房企轉(zhuǎn)型“避重就輕”？

觀民生 · 發(fā)表于 2015-7-2 10:20:41

 “輕資產(chǎn)”模式會(huì)是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的一劑良藥嗎？

  房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)充斥著不安與焦慮

  人口紅利逐步消失，市場(chǎng)變幻莫測(cè)。在房?jī)r(jià)起伏不定的狀況下，全國(guó)土地市場(chǎng)演繹著冰火兩重天的局面，二三線土地市場(chǎng)低迷，而一線土地市場(chǎng)卻一路飄紅。是高價(jià)搶地補(bǔ)庫(kù)存，繼續(xù)走向傳統(tǒng)的重資產(chǎn)擴(kuò)張模式？還是輸出企業(yè)品牌，走向輕資產(chǎn)路徑？走在十字路口的開(kāi)發(fā)商，正在經(jīng)歷前所未遇的考驗(yàn)。

  重資產(chǎn)能走多遠(yuǎn)

  今年以來(lái)，高價(jià)搶地思路，將傳統(tǒng)的重資產(chǎn)擴(kuò)張模式，推向高潮。

  稍加梳理，很容易為搶地者開(kāi)列出一連串名單。6月3日，招商平安聯(lián)合體擊敗18家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以總價(jià)30.1億元拿下寶山大場(chǎng)地塊，溢價(jià)率89.67%，樓板價(jià)23277元/平方米。

  同一天，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元的高價(jià)奪得市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)一個(gè)地塊，并與此前70.5億元拿下的地塊，合為“姊妹地塊”，從而也成為今年至今上海市中心最大宗土地。

  6月4日，青浦東大門(mén)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)08-02純宅地也引起了一輪瘋搶。該宗地塊最終被葛洲壩以11.04億元總價(jià)收入囊中，樓板價(jià)27309元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)95.1%。

  同一天，深圳地方國(guó)企深圳天健也強(qiáng)勢(shì)入滬，以6.05億元拿下浦東南碼頭商辦地塊，溢價(jià)率63.75%，樓板價(jià)25130元/平方米。、

  開(kāi)發(fā)商正在面對(duì)著嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)研究數(shù)據(jù)，去年，一線城市的住宅地塊的出讓金額高達(dá)3438億元，賣(mài)地總額也是連續(xù)第二年超越5000億元門(mén)檻。

  “在全國(guó)供需矛盾突出的背景下，房企為避險(xiǎn)紛紛自三四線城市向一線城市回歸，從而結(jié)構(gòu)性的推高一線城市地價(jià)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

  事實(shí)上，高額的土地成交總價(jià)以及高溢價(jià)率使得眾多房企在拿地舉牌時(shí)“手抖”，縱是狠心搶到地塊，此后的盈利也非易事。過(guò)高的“面粉價(jià)”已成為開(kāi)發(fā)商共同的“心病”。

  這種拿地——開(kāi)發(fā)——銷售回籠——再拿地的重資產(chǎn)模式，在面粉貴過(guò)面包的時(shí)代風(fēng)險(xiǎn)暗藏，一旦未來(lái)房?jī)r(jià)遜于預(yù)期，開(kāi)發(fā)商可能抽身乏術(shù)。但優(yōu)勢(shì)也很明顯，如果賭對(duì)了，未來(lái)不僅可以賺到合理的投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，同時(shí)還能獲得大額的土地溢價(jià)。

  輕資產(chǎn)路徑

  與重資產(chǎn)模式相比，輕資產(chǎn)模式近年來(lái)較為受人關(guān)注。

  事實(shí)上，如今，“輕資產(chǎn)”已經(jīng)成為各大房企不約而同競(jìng)相追逐的對(duì)象。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，輕資產(chǎn)的類型有很多：如以社區(qū)增值服務(wù)模式為代表的花樣年、綠城為代表的代建模式、萬(wàn)科和朗詩(shī)的小股操盤(pán)等。

  綠地集團(tuán)曾在簽約聯(lián)手進(jìn)軍南京的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)時(shí)表示，輕資產(chǎn)模式是為了實(shí)現(xiàn)合作共贏，合作開(kāi)發(fā)模式不僅有助于不同開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)揮各自開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)，更可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

  方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式是房企在當(dāng)前市場(chǎng)情況下被迫的選擇。通過(guò)股份分散，輸出技術(shù)、管理的方式，能夠有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，保障穩(wěn)定發(fā)展。

  也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，相對(duì)于重資產(chǎn)的擴(kuò)張，小股操盤(pán)、物業(yè)增值服務(wù)等市場(chǎng)空間太小，只適合于品牌優(yōu)勢(shì)突出的中小型開(kāi)發(fā)商，但對(duì)大型開(kāi)發(fā)商則難以保證營(yíng)業(yè)額的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

  未來(lái)仍取決于房?jī)r(jià)

  究竟該走向怎樣的模式？很大程度上仍取決于房?jī)r(jià)的判斷。

  自去年9•30新政為低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一劑“強(qiáng)心劑”后，各項(xiàng)樓市利好政策就接連不斷。今年以來(lái)，央行已經(jīng)連續(xù)多次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率以及下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。并提出鼓勵(lì)改善型住房需求，3•30新政規(guī)定二套房首付減至4成，營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年改為2年。近日，央行再次發(fā)聲：自2015年6月28日起降息0.25個(gè)百分點(diǎn)并降準(zhǔn)。

  在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，國(guó)家正在使出“渾身解數(shù)”來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。股市也在政策的誘導(dǎo)下活躍起來(lái)，大盤(pán)有了大幅上漲。股市高漲、政策利好均促使了樓盤(pán)的火熱成交。

  6月，大寧板塊迎來(lái)了銷售高峰，大寧北玉蘭公館在首開(kāi)的短短兩個(gè)小時(shí)就銷售了200套房源，去化近9成。同樣的時(shí)間，尚匯豪庭加推的56套房源也在一個(gè)小時(shí)內(nèi)被搶光，千萬(wàn)級(jí)的房子像賣(mài)白菜一樣，一套不剩。

  業(yè)內(nèi)人士分析表示，此次樓市的火爆集中于中高端市場(chǎng)，且受益于股市財(cái)富效應(yīng)。

  事實(shí)上，5月，上海樓市成交已經(jīng)開(kāi)始“走俏”，并且改善型住房成交引人注目。

  德佑鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅5月成交面積達(dá)到142.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增加14.7%，創(chuàng)年內(nèi)新高。值得注意的是，今年5月也同時(shí)創(chuàng)下2010年以來(lái)同期成交量的最高值。

  而回顧5月的市場(chǎng)表現(xiàn)，31832元/平方米的成交均價(jià)令人印象深刻。該均價(jià)不僅環(huán)比上漲達(dá)8.1%，也創(chuàng)造了上海新建商品住宅成交均價(jià)的歷史新高。

  就個(gè)盤(pán)來(lái)看，中信君廷名邸5月份成交了64套房源，為單月成交量之最；仁恒東郊花園成交了159套房源，創(chuàng)下該項(xiàng)目自去年底開(kāi)盤(pán)以來(lái)的單月新高；經(jīng)緯學(xué)府陽(yáng)光花園成交達(dá)到237套，中鐵北宸名邸成交83套，兩個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際成交均價(jià)都在23000元/平方米左右，且面積為110平方米以上的大戶型產(chǎn)品，單套總價(jià)也普遍在250萬(wàn)元以上。

  德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟曾表示，如今，購(gòu)房者積極入市“共識(shí)”已定。下半年走向如何，將主要取決于開(kāi)發(fā)商的態(tài)度。

  同策咨詢董事長(zhǎng)孫益功認(rèn)為，在樓市下半場(chǎng)，房企的運(yùn)營(yíng)能力、對(duì)金融把控的能力、精準(zhǔn)營(yíng)銷能力運(yùn)作，將成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

  一邊是改善型住宅的暢銷，另一邊則是高昂的土地成本價(jià)格。面對(duì)樓市回暖誘惑，開(kāi)發(fā)商還需冷靜思考，謹(jǐn)慎抉擇。房地產(chǎn)行業(yè)上半場(chǎng)“黃金時(shí)代”已過(guò)，“橫沖直撞”只能“自取滅亡”，唯有用理智把握好下半場(chǎng)才是開(kāi)發(fā)商的明智之選。

東地產(chǎn)