2012樓市行情難轉(zhuǎn)暖

葉克霖 · 發(fā)表于 2012-3-3 17:10:43

2012年的樓市在調(diào)控力度不見放松的前提下，基調(diào)還是觀望。但是，因?yàn)閷⒁媾R更加巨大的資金壓力，開發(fā)商將不得不升級優(yōu)惠措施，而2012年春末夏初和“十一”黃金周前后，剛需可尋找合適的機(jī)會出手。

對于剛性需求來說，2012年可重點(diǎn)關(guān)注5月、10月兩個時間節(jié)點(diǎn)。

在剛剛過去的一年里，包括北京上海等在內(nèi)的一線城市樓市在極為冷清的環(huán)境下度過了艱難的一年。就2012年來說，行情轉(zhuǎn)暖的可能性幾乎不存在。因此可以初步斷定，2012年樓市雖然不太可能復(fù)制2011年的行情，但在市場環(huán)境并未出現(xiàn)改變的前提下，還是會走出相似的行情。

根據(jù)萬得資訊監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2011年三季末，所有141家上市房企的貨幣資金總額為2123.44億元，相較在此之前一直維持不變的2200億元的水平，出現(xiàn)下滑跡象。有關(guān)專家在當(dāng)時就曾指出，由于貨幣資金數(shù)量的下滑，導(dǎo)致開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)狀況變得有些晦澀起來。不少專家當(dāng)時還注意到，由于上市房企的有息負(fù)債總額和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額均出現(xiàn)不同程度的增加，資金鏈狀況在不斷惡化。

不過，始于2011年10月底的降價促銷現(xiàn)象并未進(jìn)一步擴(kuò)大。在隨后近四個月的時間里，采取降價促銷的開發(fā)商僅中海、萬科、龍湖、綠地、星河灣等知名開發(fā)商，而大多數(shù)開發(fā)商仍然采取觀望態(tài)勢，這又是為何？其中一個最主要的原因在于除了銀行貸款之外，包括房地產(chǎn)信托、私募等在內(nèi)的負(fù)債還沒有到期，尚未被火燒到眉毛的開發(fā)商雖然有些著急，但對資金的渴求程度并不高。

近日，綠城在一周之內(nèi)賣出五個子項目，證大也退出了“外灘地王”項目，這都在表明，隨著時間的推移，隨著資金鏈緊張程度的加劇，開發(fā)商的日子已經(jīng)變得更為艱難。而雪上加霜的是，將于2012年年中到期的部分負(fù)債無疑會使得緊張程度放大。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在某營銷論壇上分析指出，除銀行貸款之外的負(fù)債主要包括離岸的私募債、信托、房地產(chǎn)基金和民間借貸。而目前可以確定的是，包括2010年年中發(fā)行的兩年期離岸私募債和自2010年以來陸續(xù)發(fā)行的信托，都將于2012年年中到2013年陸續(xù)到期。其中，離岸私募債務(wù)涉及項目1000余個，房地產(chǎn)信托總額達(dá)7.6萬億元，其中有三分之二投向了房地產(chǎn)業(yè)。

相關(guān)人士分析指出，2012年樓市可能陷入深度博弈。預(yù)計在 2012年上半年，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)，需求仍將被抑制，一線城市及重點(diǎn)二線城市受政策影響的程度仍將擴(kuò)大。而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進(jìn)一步上升和房價下行；保障房建設(shè)力度將持續(xù)加大，規(guī)模迅速增加；房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力短期內(nèi)還將不斷增加，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解這一資金壓力。