下月放開“限外令”？靠外資購房難托熱廣州樓市！

觀民生

總理的話可能真的不只是一句寒暄。今年全國兩會(huì)，李克強(qiáng)總理表態(tài)“歡迎外國人來中國買房”后，3月通過的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2015年修訂)》中也刪除了對(duì)外資投資房地產(chǎn)業(yè)的限制。5月，著名僑鄉(xiāng)江門宣布取消限外政策。近日，不少傳聞稱目前監(jiān)管層正考慮全面取消樓市“限外令”。業(yè)內(nèi)人士指出，目前外國人在廣州購買住宅本來就有著超過外地人的待遇，在目前買房投資回報(bào)率收窄的情況下，即便“限外令”取消，頂多只能拉動(dòng)廣州樓市5%的銷量。

  傳言稱7月將放開“限外令”

  自今年3月全國兩會(huì)上國務(wù)院總理李克強(qiáng)表示“歡迎外國人來中國買房”之后，有關(guān)解除限外令的猜測就層出不窮。近日又有消息透露，目前監(jiān)管層正考慮取消樓市“限外令”，最快可能在7月放開外資購房。

  放松“限外令”一事并非空穴來風(fēng)，事實(shí)上目前已有城市開始放松對(duì)外籍人士購房的限制。5月6日，著名僑鄉(xiāng)江門市住建局召開會(huì)議，取消了2011年8月開始執(zhí)行的限外政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前祖籍江門的華僑、華人和港澳臺(tái)同胞近400萬，放開限外政策將會(huì)吸引更多僑胞回鄉(xiāng)置業(yè)，對(duì)改善性住房市場將有更大的推動(dòng)作用，預(yù)計(jì)這個(gè)群體的購買力會(huì)提升5%至6%。

  與此同時(shí)，深圳目前對(duì)于外籍個(gè)人購房開始在操作層面有所放松，過去港澳臺(tái)和華僑于內(nèi)地置業(yè)若想取得1%的契稅優(yōu)惠必須提供結(jié)婚證明或單身證明，內(nèi)地政府以家庭為單位限制境外人士置業(yè)。但目前不再需要提供證明，只需購房者在深圳無房則可，無需再證明配偶是否有房。今年以來北京不少高端項(xiàng)目的營銷也都瞄上了外資購房者這一客群，除了給予部分優(yōu)惠，在購買限制上也盡量簡化手續(xù)、解決一部分受限條件。

  對(duì)于“限外令”全面放開的傳聞，知名房地產(chǎn)專家趙卓文表示，目前雖然有部分城市已經(jīng)放開限外，但是全面放開的時(shí)機(jī)還沒有到。比如像北上廣深，這些城市限購還在持續(xù)，對(duì)本地人購房都還有限制，對(duì)外籍人士是否能全面放開，還存在變數(shù)。

  南都記者了解到，目前在廣州至少在購買住宅方面，外國人的“待遇”甚至要遠(yuǎn)好過外地人。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前境外人士購買房屋需要提供的是在境內(nèi)工作超過一年的證明以及個(gè)人名下在境內(nèi)無其它住房的書面承諾。但是來自外地的中國人在廣州購房需要滿足穗六條中所要求的“5年內(nèi)連續(xù)3年繳存社�；騻�(gè)稅的證明”等條件，相比之下，同為“老外”，外國人購房條件較為寬松。

  因此不少專家認(rèn)為，這仍然執(zhí)行限購政策的城市，即便要放開外資購房，可能會(huì)先從商鋪、公寓等商用物業(yè)著手，不排除外資購買普通住宅仍然限購的可能性。

  廣州“限外令”2006年以來多次收緊

  最早的“限外令”可以追溯到2006年，據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2006年廣州市投資房地產(chǎn)行業(yè)的合同外資金額達(dá)到11.06億美元，較上年增長174 .04%。同年7月，國家建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)表《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)外籍人口購房進(jìn)行了規(guī)范。

  意見顯示，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人都不得購買非自用、非自住商品房。不過，該意見并沒有規(guī)定購買自住商品房的數(shù)量，境外個(gè)人滿足“境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)一年以上”的條件，就可以持有效證明進(jìn)行登記。

  業(yè)內(nèi)人士分析指出，最早開始實(shí)行“限外令”是由于國際看好人民幣升值，不少外資通過投資房地產(chǎn)進(jìn)入中國市場，為避免外資炒房，政府才頒布了一系列限購政策。不過，該意見在廣州并沒有得到嚴(yán)格實(shí)施，商鋪購買并沒有限外。而且外籍人士仍可以以中國親戚的名義代為購房，或者以公司購房的形式、通過在中國注冊(cè)的分公司購買，繞過政策限制。

  到了2010年11月，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知》，對(duì)購房數(shù)量也進(jìn)行了限制，明確提出境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。

  2012年，廣州市房屋管理局再次發(fā)文，指出在境外人士購房方面，要嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定。意見出臺(tái)后，境外人士不再能以個(gè)人名義購買廣州各區(qū)域的寫字樓和商鋪。此外，當(dāng)年度國家發(fā)改委也發(fā)布通知，對(duì)于提供給外籍人士的個(gè)人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度，對(duì)外籍人士貸款買房也進(jìn)行了限制。

  廣州九成外國人選擇租房

  在今年3月通過的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2015年修訂)》中，2007年以來有關(guān)外資投資房地產(chǎn)業(yè)的所有限制，包括土地成片開發(fā)、高檔賓館、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營以及房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司等限制全部刪除。不過目前按照規(guī)定，境外個(gè)人仍然不能在廣州購買寫字樓及商鋪。

  有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前在廣州居住的外籍人士中，買房的人不足10%。由于外國人貸款較為困難，其中又有九成以上為一次性付款，大多數(shù)外國人選擇租賃作為自己的居住方式。

  有業(yè)內(nèi)人士表示，外國人不愿在廣州置業(yè)主要有三方面的原因：首先買房總價(jià)較高，其次，選擇貸款購房方式的話難度又比較大。另外，很多老外并沒有永久在廣州生活的打算，買了房反而是累贅。因此也有不少外國人寧愿出較高的價(jià)格租豪宅也不愿買房置業(yè)。

  上海易居研究院副院長楊紅旭曾表示，在20 10年前后深圳的境外購房者占比較高，但最高也不會(huì)超過5%，而廣州的比例大概只是1%。

  珠江新城某高端樓盤的營銷經(jīng)理告訴記者，該盤開盤之初本來將港澳買家視為主力，但是這兩年實(shí)際操作下來并非如此，現(xiàn)在樓盤已經(jīng)鮮有境外買家，但是外國人在社區(qū)租房的倒是不少。采寫：南都記者　林廣

  專家說法

  取消限外，樓市銷量約增長5%

  盡管近期有關(guān)限外政策放松的各種猜測不斷出現(xiàn)，取消或放松樓市“限外令”已是大勢所趨，不過，也有專家認(rèn)為，未來廣州能否放開外籍人士購房還不能斷言，此外，放開后對(duì)廣州樓市的影響也十分有限。

  中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜在接受采訪時(shí)表示，目前廣州外籍人士中購買住宅的比例并不大，還不到10%，大多數(shù)樓盤可能只有2%- 3%的房子是外籍人士購買的。如果政策放開，對(duì)廣州樓市銷量頂多有5%左右的推動(dòng)作用。因此，相較于放開外地人購房限制而言，如果放開外籍人士購房應(yīng)該不會(huì)引起樓市過熱�！罢�因?yàn)椴粫?huì)引起樓市過熱，不會(huì)對(duì)穩(wěn)定房價(jià)造成干擾，我認(rèn)為取消限外還是有可能的�！�

  方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志指出，未來是否會(huì)真正放開限外，仍存在不確定因素。因?yàn)橹袊�現(xiàn)在的住房更多是來自內(nèi)在剛需，很多二三四線城市大量庫存都要消化，如果放開對(duì)外購房的話，外來投資者更多購買的是一線城市、沿海地區(qū)的住房，所以對(duì)拉動(dòng)中小城市庫存消化幫助不是很大，這一政策的作用有限。

  “不過，對(duì)于廣州來說，取消限外可能會(huì)推動(dòng)廣州部分區(qū)域的房價(jià)上漲速度進(jìn)一步提升，廣州樓市庫存的消化速度也會(huì)加快，尤其是像珠江新城、淘金等一些外國人比較集中的區(qū)域，另外，自貿(mào)區(qū)內(nèi)從事國際貿(mào)易的外國企業(yè)員工也會(huì)有一定的購房需求。”他表示。

  至于“限外令”中關(guān)于外資購買寫字樓及商鋪的限制，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為現(xiàn)在一二線城市的房價(jià)已經(jīng)很高，購買商用物業(yè)的投資回報(bào)率在逐年降低，即便放松外國人投資寫字樓及商鋪，也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的外資購房。

  聲音

  全面放開的時(shí)機(jī)還沒有到。比如像北上廣深，這些城市限購還在持續(xù)，對(duì)本地人購房都還有限制，對(duì)外籍人士是否能全面放開，還存在變數(shù)。

  ———知名房地產(chǎn)專家趙卓文

  如果政策放開，對(duì)廣州樓市銷量頂多有5%左右的推動(dòng)作用……正因?yàn)椴粫?huì)引起樓市過熱，不會(huì)對(duì)穩(wěn)定房價(jià)造成干擾，我認(rèn)為取消限外還是有可能的。

  ———中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜

南方都市報(bào)作者：林廣

zsf33

“限外令”？

melody33

即便放松外國人投資寫字樓及商鋪，也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的外資購房

我以為

如果放開外籍人士購房應(yīng)該不會(huì)引起樓市過熱