項內(nèi)容聯(lián)動操作。即一個試點區(qū)縣，除已經(jīng)確定的本地的試點內(nèi)容外，還可以試點其他試點改革內(nèi)容。

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舉例來說，A縣原來的試點內(nèi)容經(jīng)營性集體建設用地入市，現(xiàn)在試點的內(nèi)容，還包括征地制度改革；B縣原來試點的是征地制度改革，現(xiàn)在，也可以試點經(jīng)營性集體建設用地入市。

  按照“試點聯(lián)動”的工作方式，15個經(jīng)營性集體建設用地試點的區(qū)縣，加入了征地制度改革試點；3個征地制度改革的試點區(qū)縣，加入了經(jīng)營性集體建設用地試點。另外15個宅基地改革試點區(qū)縣，則加入征地制度改革、經(jīng)營性集體建設用地改革兩項試點內(nèi)容。

  與小產(chǎn)權(quán)房密切相關(guān)的重要信號來了——原來進行經(jīng)營性集體建設用地流轉(zhuǎn)試點和征地制度改革試點的18個區(qū)縣，新加入的試點內(nèi)容，并不包含農(nóng)村宅基地改革；而原有15個農(nóng)村宅基改革試點區(qū)縣，則加入了另外兩項試點內(nèi)容。

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這意味著，試點農(nóng)村宅基地改革的數(shù)量，仍然是15個地區(qū)，沒有增加；而其他兩項改革試點，則是擴大到了所有試點區(qū)縣。不擴大試點農(nóng)村宅基改革區(qū)縣的數(shù)量，表明政府部門對于宅基地改革試點持十分謹慎的態(tài)度。由此推導，大范圍推廣改革試點的模式，概率不高。

  如果是這樣，大量建在宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，就更沒了政策空間。涉及土地制度重大改革尤其是農(nóng)村土地制度重大改革的問題，一般都是試點先行，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正短期內(nèi)連試點的機會都不給，更別說大規(guī)模推開了。