8月經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：調(diào)控只是套路，貨幣緊才見(jiàn)真心

扎根

1、經(jīng)濟(jì)短期改善，CPI創(chuàng)年內(nèi)新低

  8月份，我國(guó)PMI為50.4%，比上月提升0.5個(gè)百分點(diǎn)，重回?cái)U(kuò)張區(qū)間；工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.3%，較上月提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)，顯示出供給側(cè)改革持續(xù)推進(jìn)，“三去一降一補(bǔ)”已經(jīng)出現(xiàn)了相應(yīng)效果。但總的來(lái)看，經(jīng)濟(jì)整體的下行壓力依然存在，增長(zhǎng)動(dòng)力明顯不足，經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期還將維持L型。

  8月，CPI同比增長(zhǎng)1.3%，增速繼續(xù)下滑，在貨幣寬松的整體環(huán)境中，消費(fèi)品價(jià)格低迷，反映出貨幣放水主要體現(xiàn)在了資產(chǎn)價(jià)格的上漲；PPI同比下跌0.8%，跌幅繼續(xù)收窄，年內(nèi)有望回正，PPI的回升主要是因?yàn)槿ギa(chǎn)能和去庫(kù)存的持續(xù)，使得供給收縮導(dǎo)致了工業(yè)品價(jià)格的上升，而房地產(chǎn)投資的改善引起的相關(guān)原材料價(jià)格上漲也構(gòu)成一部分原因。

來(lái)源：億翰智庫(kù) 作者：Chris

扎根

8月，CPI同比增長(zhǎng)1.3%，增速繼續(xù)下滑，在貨幣寬松的整體環(huán)境中，消費(fèi)品價(jià)格低迷，反映出貨幣放水主要體現(xiàn)在了資產(chǎn)價(jià)格的上漲；PPI同比下跌0.8%，跌幅繼續(xù)收窄，年內(nèi)有望回正，PPI的回升主要是因?yàn)槿ギa(chǎn)能和去庫(kù)存的持續(xù)，使得供給收縮導(dǎo)致了工業(yè)品價(jià)格的上升，而房地產(chǎn)投資的改善引起的相關(guān)原材料價(jià)格上漲也構(gòu)成一部分原因。

扎根

2、三大需求齊改善，地產(chǎn)基建表現(xiàn)突出

  8月份，我國(guó)投資同比增長(zhǎng)8.2%，比7月高4.3個(gè)百分點(diǎn)；其中制造業(yè)投資增長(zhǎng)2.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.0%，基建投資同比增長(zhǎng)16.3%，分別比上月高0.5，4.8和4.5個(gè)百分點(diǎn)；

  8月份，房地產(chǎn)旺盛銷售下，地產(chǎn)投資也相應(yīng)提高，同時(shí)PPP項(xiàng)目推進(jìn)加快，基建投資也出現(xiàn)了明顯的改善，地產(chǎn)和基建投資是目前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的主要?jiǎng)恿Γ?br />
  8月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10.6%，比上月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)槠�車消費(fèi)的提升和房地產(chǎn)銷售帶動(dòng)了相關(guān)消費(fèi)所致；

扎根

進(jìn)出口方面，8月份，我國(guó)出口1905.92億美元，同比下跌2.8%；進(jìn)口1385.43億美元，同比上漲1.5%。出口依舊低迷，但跌幅有所收窄，而進(jìn)口則主要因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)的短期改善，以及企業(yè)利潤(rùn)的提高而有所上升。在外需不振的環(huán)境下，政策仍然需要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，行業(yè)整體寬松的局面不會(huì)改變。

扎根

3、外部環(huán)境決定貨幣收緊的可能性小

  8月份，M2同比增長(zhǎng)11.4%（前值10.2%），M1同比增長(zhǎng)25.3%（前值25.4%），M1，M2剪刀差收窄；8月份新增貸款9487億元，比上月有所提升，其中居民中長(zhǎng)期貸款新增6755億元，仍占新增貸款的絕大部分，顯示房地產(chǎn)銷售帶動(dòng)的按揭貸款依然是信貸增長(zhǎng)主力。

  國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有了一定改善，而“三去一降一補(bǔ)”的結(jié)構(gòu)性改革仍是政策重心，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力之前，逆周期的需求管理會(huì)繼續(xù)發(fā)揮作用，以贏得時(shí)間和空間，同時(shí)再加上CPI處于低位，貨幣政策短期轉(zhuǎn)向的可能性并不大。

扎根

此外， 8月美國(guó)非農(nóng)新增就業(yè)人口15.1萬(wàn)，低于預(yù)期，導(dǎo)致美國(guó)9月加息的概率依然較小，人民幣匯率也在走穩(wěn)，使得我國(guó)貨幣政策受國(guó)際因素的約束減弱。我國(guó)將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策以促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

  4、積極財(cái)政政策發(fā)力，營(yíng)改增減稅作用明顯

  8月份，財(cái)政收入同比增長(zhǎng)1.7%（前值3.3%），財(cái)政支出同比增長(zhǎng)10.3%（前值0.3%），財(cái)政支出明顯提升，也是基建投資上升的重要原因，積極的財(cái)政政策對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)突出。8月份，增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩者合并后，同比下降17%，跌幅較上月擴(kuò)大了6.7個(gè)百分點(diǎn)，顯示出營(yíng)改增的減稅作用十分明顯。

  另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫的背景下，8月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比增長(zhǎng)27.4%，增速比上月提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。土地使用權(quán)出讓收入的高增長(zhǎng)也在一定程度上緩解了財(cái)政緊張局面。

扎根

5、地產(chǎn)調(diào)整將至，貨幣收緊是最大風(fēng)險(xiǎn)

  8月份，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)25.5%，銷售金額累計(jì)同比增長(zhǎng)39.8%，新開(kāi)工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)12.2%，分別比上月下降了0.9、1.1和1.5個(gè)百分點(diǎn)，這顯示出在需求持續(xù)釋放，房?jī)r(jià)不斷攀升后，行業(yè)調(diào)整壓力逐步顯現(xiàn)。

  今年以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)引發(fā)了相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)，但我們認(rèn)為，目前出臺(tái)的限購(gòu)、限貸和土地市場(chǎng)管理等政策實(shí)質(zhì)性影響比較有限。

  這主要是因?yàn)�，在“因城施策、分類調(diào)控”的指導(dǎo)原則下，房地產(chǎn)調(diào)控職權(quán)從中央下放到地方，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈各方中，地方政府存在較為嚴(yán)重的土地財(cái)政依賴，對(duì)一二線城市而言，土地供給普遍有限，地方政府寄希望于拉高地價(jià)獲取更高的土地出讓金收入，而地價(jià)上升的前提是房?jī)r(jià)的走高，于是這在根本上就決定了地方主導(dǎo)的調(diào)控往往隔靴搔癢。

扎根

  2014年底以來(lái)，我國(guó)持續(xù)的降準(zhǔn)降息是驅(qū)動(dòng)這一輪行情的最關(guān)鍵因素，商品房市場(chǎng)供需兩端均受到信貸寬松的有力支撐。目前，針對(duì)房企的信貸已經(jīng)有收緊的跡象，但房企的資金依舊充裕，主要因?yàn)樾枨蠖烁軛U不斷提升所帶來(lái)銷售回款。

  我們認(rèn)為，土地財(cái)政依賴決定了地方性調(diào)控作用很難有明顯效果，對(duì)當(dāng)前樓市影響最大的是貨幣的收緊，利率上調(diào)可能會(huì)很大程度上影響需求，尤其是投資型需求的利潤(rùn)空間和房?jī)r(jià)預(yù)期，這會(huì)導(dǎo)致房企銷售回款迅速減少，以及房?jī)r(jià)漲幅下降后地王項(xiàng)目短期難以解套等一系列連鎖反應(yīng)，房企資金實(shí)力也因此將遭受極大考驗(yàn)。