1%，是一個神奇的數(shù)字。100攝氏度少了1攝氏度，就達(dá)不到沸點(diǎn)燒不開水。百米沖刺，往往在最后1米決出勝負(fù)。
  這個看似只是極小的數(shù)字，卻往往能激發(fā)巨大的劇情。比如房產(chǎn)證，你知不知道還有1%的產(chǎn)權(quán)約定？而這1%的產(chǎn)權(quán)又將意味著什么？這神奇而狗血的1%，糾纏著多少愛恨情仇。這一回，房產(chǎn)疑難雜癥診室就是要解讀各種關(guān)于1%產(chǎn)權(quán)“不能不說的秘密”。
  本期問題由坐堂律師解答。
  坐堂律師：
  北京大成（廣州）律師事務(wù)所律師鄭文雙
  A為表忠心的1%
  事件回放
  羅先生前年與女友結(jié)婚，婚前兩人感情好得不得了。結(jié)婚前，兩人選中一套婚房，購房款90萬元，羅先生付了80萬元，女友家付了10萬元。辦房產(chǎn)證的時候，羅先生頭腦發(fā)熱，主動要求產(chǎn)權(quán)人寫女友的名字，他是共有人，在房產(chǎn)證上注明份額只有1%。羅先生此舉無疑是為了表明他的忠心，哪想到當(dāng)時的沖動卻讓他一直后悔不已。
  羅先生婚后的生活過得并不如意，兩個年輕人的矛盾很快演變成兩個家庭的矛盾，雙方結(jié)婚沒過多久就分居了，今年開始商量離婚事宜，房產(chǎn)分割是重中之重。羅先生雖然有些心虛，但仍提出房產(chǎn)證上的1%能否不算數(shù)，而是按照當(dāng)時的出資比例來分配？考慮到對女方的照顧，羅先生愿意適當(dāng)作一些讓步。但女方家的態(tài)度把羅先生氣得不輕：房產(chǎn)證不是注明你的份額只有1%嗎？那你只能分到1%的份額！
  問：羅先生真的只能分割1%的產(chǎn)權(quán)嗎？羅先生拿自己當(dāng)初的銀行存款取款記錄可以作為證明嗎？
  答：羅先生極有可能只能分割到1%的產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)證作為物權(quán)登記憑證，有著很強(qiáng)的證明力，羅先生的存款、取款記錄說服力有限。房產(chǎn)證上約定的份額有公示作用，具有法律效力，表忠心的行為可以理解為羅先生對其妻子的房產(chǎn)贈與，這種贈與是雙方同意且已經(jīng)通過公示并辦理完畢的，具備法律效力。
  肥妹感嘆：假如我是法官，我會想，羅先生買房時會不會是以下的情形：80萬元的確是羅先生的，但羅先生通過贈與的方式把錢給了女友，然后再購房，才會導(dǎo)致房產(chǎn)證上出現(xiàn)1%的份額。
  B兒媳婦心中一萬只草泥馬的1%
  事件回放
  “近日，為了孩子讀書的問題，公公在房產(chǎn)證上加了我的名字，但后面注明份額只有1%，我公公還要求我和我老公寫保證書，保證日后不爭房產(chǎn)。我心里很難受，說不出什么滋味。”吳女士向肥妹抱怨。
  其實(shí)，婚后吳女士和丈夫有一套房子，但并非學(xué)位房，公公的房子卻有省一級學(xué)位，為了孩子讀書，吳女士準(zhǔn)備把孩子的戶口遷入公公戶名下，由于擔(dān)心房產(chǎn)證上沒有孩子父母的名字影響錄取，所以吳女士的公公雖然把兒媳婦的名字也掛在房產(chǎn)證名下，但兒媳婦終究是“外人”，因此公公不僅約定1%的產(chǎn)權(quán)，還要兒媳婦簽下保證書。
  問：1%的學(xué)位房產(chǎn)權(quán)，可以入讀名校嗎？
  答：這種叫做不完全產(chǎn)權(quán)的學(xué)位房，要看具體每間學(xué)校的要求。有些學(xué)校要求比較嚴(yán)格，不僅要求人戶一致、完全產(chǎn)權(quán)，還要求是唯一住房，否則小孩會被列入統(tǒng)籌。
  問：假如兒媳婦簽了保證書，是否意味著1%產(chǎn)權(quán)不算數(shù)了？
  答：對公公來說，兒媳婦沒權(quán)利要求1%的產(chǎn)權(quán)，但兒媳婦其實(shí)享有這1%產(chǎn)權(quán)。也就是說，將來假如公公要出售房產(chǎn)，即使公公拿著保證書說自己擁有百分之百的產(chǎn)權(quán)也沒用，假如兒媳婦未來拒絕按照保證書辦理過戶，公公也只能通過司法程序拿回這1%產(chǎn)權(quán)。
  肥妹感嘆：這該說公公摳門呢，還是該說兒媳婦貪心？在“1%產(chǎn)權(quán)+保證書”的約定下，親情變成赤裸裸的利益關(guān)系，怎么看都不是滋味。
  C除名最省錢的1%
  事件回放
  張先生是廣州人，現(xiàn)住在和太太聯(lián)名購買的房子內(nèi)。近期，張先生想多買一套房，卻發(fā)現(xiàn)張先生的名字已被列入父母的房產(chǎn)內(nèi)，因此已算有兩套房。按照廣州市本地戶籍人口限購兩套房的規(guī)定，張先生目前不能再買房。
  經(jīng)過多方打探后，張先生了解到，假如能在父母房產(chǎn)內(nèi)除名，他便可以再買一套房。不過，怎樣除名最省錢呢？張先生想到1%產(chǎn)權(quán)的“好橋”（粵語，好方法的意思）：到公證處公證自己只擁有父母房產(chǎn)1%的產(chǎn)權(quán)，然后按賣出1%產(chǎn)權(quán)的方式除名。
  問：按照賣出1%產(chǎn)權(quán)的方式除名可行嗎？
  答：可行。按照正常買賣程序即可。
  問：假如房產(chǎn)所在區(qū)域地稅局要求按照房產(chǎn)證上的人員名單進(jìn)行平均分配，那么可以公證張先生的產(chǎn)權(quán)只有1%后再行除名嗎？
  答：可以。先公證分割房產(chǎn)后，再進(jìn)行買賣。
  肥妹感嘆：這個1%產(chǎn)權(quán)，就是“不能說的秘密”。肥妹絕不是教你使詐。
  關(guān)于1%
  問：擁有1%產(chǎn)權(quán)意味著什么？
  答：共有分為“按份共有”和“共同共有”，1%產(chǎn)權(quán)人是“按份共有”的共有人。一方擁有1%產(chǎn)權(quán)，雖然份額少，但也意味著這一方也是產(chǎn)權(quán)共有人。
  問：擁有1%產(chǎn)權(quán)的一方擁有什么權(quán)利？
  答：1%的物權(quán)，即1%的所有權(quán)，用益物權(quán)及擔(dān)保物權(quán)。
  問：如果1%產(chǎn)權(quán)的一方不愿意賣房子，有99%產(chǎn)權(quán)的一方能否單獨(dú)處理？
  答：不能。
  問：如果1%產(chǎn)權(quán)的一方不愿意分割物業(yè)，有99%產(chǎn)權(quán)的一方可否強(qiáng)行要求分割？
  答：不具備操作性。
  肥妹總結(jié)：擁有1%產(chǎn)權(quán)，別看份額少，權(quán)利也是杠杠的。
來源：羊城晚報 作者：詹青
發(fā)表于 2015-8-8 11:02:24
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