“央媽”再出手居民購房意愿升溫

觀民生 · 發(fā)表于 2015-7-2 10:24:37

 三度降息，樓市買賣方預(yù)期悄然生變。“央媽”再度出手。

  6月27日，中國(guó)人民銀行宣布，28日起有針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)，降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。這一重大利好改變著房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)圈。

  反悔的客戶

  “剛接到客戶電話，昨天簽的單子，現(xiàn)在后悔了�！�

  央行降息政策出臺(tái)次日，房產(chǎn)中介李巖對(duì)《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）說。降息前后，房主和購房者變化巨大�？蛻襞聺q價(jià)，房東要跳價(jià)。今年4月以后，我們就沒休息過，每天都在看房路上�？蛻糨^之前的猶豫，現(xiàn)在果斷出手，許多人都覺得這是難得利好的時(shí)機(jī)。”李巖說道。在降息政策公布后的48小時(shí)內(nèi)，中介李巖的電話一直沒有停歇。

  事實(shí)上，這并非個(gè)案。在330新政后，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：房主在與購房者達(dá)成一致簽訂合同后，突然新聞一出，降息來了，這下急壞了房主。房主紛紛選擇毀約、歸還定金甚至賠償對(duì)方等等的方式，只為重握房源，抬高價(jià)格。

  東地產(chǎn)從二手中介了解到，在降息之后，部分業(yè)主緊急提高房屋售價(jià)，尤其一些置換型客戶，提價(jià)意愿更為強(qiáng)烈。

  轉(zhuǎn)向的投資意愿

  相對(duì)于賣家的提價(jià)，來自買方的需求似乎也正在變化。

  此前，央行發(fā)布了今年第一季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示,51.9%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高,難以接受”,較上季度下降6.9個(gè)百分點(diǎn),44%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”,4.1%的居民認(rèn)為“令人滿意”。對(duì)下季度房?jī)r(jià),15.6%的居民預(yù)期“上漲”,52.9%的居民預(yù)期“基本不變”,17.8%的居民預(yù)期“下降”,13.7%的居民預(yù)期“看不準(zhǔn)”。

  調(diào)查還顯示,傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占45.6%,較上季度提高0.7個(gè)百分點(diǎn);傾向于“更多消費(fèi)”的居民占18.5%,較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn);傾向于“更多投資”的居民占35.9%,較上季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。居民偏愛的前三位投資方式依次是:“基金及理財(cái)產(chǎn)品”、“債券”和“股票”,選擇這三種投資方式的居民占比分別為33.8%、15%和13.8%。

  這一調(diào)查與各個(gè)市場(chǎng)密切相關(guān)。事實(shí)上，正是對(duì)股市預(yù)期的升溫，讓4、5月份資金快速流向股市。

  值得關(guān)注的是，6月19日，央行公布的2015年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，逾五成居民預(yù)期三季度房?jī)r(jià)“基本不變”。對(duì)于現(xiàn)階段房?jī)r(jià)，過半居民認(rèn)為難以接受，但購房者的購房意愿卻較一季度有所提高。

  近期股票市場(chǎng)大跌，讓購房人更加關(guān)注樓市�！稏|地產(chǎn)》就買房意愿問題，對(duì)滬上百位意向購房者展開抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示，80.9%的居民表示三次降息對(duì)房?jī)r(jià)利好，且61.2%的被調(diào)查者認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅將在下半年延續(xù)。

  一直在為女兒準(zhǔn)備購置房產(chǎn)的王秀琴告訴《東地產(chǎn)》，“身邊所有人都在想方設(shè)法的讓自己手中所持資金投資回報(bào)更大化，買理財(cái)產(chǎn)品的也都跟風(fēng)改投股票。前一段時(shí)間，還說哄抬房?jī)r(jià)，房子賣不動(dòng)，大家就更沒把心思放在買房上。只有我覺得股票太危險(xiǎn)，不敢投放資金進(jìn)去。否則，在五千點(diǎn)的時(shí)候沒逃掉，現(xiàn)在都不知道往哪兒跑了�！北Ｊ嘏傻耐跣闱伲趹c幸自己沒參與炒股的同時(shí)，依舊對(duì)樓市抱有信心。

  下行的貸款成本

  民間預(yù)期的變化，也與貸款成本下降密切相關(guān)。

  事實(shí)上，降息的效果顯而易見。央行降準(zhǔn)降息之后，個(gè)人住房公積金5年以上貸款利率由調(diào)整前的3.75%降為3.5%左右，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率也由調(diào)整前的5.65%下調(diào)為5.4%左右。一年期存款1萬元，利息比此前減少25元；100萬元房貸按20年等額本息還款計(jì)算，每月還款減少141.35元，總利息減少3.39萬元。

  三次降息疊加的效果不容小視。以首套房，貸款100萬元、貸款期限30年、采用等額均還方式(每月還款額相同)為例，此次公積金利率調(diào)整后，月供額將從之前的4631元減少到4490元，減少了141元。而如果將今年的3次降息累計(jì)，每月一共減少還款429元左右。每年減少還款5000多元，30年一共減少15萬多元。

  樓市長(zhǎng)期穩(wěn)贏股市

  對(duì)居民購房意愿的影響，關(guān)系到資產(chǎn)的保值增值。

  事實(shí)上，相對(duì)于股市的暴起暴落，樓市則表現(xiàn)的更為穩(wěn)定。購房者張和蕭最近頗為得意，在此前股市超過4000點(diǎn)后，用他的原話說，就是已經(jīng)“嗅出”市場(chǎng)的異樣，所以積極回籠資金，從而逃避了“6.26”的股災(zāi)。而他最近看的幾個(gè)樓盤，都能夠看出售樓小姐的營(yíng)銷熱情明顯降低，所以他嘀咕，似乎購房的群體數(shù)量確實(shí)在增加。最近，張和蕭咨詢了房地產(chǎn)專家，已經(jīng)很明確房?jī)r(jià)已經(jīng)反轉(zhuǎn)。如此一來，張和蕭更堅(jiān)定了入手房源的意向。

  與此同時(shí)，《東地產(chǎn)》從業(yè)內(nèi)了解到，前期股市上賺得盆滿缽滿，先知先覺的投資者，早已將資金撤離股市，并迅速買入樓盤。

  “股市是抽水機(jī)，樓市是蓄水池。”一位資深投資者對(duì)《東地產(chǎn)》道破天機(jī)：“絕大多數(shù)人在股市不可能賺錢，但絕大多數(shù)人在樓市卻可以賺錢。因?yàn)橥顿Y比的是人性，股市放大人性中劣的方面，而樓盤看得見摸得著，發(fā)揮了人性中優(yōu)勢(shì)的一面�！�

東地產(chǎn)