二手評(píng)估價(jià)高過(guò)成交價(jià) 買(mǎi)家無(wú)奈多交十幾萬(wàn)元稅

觀民生 · 發(fā)表于 2015-8-14 10:52:28

 近日，廣州市民程先生購(gòu)買(mǎi)了一套海珠區(qū)某樓盤(pán)的大戶型二手房，而在辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)候，他卻被告知“成交價(jià)偏低”，機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)與他呈報(bào) 的成交價(jià)大相徑庭，“按照評(píng)估價(jià)算下來(lái)，我要多交16萬(wàn)元的稅費(fèi)”，對(duì)此，程先生表示很難接受，“如果提出復(fù)議程序非常復(fù)雜，而且中介和按揭都提醒我，即使復(fù)議，結(jié)果也不可能降低到我申報(bào)的成交價(jià)”。

  買(mǎi)家：多交16萬(wàn)元稅

  程先生出于改善需求，決定購(gòu)買(mǎi)一處面積較大的二手房，看來(lái)看去，選中海珠區(qū)某樓盤(pán)一套150平方米的單位，期間過(guò)程一切順利，沒(méi)想到，最終卡在了報(bào)稅的環(huán)節(jié)。

  “看到評(píng)估價(jià)我真是嚇了一跳，跟我申報(bào)的交易價(jià)也差太多，算下來(lái)光是稅費(fèi)我就要多交16萬(wàn)元”，程先生表示，這很難接受。“當(dāng)然，我承認(rèn)，在申報(bào)的時(shí)候，我給出的成交價(jià)是偏低的，實(shí)際上合同也是做了兩份”，但是評(píng)估價(jià)卻“比實(shí)際的成交價(jià)也要高出不少”，他不明白這個(gè)評(píng)估價(jià)到底依據(jù)的是什么標(biāo)準(zhǔn)，“我也查閱了有關(guān)資料，評(píng)估價(jià)應(yīng)該是跟市場(chǎng)價(jià)比較接近的，只有申報(bào)的成交價(jià)過(guò)低才會(huì)受到調(diào)查，我申報(bào)的成交價(jià)與實(shí)際雖然有出入，但是并沒(méi)有過(guò)低，而這個(gè)評(píng)估價(jià)跟市場(chǎng)價(jià)并不相符啊”。

  對(duì)此，程先生想過(guò)要申請(qǐng)復(fù)議，但是，“中介和按揭公司都告訴我，申請(qǐng)復(fù)議非常麻煩，而且得到的結(jié)果也肯定達(dá)不到我申報(bào)的低價(jià)，最多是比現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)低那么一點(diǎn)點(diǎn)”，由于急于辦理過(guò)戶手續(xù)，程先生最終還是無(wú)奈多交了十幾萬(wàn)的稅。

  中介：這種情況并不多見(jiàn)

  像程先生這樣，評(píng)估價(jià)和成交價(jià)相差甚遠(yuǎn)導(dǎo)致稅費(fèi)超出預(yù)期的情況是否常見(jiàn)？對(duì)此，記者詢問(wèn)了廣州市的部分中介行。

  “據(jù) 我所知，經(jīng)過(guò)我們辦理的二手交易沒(méi)有遇到過(guò)這樣的情況”，合富置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理梁燕明在接受記者采訪時(shí)表示，經(jīng)過(guò)正規(guī)中介辦理的二手房交易，基本不會(huì)出現(xiàn)因為申報(bào)的成交價(jià)過(guò)低而被接受調(diào)查的情況，“這種成交價(jià)和評(píng)估價(jià)相差太多，稅費(fèi)相差十幾萬(wàn)元的更是沒(méi)有碰到過(guò)”，她表示，程先生這樣的應(yīng)該只是個(gè)案，并不存在普遍的現(xiàn)象。

  記者了解到，早在2010年底，國(guó)家相關(guān)部門(mén)要求各地逐步推行應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。隨后，各地都開(kāi)始陸續(xù)建立了自己的二手房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)。所謂二手房交易評(píng)估計(jì)稅，就是應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收征管，其核心內(nèi)容是評(píng)估二手房交易申報(bào)價(jià)格。換言之，買(mǎi)賣雙方申報(bào)的交易價(jià)格符合客觀實(shí)際時(shí)，將按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；而如果其申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，將按二手房交易評(píng)估值征稅，實(shí)際操作中就表現(xiàn)為哪個(gè)價(jià)高按哪個(gè)征稅。廣州市地稅局分別于2012年4月1日和2013年8月1日上線應(yīng)用評(píng)估系統(tǒng)的住宅部分和非住宅部分功能。

  一按揭公司的負(fù)責(zé)人向記者表示，以其公司親身代辦的個(gè)案為例，絕大多數(shù)稅務(wù)部門(mén)比買(mǎi)賣雙方成交價(jià)高的案例都是因?yàn)橘I(mǎi)賣雙方報(bào)低價(jià)。

  說(shuō)法：提出復(fù)議程序復(fù)雜

  廣州市地稅部門(mén)曾透露，廣州市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)嚴(yán)格按照財(cái)政部和稅務(wù)總局要求的評(píng)估路線和技術(shù)規(guī)范，并委托獨(dú)立第三方采用批量評(píng)估的方式確定存量房計(jì)稅價(jià)格。評(píng)估系統(tǒng)的基準(zhǔn)價(jià)格體系覆蓋全市數(shù)據(jù)庫(kù)容量龐大，加上評(píng)估系統(tǒng)在技術(shù)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)案交易中出現(xiàn)的賣方急于出售，買(mǎi)方承擔(dān)全部稅費(fèi)，改變?cè)?產(chǎn)證用途（比如將房產(chǎn)證原為商業(yè)的物業(yè)實(shí)際用作公寓等居住用途）等影響交易價(jià)格的個(gè)性化因素予以考慮，因此評(píng)估系統(tǒng)的核定價(jià)格和納稅人的交易申報(bào)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別差異。另一方面，不同于超市商品交易明碼標(biāo)價(jià)，存量房交易的最終成交價(jià)格受買(mǎi)賣雙方基于市場(chǎng)預(yù)期、價(jià)值認(rèn)可、付款方式等諸多偶合性因素影響，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)值。

  那么，出現(xiàn)了這種二手交易評(píng)估價(jià)與成交價(jià)相去甚遠(yuǎn)的情況該怎么辦？按照《住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》，若對(duì)計(jì)稅評(píng)估價(jià)有異議，可以提出異議申請(qǐng)。經(jīng)認(rèn)定納稅人的理由正當(dāng)、證明材料充分，可以按照其申報(bào)價(jià)格計(jì)稅，否則對(duì)評(píng)估計(jì)稅價(jià)格不作調(diào)整。此外，若對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的異議復(fù)核決定仍存在異議，可自行委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交評(píng)估報(bào)告及評(píng)估機(jī)構(gòu)反饋意見(jiàn)表。

  不過(guò)有中介坦言，異議申請(qǐng)手續(xù)繁瑣，而且很難成功：“90%的申訴都沒(méi)有用，申訴成功只是降低一點(diǎn)”。提出復(fù)議的程序很復(fù)雜，可能要花一兩個(gè)月時(shí)間，而且復(fù)議結(jié)果也并不一定會(huì)降低到申報(bào)的價(jià)格。

來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 作者：許蕾