房企轉(zhuǎn)型“避重就輕”？

觀民生 · 發(fā)表于 2015-7-2 10:20:41

 “輕資產(chǎn)”模式會是開發(fā)商轉(zhuǎn)型的一劑良藥嗎？

  房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)充斥著不安與焦慮

  人口紅利逐步消失，市場變幻莫測。在房價起伏不定的狀況下，全國土地市場演繹著冰火兩重天的局面，二三線土地市場低迷，而一線土地市場卻一路飄紅。是高價搶地補庫存，繼續(xù)走向傳統(tǒng)的重資產(chǎn)擴張模式？還是輸出企業(yè)品牌，走向輕資產(chǎn)路徑？走在十字路口的開發(fā)商，正在經(jīng)歷前所未遇的考驗。

  重資產(chǎn)能走多遠

  今年以來，高價搶地思路，將傳統(tǒng)的重資產(chǎn)擴張模式，推向高潮。

  稍加梳理，很容易為搶地者開列出一連串名單。6月3日，招商平安聯(lián)合體擊敗18家競爭對手，以總價30.1億元拿下寶山大場地塊，溢價率89.67%，樓板價23277元/平方米。

  同一天，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元的高價奪得市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)一個地塊，并與此前70.5億元拿下的地塊，合為“姊妹地塊”，從而也成為今年至今上海市中心最大宗土地。

  6月4日，青浦東大門徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)08-02純宅地也引起了一輪瘋搶。該宗地塊最終被葛洲壩以11.04億元總價收入囊中，樓板價27309元/平方米，溢價率高達95.1%。

  同一天，深圳地方國企深圳天健也強勢入滬，以6.05億元拿下浦東南碼頭商辦地塊，溢價率63.75%，樓板價25130元/平方米。、

  開發(fā)商正在面對著嚴峻的現(xiàn)實。根據(jù)研究數(shù)據(jù)，去年，一線城市的住宅地塊的出讓金額高達3438億元，賣地總額也是連續(xù)第二年超越5000億元門檻。

  “在全國供需矛盾突出的背景下，房企為避險紛紛自三四線城市向一線城市回歸，從而結(jié)構(gòu)性的推高一線城市地價�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。

  事實上，高額的土地成交總價以及高溢價率使得眾多房企在拿地舉牌時“手抖”，縱是狠心搶到地塊，此后的盈利也非易事。過高的“面粉價”已成為開發(fā)商共同的“心病”。

  這種拿地——開發(fā)——銷售回籠——再拿地的重資產(chǎn)模式，在面粉貴過面包的時代風(fēng)險暗藏，一旦未來房價遜于預(yù)期，開發(fā)商可能抽身乏術(shù)。但優(yōu)勢也很明顯，如果賭對了，未來不僅可以賺到合理的投資開發(fā)利潤，同時還能獲得大額的土地溢價。

  輕資產(chǎn)路徑

  與重資產(chǎn)模式相比，輕資產(chǎn)模式近年來較為受人關(guān)注。

  事實上，如今，“輕資產(chǎn)”已經(jīng)成為各大房企不約而同競相追逐的對象。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，輕資產(chǎn)的類型有很多：如以社區(qū)增值服務(wù)模式為代表的花樣年、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤等。

  綠地集團曾在簽約聯(lián)手進軍南京的遠洋地產(chǎn)時表示，輕資產(chǎn)模式是為了實現(xiàn)合作共贏，合作開發(fā)模式不僅有助于不同開發(fā)企業(yè)發(fā)揮各自開發(fā)經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢，更可降低開發(fā)風(fēng)險，實現(xiàn)穩(wěn)健增長。

  方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認為，輕資產(chǎn)模式是房企在當前市場情況下被迫的選擇。通過股份分散，輸出技術(shù)、管理的方式，能夠有效地控制風(fēng)險，保障穩(wěn)定發(fā)展。

  也有開發(fā)商認為，相對于重資產(chǎn)的擴張，小股操盤、物業(yè)增值服務(wù)等市場空間太小，只適合于品牌優(yōu)勢突出的中小型開發(fā)商，但對大型開發(fā)商則難以保證營業(yè)額的穩(wěn)定增長。

  未來仍取決于房價

  究竟該走向怎樣的模式？很大程度上仍取決于房價的判斷。

  自去年9•30新政為低迷的房地產(chǎn)市場打了一劑“強心劑”后，各項樓市利好政策就接連不斷。今年以來，央行已經(jīng)連續(xù)多次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率以及下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。并提出鼓勵改善型住房需求，3•30新政規(guī)定二套房首付減至4成，營業(yè)稅免征年限由5年改為2年。近日，央行再次發(fā)聲：自2015年6月28日起降息0.25個百分點并降準。

  在經(jīng)濟下行的壓力下，國家正在使出“渾身解數(shù)”來促進經(jīng)濟增長。股市也在政策的誘導(dǎo)下活躍起來，大盤有了大幅上漲。股市高漲、政策利好均促使了樓盤的火熱成交。

  6月，大寧板塊迎來了銷售高峰，大寧北玉蘭公館在首開的短短兩個小時就銷售了200套房源，去化近9成。同樣的時間，尚匯豪庭加推的56套房源也在一個小時內(nèi)被搶光，千萬級的房子像賣白菜一樣，一套不剩。

  業(yè)內(nèi)人士分析表示，此次樓市的火爆集中于中高端市場，且受益于股市財富效應(yīng)。

  事實上，5月，上海樓市成交已經(jīng)開始“走俏”，并且改善型住房成交引人注目。

  德佑鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅5月成交面積達到142.6萬平方米，環(huán)比增加14.7%，創(chuàng)年內(nèi)新高。值得注意的是，今年5月也同時創(chuàng)下2010年以來同期成交量的最高值。

  而回顧5月的市場表現(xiàn)，31832元/平方米的成交均價令人印象深刻。該均價不僅環(huán)比上漲達8.1%，也創(chuàng)造了上海新建商品住宅成交均價的歷史新高。

  就個盤來看，中信君廷名邸5月份成交了64套房源，為單月成交量之最；仁恒東郊花園成交了159套房源，創(chuàng)下該項目自去年底開盤以來的單月新高；經(jīng)緯學(xué)府陽光花園成交達到237套，中鐵北宸名邸成交83套，兩個樓盤的實際成交均價都在23000元/平方米左右，且面積為110平方米以上的大戶型產(chǎn)品，單套總價也普遍在250萬元以上。

  德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟曾表示，如今，購房者積極入市“共識”已定。下半年走向如何，將主要取決于開發(fā)商的態(tài)度。

  同策咨詢董事長孫益功認為，在樓市下半場，房企的運營能力、對金融把控的能力、精準營銷能力運作，將成為房企的核心競爭力。

  一邊是改善型住宅的暢銷，另一邊則是高昂的土地成本價格。面對樓市回暖誘惑，開發(fā)商還需冷靜思考，謹慎抉擇。房地產(chǎn)行業(yè)上半場“黃金時代”已過，“橫沖直撞”只能“自取滅亡”，唯有用理智把握好下半場才是開發(fā)商的明智之選。

東地產(chǎn)