美日房地產(chǎn)：是回暖？還是更大的泡沫？

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在東京都中央?yún)^(qū)新橋，1972年建成的中銀膠囊塔（Nakagin Capsule Tower）在2016年看上去依然有著濃濃未來主義的外形，140塊一模一樣的方塊整齊而錯落地砌成了兩棟大廈。水泥方塊單位上都有著郵輪客房般的圓形玻璃窗，每一個小房間面積都約為10平方米，是名副其實的“鴿籠”建筑。

  中銀膠囊塔由“日本建筑界三杰”之一的黑川紀章設(shè)計，它是現(xiàn)代建筑史上首座真正以膠囊般的建筑模塊興建的建筑，140塊方塊是預(yù)鑄建筑模塊，每一個獨立單位都可以獨立更換。它誕生的背景是1970年代日本經(jīng)濟高速發(fā)展及隨后的房價飆升。

  眾所周知的是，房地產(chǎn)泡沫在上世紀90年代破滅，東京房價跌幅超過70%。如今的膠囊塔年久失修，熱水系統(tǒng)全線癱瘓，近年更屢次被提議拆除。而它如今仍然破敗地屹立著，供遍布全世界的擁躉前來觀瞻，以及提醒著人們，這里發(fā)生過一場房地產(chǎn)泡沫。

來源：時代周報 作者：馬歡

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在中國的房地產(chǎn)市場接連攀升又遭到新一輪限購，引發(fā)猜測連連時，兩個前車之鑒—美國和日本的房地產(chǎn)都出現(xiàn)了不同程度的回暖：美國房價在上漲，甚至興起了一股炒房熱；日本的房價也在漲，處于緩慢恢復(fù)之中。

  即便如此，一旦想起日本上世紀90年代的房地產(chǎn)泡沫，還有2008年美國的次貸危機，整個市場仍然心有余悸。

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美國樓市泡沫2.0？

  種種數(shù)據(jù)顯示，最近兩年，美國興起了一股炒房熱。

  據(jù)RealtyTrac統(tǒng)計，2016年第2季度有超過5.1萬套單戶住宅和公寓房被二次轉(zhuǎn)手，創(chuàng)下2010年以來的歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，在今年第2季度，將近4萬名投資者參與了炒房，這創(chuàng)下了6年來的最高紀錄，新房銷售同時創(chuàng)下次貸危機爆發(fā)以來的新高。

  與中國的樓市大熱明顯不同的是，在這一波炒房熱當中，超過2/3的炒房者都采用了現(xiàn)金購房的方式。

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 中國投資者是當中最活躍的國際買家。截至2016年8月，中國投資者連續(xù)第二年成為美國房地產(chǎn)市場最大海外買家。中資企業(yè)在美國商業(yè)房地產(chǎn)收購交易達47筆，交易總額為93億美元（約合人民幣612億元）。

  然而，RealtyTrac分析顯示，在現(xiàn)在的美國，炒房并不賺錢。在扣除所有費用之前，當中12%的交易只是實現(xiàn)了收支平衡甚至虧損。在28%的交易中，毛利潤不足購房價格的20%。

  美國Case-Shiller房價指數(shù)顯示，目前舊金山、西雅圖、波士頓、丹佛等城市房價，已經(jīng)超過2006/2007年美國樓市泡沫頂峰時水平。房價與收入差距最大的城市分布在西海岸，其中加州的3個中心—圣何塞（硅谷核心區(qū)）、舊金山和洛杉磯的差距最大。

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 美聯(lián)儲主席耶倫表示，目前美國商業(yè)房地產(chǎn)估值已經(jīng)較高，但仍未出現(xiàn)泡沫�！拔覀儺斎粫�擔心形成泡沫。商業(yè)房地產(chǎn)估值較高，但銀行業(yè)穩(wěn)健性已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)性改善。我們將對一些大型銀行進行壓力測試�！彼�說道。

  “耶倫認為，房地產(chǎn)市場盡管價格高，但風險不大。但需要注意的是，房地產(chǎn)市場已經(jīng)受到了很多關(guān)注，表明此前價格上漲比較厲害。”美國國際集團首席經(jīng)濟學(xué)家莫恒勇表示。

  火熱了兩個季度后，美國房地產(chǎn)市場最近始稍微冷卻。

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9月22日，全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，美國8月成屋銷售下跌0.9%，而7月成屋銷售下滑3.4%。成屋銷售是對美國住宅市場的初步測算。數(shù)據(jù)包括全美以及四個地區(qū)的二手房屋銷售量和價格。

  對此，路透社表示，美國8月成屋銷售總數(shù)意外下滑，雖此前房產(chǎn)市場因就業(yè)逐步穩(wěn)健變得強勁，但近期因成屋庫存不足，且房價上漲速度快于薪資增速，8月成屋銷售表現(xiàn)不佳。

  觀察者中也不乏有悲觀者。財經(jīng)博客作者馬克·漢森認為，目前美國樓市泡沫2.0甚至比當年的1.0更可怕。因為在2006/2007年美國失業(yè)率僅為4%，就業(yè)人數(shù)創(chuàng)歷史新高，工資水平上行，銀行不良貸款較低，居民房價收入比低于當前水平。

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在馬克看來，相比較1.0時代的住戶買房，2.0時代是專業(yè)投資者/海外買家在買房。

  道瓊斯商業(yè)新聞網(wǎng)站報道，隨著美國房屋擁有率跌至20年來最低的63.7%。一家咨詢機構(gòu)城市研究所預(yù)測，有關(guān)數(shù)據(jù)將在至少未來15年繼續(xù)滑落。與此同時，由于很多家庭沒有能力購房，造成租房需求激增和可負擔住房短缺。

  日本房價至今還在恢復(fù)

  日本房地產(chǎn)泡沫破滅已經(jīng)過去20多年，如今，整個國家的房地產(chǎn)仍然以緩慢的速度在恢復(fù)。

  率先恢復(fù)的，是占全日本人口和GDP均為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）。三大都市圈的房價從2006年開始回升，2012-2014年東京和大阪兩個城市圈的平均房價上漲了30%。盡管如此，這三地的房價和泡沫時期相比，仍有不少差距。

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目前日本全國地價最高的是東京銀座的“明治屋銀座大廈”。該地區(qū)地價為每平方米3300萬日元（約合人民幣216萬元），這個價格超過了2008年次貸危機的3000萬日元，緊追泡沫時期的最高值3800萬日元。東京都江東區(qū)木場公園附近、由房地產(chǎn)巨頭住友不動產(chǎn)和野村不動產(chǎn)開發(fā)的公寓樓，房價大約是106萬日元/平方米，一些新興房地產(chǎn)開發(fā)商的價格會稍微便宜一些，75萬-900萬日元/平方米。

  整個東京都內(nèi)，高級住宅價格上升，但銷售低迷，由于市場實際需求還是抵不過房價的上漲速度，當?shù)亻_發(fā)商中已流露出“房價峰頂已過”的預(yù)示，部分大型房企也開始下調(diào)房價。

  放眼整個2015年，日本住宅用地地價恢復(fù)緩慢。三大城市圈（東京、大阪、名古屋）上升0.4%，這個增長速度，與2015年持平。

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三大都市圈以外，地價則連續(xù)20多年下跌，完全是另外一番景象，即便政府采取了不少吸引外資的措施，也無法緩解這一局面。

  日本國土交通省9月20日公布了截至2016年7月1日的基準地價，日本全國的住宅用地價格下滑0.8%，所有用途用地的價格下滑0.6%，均連續(xù)25年出現(xiàn)負增長，但降幅已連續(xù)7年縮小。

  相比之下，商業(yè)用地價格比上一年增長0.005%。日本媒體認為，由于訪日外國游客增加，店鋪及酒店的用地價格出現(xiàn)上漲。因日本實施負利率政策，閑置資金流向地方主要城市，札幌、仙臺、廣島和福岡4個城市的商業(yè)用地價格漲幅達到6.7%，遠遠超過三大都市圈的2.9%。

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 抄底商業(yè)用地的不乏外國資本。2014年上半年，法國的保險公司安盛集團（AXA）收購東京大型綜合大廈（Nakan Central Park）東樓；2014年12月，中國的復(fù)星集團以近700億日元收購了東京品川區(qū)“品川海邊森林”的3棟寫字樓；2014年10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購了東京火車站前的寫字樓“太平洋(601099,股吧)世紀廣場丸之內(nèi)”的部分辦公室。

  外國投資者的抄底行為，勾起了日本房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)的“痛苦記憶”—不少日本房地產(chǎn)企業(yè)亦曾在2007年房地產(chǎn)迷你泡沫時期高價購買不動產(chǎn)，在那之后，卻蒙受了巨大的損失。

  另一值得注意的是，由于老齡化繼續(xù)加劇等原因，日本的空置房屋在增加。根據(jù)日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計，到2023年，日本20%的房屋將空置。