如果房?jī)r(jià)還漲，那會(huì)是什么原因？

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“房?jī)r(jià)是貨幣現(xiàn)象”這出戲，在國(guó)外已經(jīng)落幕，在中國(guó)正唱至酣處。

  一

  中國(guó)房地產(chǎn)的荒誕之處在于，泡沫論與房?jī)r(jià)共同成長(zhǎng)。前者如愚人節(jié)的道具，后者是被化成鳳姐妝的范 冰冰。

  樹(shù)不會(huì)長(zhǎng)到天上去。權(quán)威人士這樣說(shuō)，或許是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)牛市的兩大基石，一曰人，二曰錢(qián)，已經(jīng)因?yàn)橹袊?guó)人口結(jié)構(gòu)劣化（買(mǎi)房適齡人口比例降低）、資金供給層面又強(qiáng)調(diào)去杠桿，出現(xiàn)了一手軟，另一手亦不硬的困頓狀況。

  但對(duì)房企和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要樹(shù)接著長(zhǎng)，長(zhǎng)得比他們預(yù)期的高，游戲就可以接著玩。況且，萬(wàn)一情況沒(méi)有那么糟呢？

來(lái)源：豪言

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 二

  國(guó)內(nèi)一知名券商在進(jìn)行了一項(xiàng)國(guó)際比較研究之后，得出一個(gè)相當(dāng)震撼的結(jié)論：中國(guó)房地產(chǎn)的大周期沒(méi)有結(jié)束，至少一、二線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，且漲幅會(huì)超越我們的預(yù)期。

  原因很簡(jiǎn)單：一、人口因素（包括年齡結(jié)構(gòu)、人均居住面積以及房?jī)r(jià)收入比）不是房?jī)r(jià)變化的主因，資金供給才是，房地產(chǎn)的本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象；二、中國(guó)的銀行一定會(huì)為房地產(chǎn)加杠桿，而加杠桿的周期可能剛剛開(kāi)始。

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三

  在研究了美國(guó)、日本、荷蘭、澳大利亞、加拿大和馬來(lái)西亞的完整地產(chǎn)周期之后，該券商發(fā)現(xiàn)，這些國(guó)家在最佳購(gòu)房人口占比下降之后，房?jī)r(jià)依然較快增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)大牛市。

  美國(guó)25到44歲最佳購(gòu)房人口在1991年達(dá)到最高點(diǎn)32%，此后就一路下滑，2006年降至28%左右，但房?jī)r(jià)從1991年到2006年上漲了121%。其它國(guó)家類(lèi)似人口指標(biāo)下降后，房?jī)r(jià)上漲的幅度分別為：日本46%，荷181%，澳大利113%，加拿大59%。作為新興國(guó)家的馬來(lái)西亞稍有不同，它在1996-2014年間25-44歲人口比重從29.2%輕微上升到31.5%，同期房?jī)r(jià)上漲102%。（如圖示）

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 為什么這些數(shù)據(jù)對(duì)比，離我們想當(dāng)然的結(jié)論南轅北轍？原因就是錢(qián)多了！

  美國(guó)1981-2006年期間，總按揭貸款余額由1.6萬(wàn)億美元上升到13.5萬(wàn)億美元，MBS（押貸款證券化）余額占總按揭貸款余額比重由12%上升到73%，商業(yè)銀行按揭貸款余額占總貸款余額比重從28%上升到55%，同期房?jī)r(jià)上漲246%。其它樣本國(guó)家亦類(lèi)似，隨著住房按揭貸款余額占銀行總貸款余額比重的快速上升，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)較快上漲。

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四

  各國(guó)銀行業(yè)狂加按揭，拜兩大時(shí)代潮流所迫：利率市場(chǎng)化和金融自由化。

  1992年美國(guó)政府出臺(tái)鼓勵(lì)次貸政策的同時(shí)，利率市場(chǎng)化和金融自由化也愈演愈烈。前者使銀行息差大幅縮窄，為了增加收入，就要增加貸款規(guī)模。后者使大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)轉(zhuǎn)向直接融資，Ｂ2B的生意難做，銀行不得不在Ｂ2C的按揭貸款上加大投入，致使按揭貸款余額占總貸款余額比重從20%升到56%。

  在上述其它樣本國(guó)家，情況大同小異，不贅。

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五

  他山之石，可以攻錯(cuò)。進(jìn)行國(guó)際研究的最大成果，就是明白，國(guó)情打不過(guò)規(guī)律。

  當(dāng)前，中國(guó)的商業(yè)銀行也面臨著利率市場(chǎng)化和金融自由化導(dǎo)致的金融脫媒大潮，而且這一趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。

  在巨大壓力之下，按揭實(shí)際上已經(jīng)成為并將持續(xù)成為商業(yè)銀行的優(yōu)良資產(chǎn)配置。中國(guó)按揭余額在2009年占比只有9%，2016年一季度上升為15.3%。但仍然遠(yuǎn)低于國(guó)外的平均水平。

  不止銀行本身有增加按揭的內(nèi)在意愿，長(zhǎng)期來(lái)看，政府的態(tài)度也是以鼓勵(lì)為主，在今年一季度按揭大幅上漲的情況下，央行行長(zhǎng)周小川數(shù)次表態(tài)按揭空間仍然很大。雖然，迫于壓力，后來(lái)改過(guò)口風(fēng)。

  只不過(guò)，考慮到風(fēng)控，銀行為房地產(chǎn)加杠桿，一二線城市仍是最大受益者。北京的按揭利率優(yōu)惠達(dá)到8折，而去庫(kù)存任務(wù)最重的三四線城市只有95折。

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 六

  如果你足夠細(xì)心，就可以發(fā)現(xiàn)到處都是錢(qián)，錢(qián)的氣味和影子，從臺(tái)前到幕后。

  由于貨幣寬松，從去年到今年三、四月份，房?jī)r(jià)的行情火爆。但近兩個(gè)月來(lái)，比房?jī)r(jià)更火的是地價(jià)。地王頻出，房企狂熱。2016年有望成為史上出現(xiàn)地王最多的年份。此輪搶地，地?zé)o分一線二線，企不分央企民企，大家同此涼熱。

  所以如此，是因?yàn)殂y行的加杠桿已然升級(jí)。原來(lái)，銀行主要是需求端加杠桿，也就是按揭貸。給供給端加杠桿，也就是開(kāi)發(fā)貸，銀行非常小心，主要集中于央企和大型企業(yè)。

  但現(xiàn)在，銀行不僅在放按揭貸，還要放開(kāi)發(fā)貸，甚至以表外融資進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)地環(huán)節(jié)。不僅放給央企，也向民企開(kāi)門(mén)。不僅普惠眾生，而且融資成本相當(dāng)之親民。一粵系大企的銀行貸款占債務(wù)比重超過(guò)一半，而整體平均融資成本為5.32%，另一中型閩系房企的債務(wù)加權(quán)平均成本為7.2%�？紤]到債務(wù)結(jié)構(gòu)因素，銀行貸款部分的成本還不到前述水平。

  而從銀行的攬儲(chǔ)成本上看，中小型銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益率高于4.5%。而銀行的LPR（貸款基礎(chǔ)利率）、即對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，已低到4.3%。賠本賺吆喝的嫌疑有木有？

  銀行如此給力，如此普惠眾生，所以，現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，不僅有保利萬(wàn)科信達(dá)，一向進(jìn)取但時(shí)常有心無(wú)力的閩系規(guī)模房企，亦重出江湖。

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七

  房?jī)r(jià)地價(jià)躁熱，輿情波動(dòng)。于是政府又把胡蘿卜后面的大棒拿出來(lái)晃。比如限購(gòu)、限地價(jià)、配建保障房、一定比例的自持，等等。但都是大進(jìn)小出，大升小降，長(zhǎng)期結(jié)果不脫打醬油和做樣子的本色。

  大棒晃過(guò)，市場(chǎng)行情有所反應(yīng)。但這些變化，主要是漲幅的放緩，不是上漲基調(diào)的逆轉(zhuǎn)，而且有著明顯的區(qū)域差異。據(jù)一大型央企的研究報(bào)告，由去年啟動(dòng)的這輪行情至少會(huì)持續(xù)到2016年底。

  的確，現(xiàn)在的行情與以往的行情不同。如果以坊間“黃金”與“白銀”喻之，以往的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)模式是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)型，今后則是資本泡沫推動(dòng)型。

  比如，就在前天，廣州建行剛剛推出房貸新政，二手房貸款期限＋房齡由原來(lái)的30年放寬到50年。

  不管讓不讓買(mǎi)房子，錢(qián)還在那里，錢(qián)還在增多，近乎無(wú)限的貨幣追逐有限的房子。這會(huì)是飲鴆止渴嗎？