采訪|余英：廣東保利目標(biāo)600億，房價(jià)漲多少不是開發(fā)商說了算

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  新浪樂居訊 這是一份令人艷羨的成績單。

  剛剛過去的2015年，保利地產(chǎn)廣東區(qū)域銷售額超過500億元。其中，有兩個(gè)“20%”值得注意。

  一、從2013年的半年200億元到2014年的全年400億元，再到2015年實(shí)現(xiàn)500億元，保利地產(chǎn)在廣東區(qū)域的銷售五年來保持了20%以上的增長率。

  二、在廣州這座城市，保利地產(chǎn)憑借近200億的銷售額，占據(jù)整個(gè)市場份額近20%。也就是說，每賣出10套房子，就有2套是保利的。

來源：新浪樂居

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  不論市場好壞，這些年保利地產(chǎn)始終扮演房企領(lǐng)頭羊的角色。穩(wěn)健增長的業(yè)績背后關(guān)鍵因素是什么？

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 對此，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長余英在接受新浪樂居采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，一方面靠正確的拿地布局策略，另一方面靠產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新。

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 另外，余英還透露，今年保利地產(chǎn)的主題是抓好品質(zhì)建設(shè)，研發(fā)出關(guān)愛業(yè)主生活品質(zhì)，特別是針對90后需求的房子。同時(shí)，保利地產(chǎn)在4月份舉辦的首屆當(dāng)代生活方式展也將更多與業(yè)主互動(dòng)，并展現(xiàn)最新的產(chǎn)品。

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 跟著規(guī)劃拿地 熱點(diǎn)板塊要有發(fā)言權(quán)跟定價(jià)權(quán)

  據(jù)余英介紹，保利地產(chǎn)一直堅(jiān)持走的“3+2+X”城市群戰(zhàn)略不會改變，還會繼續(xù)深耕已進(jìn)入城市。

  “對于廣東區(qū)域來說，商業(yè)的布局主要在市中心，每年的商業(yè)貢獻(xiàn)率大概是50%。住宅的布局則是集中在沿水地帶、軌道交通地鐵上蓋�！�

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 余英笑稱，“保利地產(chǎn)很少莫名其妙拿一塊地，哪里也不靠的。我們拿地都是跟著規(guī)劃走，跟著城市建設(shè)走的。因此，保利地產(chǎn)產(chǎn)品單價(jià)都居于靠前的位置也不難理解�！�

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 以廣州保利大都匯為例，當(dāng)年拿地的時(shí)候大家都不看好。但是保利地產(chǎn)認(rèn)為，項(xiàng)目后期潛力非常大，客群專屬珠江新城白領(lǐng)�；�于正確的產(chǎn)品定位與開發(fā)理念，而今項(xiàng)目的暢銷正印證了保利地產(chǎn)拿地決策的獨(dú)特性與前瞻性。

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 在余英看來，每個(gè)熱點(diǎn)板塊都要有保利地產(chǎn)的地盤，成為品牌發(fā)聲不可缺少的舞臺。從而引領(lǐng)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，并且告訴大家，這個(gè)區(qū)域應(yīng)該做成什么樣，有發(fā)言權(quán)跟定價(jià)權(quán)。

  據(jù)了解，今年廣東保利在土地投資方面的資金達(dá)200多億元，可能會更多傾向于合作方式。

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  余英表示，保利地產(chǎn)不追高地王，因?yàn)榈赜肋h(yuǎn)比錢多�！斑@塊地拿不到不影響公司今年計(jì)劃，3月可以拿，9月也可以拿，沒有必要在某一時(shí)段一定要高價(jià)拿某塊地�！�

  對此，余英強(qiáng)調(diào)，保利地產(chǎn)理性拿地是基于現(xiàn)有的土地儲備，而不僅僅是口頭，可以看到公司在去年前年很多底價(jià)拿地的情況。

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目標(biāo)

  創(chuàng)造市場 未來廣東保利要達(dá)到600億元

  除了廣佛，保利地產(chǎn)也將觸角伸向廣東其他三四線有獨(dú)特資源的區(qū)域，比如位于廣東惠州南昆山旅游度假區(qū)的“保利錦里”。

  然而，對于目前三四線庫存壓力的問題，余英也沒有回避。他認(rèn)為，“三四線庫存確實(shí)大，一個(gè)原因是對企業(yè)對市場了解不夠，另一個(gè)是企業(yè)自身戶型或定位出問題�！�

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 不過，在余英看來，“以保利地產(chǎn)的產(chǎn)品能力，有信心生產(chǎn)出適合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品。保利地產(chǎn)不怕別人以為是紅海的市場，因?yàn)槲覀冇锌赡艹蔀樗{(lán)海�！�

  據(jù)其表示，保利地產(chǎn)作為城市運(yùn)營商，具有品牌號召力、產(chǎn)品吸引力、參與城市建設(shè)能力，以此來吸引更多購房者。不能盲目，認(rèn)證調(diào)研后創(chuàng)造市場，而不是一味懼怕市場。做產(chǎn)品要謹(jǐn)慎，對市場要有敬畏。

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在這樣的基調(diào)下，余英透露，未來廣東保利的目標(biāo)是600億元，廣州、粵西、粵東分別是200億的銷售任務(wù)。還將進(jìn)入潮汕梅州河源等地開拓市場。

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前瞻

  零庫存 定位準(zhǔn)確就沒有滯銷產(chǎn)品

  中央定調(diào)去庫存以來，一系列樓市新政頻出。改善性需求大量釋放，一線及重點(diǎn)二線城市樓市成交快速回暖，三四線城市仍然深陷高庫存泥潭。

  對于保利地產(chǎn)來說，怎么看待“去庫存”這個(gè)命題？

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 談及于此，余英坦率地說，“去庫存對廣東保利來說，去年已經(jīng)劃上了句號。因?yàn)樵缇蛷那澳觊_始，公司就時(shí)刻監(jiān)控賣的較差的樓盤、戶型、車位等并適時(shí)作出引導(dǎo)改變。同時(shí)，嚴(yán)抓產(chǎn)品定位，從源頭上保證不生產(chǎn)出不符合市場的產(chǎn)品�！�

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 “定位準(zhǔn)確就沒有滯銷產(chǎn)品，去庫存在廣東保利已經(jīng)成為歷史”。余英擲地有聲的表態(tài)仍然歷歷在目。話題之余，余英也分享了他對決策的心得。

  “英明的決策是別人還在一片反對聲中，我們已經(jīng)開始了。在一片質(zhì)疑聲中，我們正在進(jìn)行。別人都來學(xué)的時(shí)候，我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型了�！�

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精品

  滿足90后需求 核心競爭力是產(chǎn)品創(chuàng)新

  2015年保利地產(chǎn)調(diào)整區(qū)域化管理模式，以片區(qū)內(nèi)核心區(qū)域公司帶動(dòng)周邊區(qū)域公司。作為保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長，余英同時(shí)負(fù)責(zé)保利地產(chǎn)廣東福建及湖北河南等區(qū)域。

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建筑科班出身的余英，既是廣東保利的掌舵者，也是引領(lǐng)公司一路前進(jìn)的護(hù)航者。他說，每個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，他都會親自參與每個(gè)過程環(huán)節(jié)，一個(gè)個(gè)把關(guān)。

  據(jù)余英透露，今年保利地產(chǎn)的主題是抓好品質(zhì)建設(shè)，研發(fā)出關(guān)愛業(yè)主生活品質(zhì)，特別是針對90后需求的房子。堅(jiān)持抓微笑曲線理論，將營銷與產(chǎn)品技術(shù)相結(jié)合。產(chǎn)品怎么設(shè)計(jì)，營銷說了算。

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 此外，在余英看來，保利地產(chǎn)的核心競爭力就是產(chǎn)品創(chuàng)新。只有完整操盤從前期室內(nèi)設(shè)計(jì)圖紙到后期定價(jià)的全過程，決策才會精準(zhǔn)。

  實(shí)際上，一系列精準(zhǔn)的決策有賴于開放的思維。余英強(qiáng)調(diào)，不能以老眼光看待別人，要懂得與90后思維想法接軌，做生意的人，就要學(xué)會了解每一個(gè)想買房子的人。