限購買不了房廣州出現(xiàn)新招“以房換房”

陸豐自由人 · 發(fā)表于 2012-3-2 11:21:19

優(yōu)點：規(guī)避限制，流程快，現(xiàn)金流少，省稅費

缺點：換房對象難覓

限購之下，廣州“賣一買一”的政策為市民改善住房提供換房渠道，但由于賣掉再買一套所需時間長，還需六成首付或全額付款，買家大多難以應付。記者近日收到報料，有市民想出奇招，通過“以房換房”遞件交易成功，取得房產(chǎn)證，順利獲得想要的房子。

記者從稅務部門獲悉，“以房換房”既不用一下子掏六成首付，契稅方面亦僅按兩套房差額的3%征收，由其中一方承擔。

為學位小房換大房

過去一年，趙先生為孩子上學傷透腦筋。他家有兩套房子，不過所屬地段的學校均不知名，他想換套省級學位房。原想通過“賣一買一”來進行，但一直未能實現(xiàn)。湊巧的是，趙先生的姐姐在天河區(qū)某大型社區(qū)擁有一套房子，帶省級重點小學的學位，雙方于是選擇換房。

趙先生的房子76平方米，姐姐的房子88平方米。去年12月中旬，雙方在房管局遞件交換時，趙先生的房子報價76萬元，姐姐的房子起初報價78萬元，后來地稅部門根據(jù)國土局相關價格，要求姐姐的房子以87萬元繳稅。趙先生繳稅后，雙方在近日便拿到了新的房產(chǎn)證。

契稅按交易差價3%收

以房換房，交易步驟怎么走？

參與處理此單交易的網(wǎng)絡按揭人鄭大源介紹，與普通買賣房子交易相比，以房換房的最大區(qū)別是：1、需要同時遞件，跨區(qū)則去廣州市房管局辦理，同區(qū)可以去所在區(qū)辦理；2、網(wǎng)簽合同需要注明是換房；3、打印網(wǎng)簽合同的時候按理需要提供換房協(xié)議；4、遞件時僅需要提供身份證、房產(chǎn)證即可；5、契稅按照交易差價的3%計算。

以趙先生換房經(jīng)歷而言，由于姐姐的房子滿了5年且是唯一一套住房，不需要交營業(yè)稅，而他的房子滿5年，不是唯一一套，需要交1%個稅，同樣不需要交營業(yè)稅，而契稅則是兩套房子差額的3%.

趙先生表示，契稅差額的3%由他個人承擔，而姐姐則不用交契稅。

優(yōu)劣

優(yōu)

比“賣一買一”劃算

賣一買一和以房換房都是改善需求，但相比之下，以房換房更為劃算。

首先，節(jié)省時間。賣一買一，要先賣掉一套，再買一套，兩筆交易費時兩三個月以上。而以房換房只要找到合適的買家就可以同步進行，之間交易可控制在一個月內(nèi)。

其次，減少現(xiàn)金流。賣一買一需要等拿到賣掉房的錢，再去買另一套房，如果按揭還要出六成首付；而以房換房可以直接以房子實物抵消，直接補差價便可。

此外，賣一買一相對于兩筆交易要交兩次稅，即便賣時稅費由買家承擔，但買時也需全額承擔；但以房換房契稅可按差價的3%來繳納，省下一筆費用。

劣

換房對象難找

好比男女生找對象一樣，要找到一套相匹套的房子，還真不容易。據(jù)了解，目前廣州市有一些市民通過媽網(wǎng)紅房子等網(wǎng)絡渠道私下征集換房。此前，也曾有同一棟房的樓上與樓下?lián)Q房成功，也有因?qū)W位房換房成功，但大多局限在熟人或親朋之間。

“首先必須找到剛好愿意換的人，其次房屋質(zhì)地，雙方對戶型、朝向、裝修、價格都能比較滿意；再者，還必須找到現(xiàn)階段想換的人。”市民朱先生表示，光是這三個條件就像換腎或換骨髓，匹配度要足夠高，每一個條件都不容易達到。

觀點

中介：成功概率好比中彩

“雖然說很省錢，甚至連中介費都省了，但這個成功的概率又有多高？與中樂透有一比�！敝新�(lián)地產(chǎn)經(jīng)紀廖小姐表示，A看中B的房子，B未必會看上A的房子，就像找對象一樣，兩者必須得找到一個契合點，如此交易非主流。

市民：關鍵是補償合理

“比如說求學位房的，就算對方的房子差點，還是可以接受的。又比如住樓梯樓的老人家，想換電梯樓住，小房換大房也是樂意的�！笔忻窭栊〗惚硎荆瑩Q房關鍵是之間補償要合理。

但也有市民認為該種行為理論上可行，但實際上難度非常大。

貼士

以房換房需要繳哪些費用？

據(jù)廣州地稅宣傳部門相關人員介紹，以房換房大概需要繳如下費用。

1、營業(yè)稅，房產(chǎn)證不足五年按5%征收，滿五年的普通住房可免征。如果未能提供購置房產(chǎn)時的發(fā)票，則房產(chǎn)的購置原價不能在計稅營業(yè)額中扣除。

2、按規(guī)定應繳納營業(yè)稅的，還應以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)分別繳納城建稅（7%）、教育費附加（3%）和地方教育附加（2%）。

3、個稅可據(jù)實征收或核定征收。在以下6個問題中可采用核定征收：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計算售房收入的；2.未能提供合法、有效的購房合同和構成房產(chǎn)原值相關憑證，不能正確計算房產(chǎn)原值的；3.未能提供支付合理費用相關憑證，不能正確計算合理費用的；4.申報房產(chǎn)成交價格低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價格審核書》所審定的價格，又無正當理由的；5.個人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關資料憑證的；6.在辦理個人所得稅完稅手續(xù)時，未按本通知第四點規(guī)定提供主管地稅征收機關出具按“據(jù)實征收”審核意見的。轉(zhuǎn)讓自用達五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個人所得稅。

4、契稅一般以差額的3%來交。

記者備注：以上收稅方式或與實際換房時有出入，具體交易還因所換房產(chǎn)而定。

(南方都市報)